Правила и нюансы заключения договора купли-продажи квартиры

Сделки различного характера – явление довольно распространенное и ответственное. В качестве предмета может выступать любое имущество – недвижимость, транспорт, ценные бумаги, результаты интеллектуальной деятельности.

В качестве основания совершения сделки выступает договор, к заключению которого нужно подойти со всей серьезностью. В статье вы найдете шаблон договора, который еще называют рыбой) и пример, как он выглядит, узнаете, как правильно его составлять.

Скрыть содержание

• Нормы права Гражданского кодекса РФ, регулирующие документ
• Заключение соглашения
Плюсы и минусы оформления в нотариальной конторе    
• Порядок оформления
• Какие документы нужны?
• Как правильно заключить?
• Где совершают сделку?
• Возможные нюансы

Нормы права Гражданского кодекса РФ, регулирующие документ

Одной из самых часто встречающихся сделок является купля-продажа имущества. В качестве предмета, в большинстве случаев, выступает недвижимость, особенно квартиры. Вся процедура регулируется нормативными актами. К ним отнесены:

1. Параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса (ГК) РФ. В нем указаны общие правила, касающиеся заключения типового договора купли-продажи жилья между физическими лицами.
2. Закон РФ от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
3. Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 1-2-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
4. Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Также глава 25 Налогового кодекса РФ затрагивает некоторые вопросы купли-продажи. Она касается суммы вычета, а также сроков его выплаты при совершении сделки, приносящей доходы.

Заключение соглашения

По общим правилам основной договор купли-продажи жилого помещения может заключаться в простой форме. Также стороны вправе обратиться к услугам нотариуса. Все зависит от особенностей сложившейся ситуации.

Большинство сделок могут совершаться без участия нотариуса. Но такой вариант несет определенный риск, связанный с недобросовестностью одной из сторон.

Законом определены виды сделок, когда участие нотариуса является обязательным условием:

1. Прежде всего это право собственности на долю в квартире. В таком случае не имеет значения, каким именно образом приобреталась недвижимость изначально – в ипотеку или за полную оплату. Также не играет роли сколько имеется собственников, покупателей, состоят ли стороны в родственной связи между собой. Наличие долевого владения предусматривает нотариальное заверение сделки.
2. Ещё одним видом сделки является купля-продажа квартиры, одним из собственников которой или единоличным является лицо, не достигшее совершеннолетия. В этом случае договор также необходимо заверить у нотариуса.

Даже если нотариальное оформление не обязательно, одна из сторон может настоять на таком условии. Тогда сделка будет действительной только при условии удостоверения специалистом.

Плюсы и минусы оформления в нотариальной конторе

Нотариальное заверение сделки имеет свои преимущества и недостатки. К плюсам можно отнести:

• Срок регистрации права собственности в Росреестре. Он зависит от способа обращения. Если человек принес документы лично, то его право собственности будет зарегистрировано в течение трех дней. Это время необходимо для проверки информации. На практике, если сделку заверил нотариус, то проверка занимает не более одного дня.
• Взаимный расчет может произойти через нотариальный депозит. То есть покупателю не нужно будет рисковать и обналичивать крупную денежную сумму. Средства будут переведены сразу на расчетный счет продавца.
• Юридическая безопасность. Нотариус выявит и поможет исправить все ошибки и неточности, которые могут создать проблемы для обоих участников в последствии.

Недостатками нотариального оформления сделки являются:

• Излишние денежные затраты. Услуги нотариус оказывает на возмездной основе, поэтому придется оплатить пошлину. Также дополнительные затраты будут связаны с оформлением проекта договора, сбор сведений и заверение документов.
• Обязательное присутствие обоих участников при удостоверении сделки. У людей не всегда может быть свободное время. Для решения такой проблемы можно привлекать к сделке своих законных представителей.

С учетом всех плюсов и минусов, сторонам необходимо решить действительно ли им нужно участие специалиста. Исключением являются сделки, в которых нотариальное заверение договора является обязательным условием.

Порядок оформления

Перед тем, как заключать договор между физическими лицами, необходимо учесть ряд обязательных условий. К ним отнесены:

1. Дееспособность обеих сторон. Продавец и покупатель не должны быть ограничены в своих возможностях совершать сделки.
2. Наличие несовершеннолетних собственников. В таком случае потребуется не только участие нотариуса, но также согласие законных представителей и органов опеки.
3. Взаимоотношения между собственниками. Если имеет место конфликт, то лучше приобрести недвижимость у другого покупателя. Разногласия между собственниками могут создать препятствия для совершения сделки.
4. Статус самой недвижимости. Она не должна находится в залоге или подлежать сносу. Также необходимо проверить наличие всех документов на имущество.

После уточнения всех данных нужно составить проект договора. В нем должно быть указано следующее:

1. Дата и место заключения. Указывается число, месяц и год, а также название населенного пункта.
2. Сведения о сторонах сделки или их законных представителях – фамилия, имя, отчество, данные документа, на основании которого действует участник.
3. Предмет договора. В данном случае это будет квартира. Указывается её адрес, этажность, общая площадь, кадастровый номер.
4. Стоимость сделки. Указывается вид валюты, сумма прописью и цифрами.
5. Права, обязанности и ответственность участников. Здесь должно быть указано, что продавец передает, а покупатель принимает и оплачивает недвижимость. В качестве мер воздействия выступает штраф, пеня и неустойка, за нарушение взятых на себя обязательств.
6. Срок действия договора. Он может быть привязан к конкретной дате, либо обстоятельствам, например, до полного взаиморасчета сторон.
7. Порядок разрешения возникающих споров. В этом разделе необходимо указать, что возникающие вопросы решаются путем переговоров, а при недостижении согласия в судебном порядке.
8. Реквизиты и подписи сторон.

• Скачать бесплатно бланк договора купли-продажи недвижимости
• Скачать бесплатно образец примерного договора купли-продажи недвижимости между физическими лицами
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры в общую совместную собственность

Если удостоверение договора обязательно, то на нем должна стоять печать и подпись нотариуса.

Какие документы нужны?

Перечень документов, который необходим для совершения сделки купли-продажи, зависит от особенностей ситуации. В большинстве случаев потребуются:

1. Паспорта участников сделки.
2. Свидетельство о рождении, если собственником является ребенок в возрасте до четырнадцати лет.
3. Свидетельство о браке и согласие второго супруга. Эти документы необходимы, если квартира является общим нажитым имуществом. Согласие должно быть заверено нотариусом.
4. Документ, подтверждающий право собственности на имущество у продавца. Это может быть свидетельство, выписка из ЕГРН, договоре дарения, мены или купли-продажи, которые человек заключал ранее.
5. Технический паспорт квартиры. Он должен быть оформлен не ранее пяти лет, предшествующих сделке. В противном случае придется заказывать новый.
6. Выписка из домовой книги, полученная не ранее, чем за месяц до совершения сделки.
7. Разрешение органов опеки. Оно необходимо, если продается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему.
8. Доверенность законного представителя, если таковой принимает участие в сделке.
9. Справка из налогового органа об отсутствии задолженностей по выплатам. Она необходима, если предметом сделки является недвижимость, полученная в дар или по наследству.

Документы могут представляться в оригиналах или заверенных копиях. Указанный перечень исчерпывающим не является. Он может дополняться другими данными.

Как правильно заключить?

Как заключается договор? Перед тем, как заключать договор, сторонам необходимо детально обсудить все условия, в том числе и нотариальное заверение сделки. Каждый из участников вправе потребовать от другой стороны представления интересующей информации.

Для покупателя правильным будет получить справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. Это необходимо сделать, поскольку любые финансовые проблемы, связанные с жильем, после совершения сделки, автоматически перейдут новому собственнику. Также следует оговорить точную стоимость квартиры и порядок расчетов.

Где совершают сделку?

В случае если необходимо участие специалиста в сделке, то договор заключается в нотариальной конторе. В остальных случаях точное место законом не определено. Сделка может быть совершена по месту проживания или фактического нахождения одного из участников сделки. Также нотариуса можно пригласить на дом. Это актуально для случаев, когда один из участников не может прийти. Многие конторы предлагают услугу такого характера.

Ещё одним местом является агентство недвижимости. Такие организации предлагают своим клиентам не только подобрать подходящий вариант покупки, но также оказывают помощь в оформлении договора. Услуги агентство оказывает на платной основе.

Возможные нюансы

Покупатель может столкнуться с определенными особенностями, которые впоследствии приведут к проблемам.

1. Для начала следует выяснить все ли собственники указаны в договоре. Если в помещении зарегистрированы несовершеннолетние лица, то правильным будет указать в условиях конкретную дату их снятия с регистрационного учета.
2. Немаловажным является срок договора. Если он не привязан к конкретной дате, а к полному взаиморасчету между участниками сделки, но нужно указать окончательную дату передачи квартиры и денежных средств. В разделе об ответственности сторон нужно указать, что штрафные санкции к недобросовестному участнику начисляются за каждый день просрочки исполнения обязательств.
3. Не лишним будет указать способ передачи денег, то есть на руки или путем зачисления на расчетный счет продавца.

Подобные нюансы следует учитывать по одной простой причине – законность сделки. Любой неучтенный нюанс может привести впоследствии к судебному спору.

Договор представляет собой документальное оформление сделки имущественного характера. Он может заключаться в простой письменной форме, либо с нотариальным заверением. В любом случае необходимо подготовить ряд документов, подтверждающих законность сделки.