Жилье в залоге. Может ли банк продать квартиру в ипотеке?

С каждым годом возрастает спрос среди населения на покупку жилья с помощью ипотечного кредитования, несмотря на рост ставок. К сожалению, не все заемщики правильно оценивают свои возможности перед заключением договора или оказываются бессильны перед внезапно возникшими жизненными обстоятельствами, и вынуждены признать финансовую несостоятельность.

В таком случае следует уведомлять как можно быстрее банк о невозможности платить своевременно и срочно договариваться о выходе из создавшейся ситуации.

Скрыть содержание

• В каких случаях банковские организации реализуют жильё в ипотеке?
• Может ли быть реализация, если имущество в залоге?
• Как происходит продажа — пошаговый процесс

В каких случаях банковские организации реализуют жильё в ипотеке?

Оформленное в ипотеку жилье находится в залоге у банка до снятия обременения. При систематических просрочках платежа по кредиту или при отказе заемщика возвращать денежные средства, банк вправе продать объект недвижимости.

По сути, банку нужна не квартира, а денежные средства, которые теряет банк, не получая платежей. Просрочка, допущенная более трех раз в течение года, или непогашенный частичный долг в течении двух месяцев дает право банку инициировать продажу квартиры.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Может ли быть реализация, если имущество в залоге?

Банк продает ипотечное жилье двумя способами:

1. во внесудебном порядке;
2. согласно решению суда.

Первый сценарий предусматривает наличие добровольного согласия заемщика на продажу жилья. Если заемщик убежден в своей финансовой несостоятельности и не видит перспектив к изменению ситуации, он заинтересован в скорейшей продаже залогового жилья для погашения долга, который растет ежемесячно.

Решение суда требуется, если заемщик не согласен на досудебный порядок продажи единственного ипотечного жилья. Оно же требуется, если в ипотечной квартире прописаны несовершеннолетние дети. И в том, и в другом случае решение суда является, скорее, формальностью, и, так как квартира находится в залоге, то к вынесению решения о её продаже у банка есть все основания.

Как происходит продажа — пошаговый процесс

Процесс продажи залогового жилья предусматривает следующий порядок.

1. Уведомление заемщика. При возникновении задолженности или регулярных просрочек по оплате кредита банк предлагает заемщику решить проблему с помощью реструктуризации долга или путем погашения оставшейся задолженности по кредиту досрочно. Если заемщик не находит путей решения проблем, банк действует кардинально – открывает процедуру продажи залогового жилья.
2. Банк предлагает заемщику составить заявление о согласии продажи банком квартиры. Так как квартира с торгов может быть продана со значительным дисконтом, то должнику имеет смысл попытаться самому продать её подороже. Для этого запрашивается разрешение от банка, которое действует в течение 3 месяцев.
   При отсутствии добровольного согласия должника на продажу квартиры банк подает исковое заявление в суд.
3. Принимается судебное решение о реализации жилья и устанавливается его продажная цена. В этом вопросе участвуют две стороны – заемщик и банк. Предполагается, что продажа квартиры должна погасить долг, который складывается из тела кредита (собственно выданных средств,) процентов, судебных издержек и неустоек.

   Если кредитный договор не расторгнут, то проценты начисляются и в процессе продажи квартиры, и после суда.

   Заемщик вправе влиять на устанавливаемую судом цену, так как в его интересах продать квартиру более выгодно: после покрытия задолженности перед банком оставшиеся средства возвращаются ему. Если согласования добиться не удается, привлекается независимая экспертиза, и первоначальная цена устанавливается в 80% от суммы независимой оценки.

4. Службой судебных приставов организуются торги.Начинают с самой низкой цены, ведя к её повышению. Обязательное условие торгов – должно присутствовать не менее двух участников. Покупателем объявляется тот, кто назначит более высокую цену.
5. В случае если первые торги не смогли состояться, организуются повторные. На них стоимость жилья понижается еще на 15% от оценочной ( в итоге – на 35 % к первоначальной).
6. При отсутствии покупателей и на вторых торгах процедура объявляется несостоявшейся и выносится решение о переходе квартиры в собственность банка. Такое решение, которое включает в себя пакет документов (согласие банка о передаче квартиры, протокол с результатами торгов, акт о передаче имущества), готовят судебные приставы и передают в службу росреестра. Предмет залога служит банку для покрытия задолженности по кредитному договору.

В случае появления у заемщика в процессе судебного разбирательства, которое зачастую длится от полугода до года, денежных средств, банк идет навстречу. Если торги еще не начались, должник может погасить задолженность и продолжать выплачивать по договору, сохранив имущество за собой, даже если решение суда вступило в силу.

При заключении ипотечного договора трудно предусмотреть все жизненные коллизии, которые могут приключиться и повлиять на платежеспособность по кредиту. Однако при столкновении с ними не следует выбирать страусиную политику и прятаться от них, а, напротив, незамедлительно искать компромиссы в отношениях с кредитным учреждением и не доводить дело до судебных тяжб.

Мы рассмотрели, можно ли продать банку квартиру в счет погашения ипотеки в сложных ситуациях. В большинстве же случаев, если заемщик обнаруживает ответственный подход, банк предоставляет различные пути выхода из кризиса («платежные отпуска», реструктуризации), так как заинтересован в восстановлении платежеспособности заемщика, а не в том, чтобы как можно скорее присвоить квартиру.