Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры? Основания для аннулирования сделки и алгоритм действий

В первую очередь, этот вопрос волнует людей, чьи права и интересы были нарушены таким договором.

В данной статье мы расскажем, в каких случаях можно оспорить договор на проданную или купленную квартиру и что для этого сделать.

Узнайте кто имеет право оспаривать сделку купли продажи недвижимости и каков алгоритм действий в этой процедуре.

Скрыть содержание

• Можно ли опротестовать договор после регистрации, кто вправе это сделать?
• Основания для этого
Оспоримые соглашения      Ничтожные     
• Сроки
• Алгоритм действий
Подача иска     Судебное разбирательство     Реализация решения и как обжаловать вердикт?     

Можно ли опротестовать договор после регистрации, кто вправе это сделать?

• В первую очередь, договор могут оспорить собственники. При этом, неважно, единоличный собственник спорит, или собственник доли.
• Вторыми по списку, стоят родственники. Они так же могут оспорить договор, в ограниченном количестве случаев.
• Третьим, кто может оспорить такой договор, является государство, которое представляют различные государственные органы.
• И четвертым участником спора могут быть кредиторы продавца, которые не получили своих денег.

Как видите, круг лиц, которые вправе оспорить договор, достаточно широк. Даже после регистрации договора в органах Росреестра, когда новый собственник уверен, что все прошло успешно, оспорить договор, тем не менее, можно.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Основания для этого

Для оспаривания договора, необходимо признать его недействительной сделкой. Есть два вида недействительных сделок: оспоримые и ничтожные. Оспоримые сделки- это сделки, которые являются действительными, пока их кто-либо не оспорил и суд не признал их недействительными.

Ничтожные же сделки, являются недействительными в любом случае. Неважно, оспаривал ли их кто-то, или нет, они незаконны с момента их совершения.

Оспоримые соглашения

• В первую очередь, необходимо отметить сделки, совершенные лицами, дееспособность которых ограничена. Правила совершения сделок этими лицами, определены в ст.175 и 176 ГК РФ. Это подростки от 14 до 18 лет, а так же лица, дееспособность которых ограничена судом.

  Для того, чтобы сделка купли-продажи квартиры, совершенная этими лицами, была законна, необходимо получение письменного разрешения родителей (у подростков), либо попечителей (у ограниченно дееспособных).

  В этот же пункт, следует включить и сделки, совершенные лицом, которое в момент ее совершения, не способно было понимать значение своих действий и руководить ими. То есть, если у продавца, или покупателя, впоследствии обнаружится психическое заболевание, то сделка может быть оспорена.

• Следующий вид оспоримых сделок, которые косвенно можно включить в эту группу- сделки без необходимого по закону, согласия третьего лица (ст.173.1 ГК РФ). Чаще всего, это сделки, совершаемые с квартирами, где собственниками долей, являются несовершеннолетние. Даже если получено согласие родителей, необходимо еще и согласие органа опеки и попечительства.
• Отдельно можно сгруппировать сделки, совершаемые юридическими лицами и их представителями. Их можно оспорить в случаях, если есть основания, закрепленные в статьях 173, 174 ГК РФ.
• Наконец, третья группа оспоримых сделок с недвижимостью, состоит из сделок, совершенных под влиянием существенного заблуждения (ст.178 ГК РФ) и сделок, совершенных под влиянием обмана, угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств (ст.179 ГК РФ).

  В первом случае, стороны глубоко заблуждаются, не понимают, какую сделку они совершают. Это случаи, когда в договоре допускаются ошибки (цена, адрес), когда квартира сильно не соответствует ожиданиям («маленькая» перепланировка оборачивается перенесенными коммуникациями) и подобное.

  Во втором случае, факты обмана, насилия, угрозы, подлежат доказыванию в суде. О сделке в силу неблагоприятных обстоятельств, может свидетельствовать крайне невыгодные условия для одной из сторон (так называемая кабальная сделка).

Ничтожные

Среди ничтожных сделок, так же можно выделить несколько основных групп.

• В первую очередь, оспорить можно сделку, которая нарушает закон, или другой акт. Пример такой сделки: продажа квартиры в аварийном доме. Не всегда органы, признавшие дом аварийным, вовремя передают такие сведения в росреестр. Такая сделка является противоречащей закону и является ничтожной (ст.168 ГК РФ).
• Недействительной сделкой является так же сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка или нравственности. К такой сделке можно отнести, например, продажу квартиры предпринимателем, задолжавшим большие суммы по налогам. С помощью продажи квартиры и утаивания денег, он пытается избежать взыскания с него долга. В этом случае, такая сделка будет ничтожной (ст.169 ГК РФ).
• Сюда же относятся и сделки с арестованными квартирами, или если есть другие ограничения. В основном, это сделки физических или юридических лиц, еще не признанных банкротами, но уже находящихся в стадии признания банкротства в суде.
• Следующим видом ничтожных сделок, являются мнимые и притворные сделки. Мнимая сделка- юридическое оформление сделки, когда фактически, сделка не совершается, например, купля-продажа квартиры между родственниками.

  Квартира как была в собственности продавца, так и остается, деньги, конечно не передаются. Составляются лишь документы, чтобы юридически, хозяином стал другой человек. Притворная же сделка- это сделка с целью прикрыть другую.

  Например, к таким сделкам можно отнести занижение, или завышение цены купли-продажи. В этом случае, стороны совершают совсем другу сделку (с другой суммой), нежели написали в договоре. Такие сделки так же являются ничтожными.

• В следующую группу ничтожных сделок, входят сделки недееспособными лицами. Ничтожной сделкой, является купля-продажа, совершенная недееспособным гражданином. При этом, надо знать, что недееспособным, является гражданин, только после признания этого судом.

  Для таких сделок, характерен умысел покупателя, совершающего покупку квартиры у явно недееспособного человека. Точно так же, ничтожной сделкой, будет сделка, совершенная ребенком до 14 лет.

Таким образом, обнаружив любое из перечисленных, обстоятельств, договор купли-продажи квартиры, можно оспорить.

Сроки

Необходимо помнить, что к оспариванию этих договоров, применяются сроки исковой давности. Для случаев, когда договор является ничтожным, применяется общий срок исковой давности, который составляет три года. Моментом отсчета, является начало исполнения договора.

Если же сделка является оспоримой, то применяется укороченный срок исковой давности- один год. Здесь моментом отсчета, является день, когда истец узнал об основаниях, для признания сделки недействительной, а если было насилие или угрозы, то момент прекращения таковых.

Алгоритм действий

Итак, если вы решили оспорить конкретный договор купли-продажи, необходимо следовать определенному алгоритму действий.

• Во-первых, надо понимать, по какому из оснований, вы можете оспорить договор. Эти основания описаны выше, а поэтому надо понять, какое из них в договоре есть.
• Во-вторых, необходимо определить, входите ли вы в круг людей, которые вправе оспаривать сделку по выбранному основанию. Например, сделка, совершенная несовершеннолетним от 14 до 18 лет, без согласия родителей, не может быть оспорена совершенно чужим человеком, даже если он желает блага подростку.

Если оба эти условия соблюдены, необходимо начать подготовку к судебному процессу. В ходе такой подготовки, обязательно собираются документы, подтверждающие переход права собственности (куплю-продажу) квартиры. Если вы сторона договора, то это не составит труда, а если вы не сторона, но имеете право оспаривания (родственник, кредитор и т.д.), то придется потрудиться:

1. В первую очередь, заказывается выписка из реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающая совершение сделки. Такая выписка дороже, чем обычная, но она необходима.
2. Следующим этапом, будет обращение к сторонам, с просьбой предоставить договор. Возможно, одна из сторон согласится.
3. Кроме того, придется собирать любые доказательства оснований иска, то есть тех нарушений, которые описаны выше (делают сделку ничтожной или оспоримой).

Подача иска

Для обращения в суд, необходимо составить исковое заявление. Оно должно включать:

• наименование суда, в который подается иск;
• данные истца;
• данные ответчика;
• обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;
• сами исковые требования.

Обязательным требованием, для такого заявления, если истец- не сторона договора, является указание, какие именно права истца нарушены данным договором. Так же, в иске, очень важно указать, что решение суда будет основанием для регистрации права собственности на квартиру (выдачи нового свидетельства).

• Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры

В какой суд обращаться? По правилам гражданского процесса, иски в отношении прав на недвижимое имущество, подаются в суд, по месту нахождения такого имущества.

Судебное разбирательство

Если все оформлено правильно, то суд начнет разбирательство.

Обычный срок судебного разбирательства, установлен в два месяца. Однако в случае сложности дела, необходимости исследования большого количества доказательств, он может продляться. В этот срок не входит время проведения экспертиз, если они понадобятся (тогда дело приостанавливается).

Нужно так же помнить, что при обращении в суд, придется понести судебные издержки. Они состоят из государственной пошлины, расходов на оплату экспертиз, а так же на оплату услуг представителя. По результатам рассмотрения дела, проигравшая сторона обязана возместить такие издержки, победителю.

Сам же процесс доказывания довольно сложен, требует серьезных знаний и опыта, поэтому лучше доверить его профессиональному представителю.

Реализация решения и как обжаловать вердикт?

После вынесения решения суда, необходимо подождать, пока оно вступит в законную силу. Для гражданских дел такой срок составляет 1 месяц. После вступления решения суда в силу, необходимо получить новое свидетельство о регистрации права собственности, где будет указан прежний собственник.

Можно ли обжаловать решение, которое принял суд касаемо недействительности продажи квартиры, как это сделать? В течении одного месяца со дня получения истцом мотивированного решения суда, он имеет право обратиться в вышестоящий суд, с апелляционной жалобой на решение суда. Тогда вышестоящий суд проверит законность и обоснованность решения.

Как видите, обжаловать договор купли-продажи квартиры, можно и оснований для этого множество. В то же время правильно оценить такие обстоятельства, предоставить суду необходимый объем доказательств, под силу далеко не каждому. В любом случае, лучше полагаться не на авось, а довериться опытным профессионалам.