Что такое соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры и когда оно заключается? Правила оформления

После заключения договора купли-продажи могут возникнуть обстоятельства, при которых сделку потребуется расторгнуть. Сделать это можно как в одностороннем порядке, так и по обоюдному согласию.

В первом случае процедура будет осуществляться через суд. Во втором – путём заключения соглашения о расторжении договора купли-продажи.

Скрыть содержание

• Что это такое?
• В каких случаях заключают и кому это выгодно?
• Основные правила оформления
До регистрации     После регистрации    

Что это такое?

Соглашение о расторжении ДКП заключается, когда по каким-то причинам необходимо аннулировать сделку. Как правило, такая потребность возникает, если нарушены существенные условия договора (не внесена полная оплата, квартира не соответствует заявленным характеристикам и т.д.). При этом из названия документа понятно, что его заключение подразумевает обоюдное согласие сторон.

Дело в том, что суть любого договора – зафиксировать условия, выполнение которых приведёт стороны к получению выгоды. Как только условия выполнены, и выгода получена, договорные отношения прекращаются. Это правило прописано в ст. 408 ГК РФ. Статья гласит, что договорные отношения прекращают действие, как только стороны выполнили свои обязанности.

В случае с куплей-продажей недвижимости это означает, что, если объект уже передан покупателю, деньги за него получены, и право собственности зарегистрировано на нового владельца в Росреестре, Договор купли-продажи прекратил своё действие.

В таком случае отменить сделку можно будет двумя путями:

• Через суд, если инициатором расторжения выступает только одна сторона.
• Путём проведения обратной процедуры купли-продажи, когда продавец и покупатель меняются местами.

В случае, когда документы на регистрацию ещё не поданы, или она ещё не завершена, аннулировать сделку гораздо проще. Для этого потребуется подписать Соглашение и на его основании заявить в Росреестр требование о прекращении процесса регистрации права собственности на нового владельца.

При этом на практике возникают случаи, когда соглашение может быть использовано для аннулирования сделки и после государственной регистрации нового права собственности. В этом случае в Росреестр подаются документы для перерегистрации квартиры на прежнего владельца. Основанием для процедуры будет выступать именно Соглашение о расторжении ДКП, заключённое сторонами.

Но требуется соблюдение одного условия: сделка должна быть исполнена ненадлежащим образом. То есть нарушено её существенное условие, например, не переданы деньги в полном размере, объект не соответствует указанным в договоре характеристикам.

Если в указанном случае сторонам удалось договориться о расторжении без обращения в суд, то регистрирующий орган не вправе отказать в госрегистрации обратного перехода права на основании соглашения о расторжении (см., например, постановление Второго ААС от 17.02.2010 по делу № А28-15745/2009).

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

В каких случаях заключают и кому это выгодно?

Исходя из вышесказанного стороны заключают соглашение о расторжении договора при обоюдном согласии перед регистрацией перехода права собственности в Росреестре. После регистрации подписывать соглашение стороны могут только в случае нарушения существенных условий договора.

Также можно утверждать что если стороны договорились между собой, значит расторгнуть сделку выгодно как продавцу, так и покупателю.

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 450, ст. 475, ст. 450.1), договор купли-продажи может быть расторгнут на следующих основаниях:

• По обоюдному согласию сторон.
• В одностороннем порядке в случае существенных нарушений условий документа одной из сторон.

В одностороннем порядке расторжение сделки допускается, если:

1. Не соблюдены её ключевые условия (ст. 450 ГК РФ).

   Имеется в виду, что одна из сторон не получает той выгоды, которую могла бы получить в случае надлежащего исполнения договора. В сделках с недвижимостью речь как правило идёт о:

   • Несвоевременной или неполной оплате.
   • Отказе освобождать квартиру.
2. Возникли непредвиденные обстоятельства.

   Речь идёт о каких-то внезапных событиях, которые препятствуют исполнению условий сделки (например, появление внезапных обременений на квартиру, претендентов на собственность и т. п.).

3. Сделка признана недействительной.

   Сюда включены все правонарушающие обстоятельства. Например, договор нарушает нормы закона, одна из сторон признана недееспособной, документ был заключён посредством обмана).

4. Сделка является незаключённой.

   Здесь говорится об отсутствии выполнения одного из базовых условий контракта или отсутствии в договоре описания её ключевого элемента. Например, не указана цена, не описан объект недвижимости, документ не сдан на регистрацию.

Речь не идёт о случаях откровенного мошенничества. Скорее о возникновении непредвиденных обстоятельств, незаключении сделки. Именно такие ситуации чаще всего приводят стороны к заключению обоюдного соглашения о расторжении ДКП.

Основные правила оформления

Основное правило прекращения любых договорных отношений — стороны обязаны провести расторжение в той же форме, в какой регистрировался основной документ (ст. 452 ГК РФ).

То есть, если ДКП был составлен в письменной форме и заверен у нотариуса, Соглашение должно быть оформлено абсолютно так же.

Само содержание Соглашения о расторжении договора купли-продажи строго не регламентировано и подчиняется обычным правилам составления подобных документов. Обычно оно содержит следующие пункты:

1. название, дату и место заключения;
2. персональные данные сторон;
3. ссылку на основной договор купли-продажи;
4. описание цели составления Соглашения;
5. подробное описание предмета договора — квартиры;
6. описание последствий расторжения: порядок и сроки возврата имущества и денег;
7. штрафные санкции;
8. подписи сторон.

• Скачать бланк соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости
• Скачать образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры

Дальнейшие действия зависят от конкретной ситуации. А именно, расторгается ли договор до начала процесса госрегистрации новых прав собственности, или после.

До регистрации

Если сделка не прошла регистрацию в Росреестре, достаточно лишь обратиться к нотариусу, у которого заверялся договор купли-продажи, и подписать Соглашение. В трёх экземплярах. Сделка будет признана расторгнутой.

Если документы были поданы в Росреестр, но процесс регистрации ещё не завершён, следует обратиться напрямую в Росреестр. Для этого в регистрационный орган нужно подать подписанное сторонами соглашение. В этом случае процедура перехода права собственности отменяется и половина уплаченных денежных средств за ее проведение возвращается заинтересованному лицу.

После регистрации

В случае, если аннулирование сделки в Росреестре возможно на основании Соглашения, следует выполнить следующий порядок действий:

1. Подписать Соглашение о расторжении ДКП у нотариуса.
2. Обеим сторонами подать в Росреестр заявления о государственной регистрации перехода права обратно — от покупателя к продавцу.

В случае, когда отмена регистрации имущества в Росреестре невозможна, необходимо:

• Оформить обратный договор покупки и/или продажи квартиры. Это означает, что стороны меняются местами: продавец становится покупателем, а покупатель – продавцом. Происходит обмен деньгами и квартирой.
• Новую сделку необходимо снова зарегистрировать в Росреестре.

Таким образом, не всегда подписание договора купли-продажи и даже его регистрация в Росреестре означает, что сделка закрыта. При возникновении серьёзных условий она может быть аннулирована. Заключение Соглашения о расторжении ДКП – отличная возможность отменить сделку быстро и без особых затрат.