Основания и правила продажи квартиры в ипотеке. Образец заполнения типового договора купли-продажи

Ежегодно цены на недвижимость растут. Не каждый может позволить себе купить квартиру за наличные деньги. Многие покупают жилье за кредитные средства.

При таких сделках продавцов интересует, с какими рисками они могут столкнуться, продавая квартиру в ипотеку.

В статье рассмотрены основные отличие договора купли-продажи квартиры по ипотеки, какие документы для этого потребуются и другие нюансы сделки.

Скрыть содержание

• Законные основания заключения ДКП по ипотечной сделке
• Правила оформления типового ДКП по ипотечной недвижимости
• Какие еще нужны документы для регистрации сделки?

Законные основания заключения ДКП по ипотечной сделке

Ипотечная сделка имеет свои особенности, на первый взгляд кажется, что это длинная процедура. Однако соблюдая все правила банка, можно подготовить необходимые бумаги в кротчайшие сроки. И риски срыва сделки будут сведены к минимуму.

Сначала продавец и покупатель обсуждают между собой условия сделки, обговаривают цену недвижимости и сроки проведения сделки. И договариваются, что квартира будет приобретена с использованием кредитных средств. В некоторых случаях, кредитная организация требует заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости с использованием ипотеки. Далее банк начинает проверку объекта.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Для заключения сделки кредитная организация затребует комплект документов:

• документы, удостоверяющие личность сторон (паспорта);
• данные представителя и доверенность (если объект продает не собственник);
• правоустанавливающие документы на квартиру (первоначальный документ, подтверждающий право собственности и свидетельство или выписку на жилье);
• справку по форме 9 о зарегистрированных лицах;
• кадастровый и технический паспорта;
• выписку из ЕГРН, подтверждающую, что продавец действительно является собственником, и на квартире нет обременений (арест, залог);
• отчет об оценке.

На данном этапе важно, чтобы документы на недвижимость прошли банковскую проверку. Перед тем как брать в залог имущество кредитная организация проверяет ее ликвидность, фактическую стоимость и, в случае невозможности в дальнейшем новым собственником оплачивать кредит, реализацию объекта с торгов.

Аккредитованная банком оценочная компания проводит осмотр жилья:

1. проверяют коммуникации;
2. приборы отопления и водоснабжения;
3. двери;
4. окна;
5. целостность строительных конструкций, отсутствие трещин.

На этом этапе производится проверка соответствия планировки квартиры техническому плану. В случае обнаружения незаконной перепланировки, организация отказывается брать в залог такую недвижимость. Также независимая экспертиза оценивает рыночную стоимость жилья исходя из места положения, состояния и т.д. Это позволяет предотвратить необоснованное завышение цены по ипотеке.

Для помещения, которое прошло банковскую проверку, с покупателем заключается кредитный договор, а после подписания договора купли-продажи и регистрации права собственности, недвижимость переходит в залог юридическому лицу.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Правила оформления типового ДКП по ипотечной недвижимости

Договор может быть заключен как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Если недвижимость принадлежит одному собственнику, то сделка может проходить в простой письменной форме и составить договор могут как агенты, так и сами клиенты. Если продавцов два и более, то в обязательном порядке сделка удостоверяется нотариусом.

Типовой договор купли-продажи с ипотечными средствами составляется по общим правилам:

• указывается дата и место составления;
• реквизиты сторон (полностью паспортные данные);
• адрес объекта недвижимости в соответствии с выпиской из ЕГРН;
• документы продавца, на основании которых ему принадлежит жилье;
• стоимость объекта, указываются свои денежные средства (неполная стоимость) и кредитные;
• порядок расчетов (аванс, ячейка, аккредитив);
• срок оплаты объекта и подписания акта приема-передачи.

При ипотечных сделках обязательно нужно указывать реквизиты кредитной организации (наименование банка, выдавшего ипотеку, ИНН, ОГРН, лицензию на осуществление банковских операций). Также важным условием является указание номера и даты кредитного договора, процентной ставки и срока кредита. Кредитный договор и купля-продажа подписываются в один день.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по ипотеке
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке
• Скачать образец бланка договора купли-продажи квартиры с материнским капиталом и ипотекой
• Скачать бланк договора купли-продажи ипотечной квартиры
• Скачать образец заполнения договора купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке

Какие еще нужны документы для регистрации сделки?

Конечным этапом покупки является регистрация сделки в Управлении Росреестра. Если договор был заключен в простой письменной форме, то в обязательном порядке продавец и покупатель лично с паспортами идут в многофункциональный центр и подают заявления.

Комплект документов, необходимый иметь при себе:

• договор купли-продажи (как минимум три экземпляра, один из которых хранится в делах Росреестра);
• документы о семейном положении сторон (заявления, согласия супругов);
• кредитный договор (оригинал и копия);
• доверенность, подтверждающая полномочия представителя банка подписывать кредитную документацию с покупателем (копию документа выдает сотрудник банка либо она хранится в архиве регистрирующего органа);
• закладная (многие кредитные организации отказались от её составления, но если наличие закладной предусмотрено договором, то должен быть один оригинал и копия);
• заключение об оценке.

Весь этот комплект подается в орган регистрации прав лично, либо через представителя. У поверенного должна быть нотариально оформленная доверенность на подачу и получение документов.

В случае удостоверения договора купли-продажи нотариусом, все бумаги передаются сотрудникам нотариальной конторы, и они сами направляют их на электронную регистрацию в Росреестр. Либо по желанию сторон, покупатель может сам пойти в МФЦ. Если сделка была в нотариальной форме, то на регистрацию достаточно предоставить заявления только нового собственника.

Итак, продажа квартиры по ипотеке сложная процедура, но при полном банковском сопровождении сделки, соблюдая алгоритм можно во всем разобраться. Риски продавца и покупателя сводятся к минимуму. Проверяется квартира и все документы сторон, процесс сбора и подписания документов находится под контролем кредитной организации.