Что такое соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры и когда оно заключается? Правила оформления

После заключения договора купли-продажи могут возникнуть обстоятельства, при которых сделку потребуется расторгнуть. Сделать это можно как в одностороннем порядке, так и по обоюдному согласию.
В первом случае процедура будет осуществляться через суд. Во втором – путём заключения соглашения о расторжении договора купли-продажи.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
- Что это такое?
- В каких случаях заключают и кому это выгодно?
- Основные правила оформления
До регистрации После регистрацииЧто это такое?
Соглашение о расторжении ДКП заключается, когда по каким-то причинам необходимо аннулировать сделку. Как правило, такая потребность возникает, если нарушены существенные условия договора (не внесена полная оплата, квартира не соответствует заявленным характеристикам и т.д.). При этом из названия документа понятно, что его заключение подразумевает обоюдное согласие сторон.
С юридической точки зрения заключение соглашения о расторжении ДКП возможно только до государственной регистрации права собственности на нового владельца.Дело в том, что суть любого договора – зафиксировать условия, выполнение которых приведёт стороны к получению выгоды. Как только условия выполнены, и выгода получена, договорные отношения прекращаются. Это правило прописано в ст. 408 ГК РФ. Статья гласит, что договорные отношения прекращают действие, как только стороны выполнили свои обязанности.
В случае с куплей-продажей недвижимости это означает, что, если объект уже передан покупателю, деньги за него получены, и право собственности зарегистрировано на нового владельца в Росреестре, Договор купли-продажи прекратил своё действие.
В таком случае отменить сделку можно будет двумя путями:
- Через суд, если инициатором расторжения выступает только одна сторона.
- Путём проведения обратной процедуры купли-продажи, когда продавец и покупатель меняются местами.
В случае, когда документы на регистрацию ещё не поданы, или она ещё не завершена, аннулировать сделку гораздо проще. Для этого потребуется подписать Соглашение и на его основании заявить в Росреестр требование о прекращении процесса регистрации права собственности на нового владельца.
При этом на практике возникают случаи, когда соглашение может быть использовано для аннулирования сделки и после государственной регистрации нового права собственности. В этом случае в Росреестр подаются документы для перерегистрации квартиры на прежнего владельца. Основанием для процедуры будет выступать именно Соглашение о расторжении ДКП, заключённое сторонами.
Но требуется соблюдение одного условия: сделка должна быть исполнена ненадлежащим образом. То есть нарушено её существенное условие, например, не переданы деньги в полном размере, объект не соответствует указанным в договоре характеристикам.
Если в указанном случае сторонам удалось договориться о расторжении без обращения в суд, то регистрирующий орган не вправе отказать в госрегистрации обратного перехода права на основании соглашения о расторжении (см., например, постановление Второго ААС от 17.02.2010 по делу № А28-15745/2009).
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
- Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации и как это сделать?
- Все о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной или ничтожной. Как вернуть свою недвижимость?
- Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры? Основания для аннулирования сделки и алгоритм действий
- Распоряжение наследством: как можно продать квартиру, полученную по завещанию, и когда начать собирать документы?
- Что такое оценка квартиры для суда: стоимость и нюансы проведения процедуры
В каких случаях заключают и кому это выгодно?
Исходя из вышесказанного стороны заключают соглашение о расторжении договора при обоюдном согласии перед регистрацией перехода права собственности в Росреестре. После регистрации подписывать соглашение стороны могут только в случае нарушения существенных условий договора.
Также можно утверждать что если стороны договорились между собой, значит расторгнуть сделку выгодно как продавцу, так и покупателю.
Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 450, ст. 475, ст. 450.1), договор купли-продажи может быть расторгнут на следующих основаниях:
- По обоюдному согласию сторон.
- В одностороннем порядке в случае существенных нарушений условий документа одной из сторон.
В одностороннем порядке расторжение сделки допускается, если:
- Не соблюдены её ключевые условия (ст. 450 ГК РФ).
Имеется в виду, что одна из сторон не получает той выгоды, которую могла бы получить в случае надлежащего исполнения договора. В сделках с недвижимостью речь как правило идёт о:
- Несвоевременной или неполной оплате.
- Отказе освобождать квартиру.
- Возникли непредвиденные обстоятельства.
Речь идёт о каких-то внезапных событиях, которые препятствуют исполнению условий сделки (например, появление внезапных обременений на квартиру, претендентов на собственность и т. п.).
- Сделка признана недействительной.
Сюда включены все правонарушающие обстоятельства. Например, договор нарушает нормы закона, одна из сторон признана недееспособной, документ был заключён посредством обмана).
- Сделка является незаключённой.
Здесь говорится об отсутствии выполнения одного из базовых условий контракта или отсутствии в договоре описания её ключевого элемента. Например, не указана цена, не описан объект недвижимости, документ не сдан на регистрацию.
Стоит подчеркнуть важный момент: хотя перечисленные факторы являются основанием для одностороннего расторжения сделки, во многих случаях виновная в нарушении условий договора сторона идёт на соглашение с инициатором аннулирования ДКП.Речь не идёт о случаях откровенного мошенничества. Скорее о возникновении непредвиденных обстоятельств, незаключении сделки. Именно такие ситуации чаще всего приводят стороны к заключению обоюдного соглашения о расторжении ДКП.
Основные правила оформления
Основное правило прекращения любых договорных отношений — стороны обязаны провести расторжение в той же форме, в какой регистрировался основной документ (ст. 452 ГК РФ).
То есть, если ДКП был составлен в письменной форме и заверен у нотариуса, Соглашение должно быть оформлено абсолютно так же.
Само содержание Соглашения о расторжении договора купли-продажи строго не регламентировано и подчиняется обычным правилам составления подобных документов. Обычно оно содержит следующие пункты:
- название, дату и место заключения;
- персональные данные сторон;
- ссылку на основной договор купли-продажи;
- описание цели составления Соглашения;
- подробное описание предмета договора — квартиры;
- описание последствий расторжения: порядок и сроки возврата имущества и денег;
- штрафные санкции;
- подписи сторон.
- Скачать бланк соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости
- Скачать образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры
Дальнейшие действия зависят от конкретной ситуации. А именно, расторгается ли договор до начала процесса госрегистрации новых прав собственности, или после.
До регистрации
Если сделка не прошла регистрацию в Росреестре, достаточно лишь обратиться к нотариусу, у которого заверялся договор купли-продажи, и подписать Соглашение. В трёх экземплярах. Сделка будет признана расторгнутой.
Если при заключении сделки стороны не обращались к нотариусу, оформить соответствующее соглашение можно самостоятельно.Если документы были поданы в Росреестр, но процесс регистрации ещё не завершён, следует обратиться напрямую в Росреестр. Для этого в регистрационный орган нужно подать подписанное сторонами соглашение. В этом случае процедура перехода права собственности отменяется и половина уплаченных денежных средств за ее проведение возвращается заинтересованному лицу.
После регистрации
В случае, если аннулирование сделки в Росреестре возможно на основании Соглашения, следует выполнить следующий порядок действий:
- Подписать Соглашение о расторжении ДКП у нотариуса.
- Обеим сторонами подать в Росреестр заявления о государственной регистрации перехода права обратно — от покупателя к продавцу.
В случае, когда отмена регистрации имущества в Росреестре невозможна, необходимо:
- Оформить обратный договор покупки и/или продажи квартиры. Это означает, что стороны меняются местами: продавец становится покупателем, а покупатель – продавцом. Происходит обмен деньгами и квартирой.
- Новую сделку необходимо снова зарегистрировать в Росреестре.
Таким образом, не всегда подписание договора купли-продажи и даже его регистрация в Росреестре означает, что сделка закрыта. При возникновении серьёзных условий она может быть аннулирована. Заключение Соглашения о расторжении ДКП – отличная возможность отменить сделку быстро и без особых затрат.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!