Правила составления договора купли-продажи квартиры. Кто этим занимается и сколько стоит оформление?

Договор купли-продажи квартиры составляется в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ. Это одна из самых часто заключаемых сделок на территории Российской Федерации.

Текст может быть представлен в простой письменной форме, но в некоторых случаях требуется обязательное заверение у нотариуса. Необходимо также пройти регистрацию перехода прав собственности по закону в Росреестре.

Скрыть содержание

• Как составляется соглашение?
Можно ли сделать это самому?    
• Правила составления

Как составляется соглашение?

Перед началом сделки необходимо будет изучить все документы, подтверждающие права собственности на недвижимость (выписку ЕГРН, договора и пр.). Проверяются также паспорта сторон, справка о зарегистрированных в квартире лицах, отсутствие долгов за коммунальные услуги. Определяются также существенные условия договора:

• предмет сделки;
• цена;
• стороны договора;
• лица, которые будут иметь право проживания в квартире после оформления сделки.

Дополнительные пункты в договоре:

• сроки и порядок расчетов;
• сроки фактической передачи квартиры;
• порядок разрешения споров;
• условия досрочного расторжения соглашения;
• форс-мажорные обстоятельства.

Нормы права, которые регулируют оформление сделок с недвижимостью и отражают существенные условия договора – ст. 454, 549—551 ГК РФ. Если стороны считают нужным они вправе сразу после подписания заверить купчую у нотариуса. Заверение обязательно, если в сделке участвует несовершеннолетний либо, когда покупается доля недвижимости (ст. 42, 54 закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Можно ли сделать это самому?

Самостоятельная подготовка договора купли-продажи вполне реальна. Но если нет опыта составления юридических документов, то можно допустить ошибки, которые в будущем приведут к серьезным проблемам. Заранее уточняем:

1. сроки расчетов;
2. вариант передачи денег (банковская ячейка или аккредитив);
3. участие второй стороны в регистрации в Росреестре;
4. порядок погашения задолженности за коммунальные услуги;
5. снятие с учета всех зарегистрированных в квартире лиц;
6. ответственность за невыполнение обязательств;
7. оплату расходов по сделке (оформления у нотариуса, госпошлины за регистрацию, аренду банковской ячейки и пр.).

Если сделка проводится с использованием материнского капитала, то важно также обсудить и прописать в договоре возможный срыв сделки из-за отказа Пенсионного фонда предоставить средства. Когда текст будет полностью готов, желательно все же показать его знакомому юристу, чтобы избежать ненужных рисков.

Где составляется соглашение и кто может этим заняться? Место оформления договора бывает разным. Варианты, где можно это сделать:

• Подготовить документ дома самостоятельно.
• Оформить у нотариуса.
• Привлечь юриста или риэлтора.
• Составить договор у юриста в МФЦ.

Нотариальное оформление договора купли-продажи стоит в среднем от 7 до 50 тыс. рублей. В эту цену входит: подготовка и составление соглашения, проверка документов, а также нотариальное заверение.

Придется также заплатить госпошлину. Сколько это стоит:

• до 1 млн. рублей – 3 тыс. рублей + 0,4 % суммы сделки – свыше лимита до 10 тыс. рублей – 7 тыс. рублей + 0,2 % – более 10 млн. рублей – 25 тыс. рублей + 0,1 %, но максимум 100 тыс. рублей;
• 3 тыс. рублей + 0,2 %, свыше 10 млн. рублей – 23 тыс. рублей плюс 0,1% суммы, превышающей 10 млн. рублей, но максимум 50 тыс. рублей для договоров между родственниками.

Стоимость составления соглашения у юриста составит в пределах 10 тыс. рублей. А сколько стоит оформление соглашения, если услугу оказывает агентство недвижимости? В этом случае цена на услуги по подготовке купчей может составить до 1% от стоимости квартиры.

Информация о том, кто именно оплачивает расходы на оформление – продавец или покупатель, обязательно содержится в договоре купли-продажи.

При составлении договора купли-продажи квартиры лучше обращаться к нотариусу. Это дополнительная страховка на случай мошенничества, ведь в конторе проверяют владельцев через государственную Систему межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ).

Правила составления

Договор купли-продажи составляется с учетом требований ГК РФ. Это значит, что соглашение всегда делается в письменном виде. Существенным условием купчей, как уже было сказано выше, является, прежде всего, договоренность относительно предмета сделки (самой квартиры) и о его цене. Далее рассмотрим, как правильно составить соглашение.

Основные разделы договора:

1. Реквизиты сторон – вписываем все контакты сторон (адреса регистрации, номер и серия паспорта, дата и место выдачи, СНИЛС).
2. Предмет договора – указываем адрес квартиры, кадастровый номер, этаж, номер квартиры, количество комнат, договор, которым подтверждается право собственности продавца. При продаже квартиры с мебелью, указывается полный список объектов, которые передаются.
3. Цена договора и порядок расчетов – фиксируется сумма в рублях, описание способа ее передачи (через банковскую ячейку, аккредитив или наличными). Если предусмотрена поэтапная оплата, с использованием материнского капитала или кредита, то это также указывается в договоре. В этом же разделе отмечается, кто несет расходы на оформление.
4. Права и обязанности сторон, в частности требование передать деньги за квартиру в определенные сроки и принять недвижимость по акту приема-передачи. Продавец и все члены его семьи обязаны сняться с регистрационного учета и освободить жилплощадь либо прописываются сроки, когда это нужно сделать.

   Если продавец берет на себя обязательства провести ремонт или узаконить перепланировку, то это также должно быть зафиксировано в договоре.

5. Ответственность сторон – указываем, что стороны несут имущественную ответственность за невыполнение обязательств и устанавливаем размер штрафов (например, 0,1% цены сделки за каждый день просрочки оплаты).
6. Заключительные положения – продавец должен гарантировать, что квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не находится в споре, под арестом или запрещением. Стороны оговаривают, когда именно состоится передача квартиры и подписание акта приема-передачи.

   Описываются также все случаи, когда возможно досрочное расторжение соглашения (пример: неоплата по договору). Отдельными пунктами могут быть также описаны форс-мажорные обстоятельства (война, терракт и пр.).

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Завершается договор сведениями о том, когда он вступает в силу и как стороны намерены решать вопросы в случае досрочного расторжения соглашения.

Договор подписывается покупателем и продавцом в трех экземплярах (один из них остается в нотариальной конторе, а остальные отдаются участникам).

Договор купли-продажи — важный документ, которым оформляется переход прав собственности на квартиру. Текст можно составить самостоятельно, ориентируясь на образцы, либо при помощи специалистов. Сделка требует обязательной регистрации в Росреестре.