Возможна ли продажа квартиры с обременением по ипотеке? Основные нюансы процедуры

В России в 21 веке более 50% жилья покупается по ипотечному кредиту. Со временем, у заемщика может возникнуть необходимость продать квартиру ввиду различных обстоятельств: расширение площади, невозможность уплаты долга, переезд и т. д.
Реализация ипотечного жилья возможна, но существует ряд тонкостей, которые необходимо учитывать.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
- Можно ли продать жилье, обремененное ипотечным кредитом?
- Чем регламентируется?
- Как реализовать недвижимость?
- Основные способы
Досрочное погашение кредита Оплата займа Отторжение жилья вместе с ипотечным долгом Реализация недвижимости банком- Особенности и нюансы
Можно ли продать жилье, обремененное ипотечным кредитом?
Реализовывать квартиру, находящуюся в залоге можно, но с разрешения залогодержателя (банка-кредитора) и при условии, что в договоре об ипотеке не предусмотрено каких-либо ограничений (Федеральный Закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»), ст. 37).
Если в ипотечном договоре установлены запрещения на продажу жилья, но несмотря на это владелец недвижимости заключил сделку по передаче собственности, то вторичное соглашение будет признано судом недействительным (ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ст. 43).
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
- В чем риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключении сделки?
- Сделки с залоговой недвижимостью: можно ли продать или обменять квартиру, если она в ипотеке?
- Особенности продажи квартиры по военной ипотеке. Варианты осуществления сделки и пошаговая инструкция
- Нюансы при продаже квартиры под ипотеку и приобретении жилья в кредит. При каких условиях банк одобрит сделку?
- «Основания и правила продажи квартиры в ипотеке. Образец заполнения типового договора купли-продажи
Чем регламентируется?
Основные документы, регламентирующие обращение с недвижимостью, находящейся в ипотеке:
- Гражданский Кодекс РФ (часть первая).
- Федеральный Закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Как реализовать недвижимость?
Ипотечная квартира находится в залоге у банка до тех пор, пока долг по ипотеке не будет выплачен. Поэтому перед тем, как осуществлять операции с недвижимостью, необходимо оповестить кредитора о своих намерениях и согласовать с ним схему, по которой будет осуществляться процедура продажи.
Когда банк дал согласие на реализацию имущества и найден подходящий покупатель, можно начинать сделку купли-продажи квартиры.Основные способы
Существуют несколько вариантов реализации ипотечного жилья:
- Досрочное погашение ипотеки.
- Оплата ипотечного кредита в процессе сделки купли-продажи (за счет средств покупателя).
- Продажа жилья вместе с ипотечным долгом (по переуступке залоговых обязательств).
- Продажа ипотечного жилья банком (кредитор реализует заложенную квартиру с публичных торгов).
Досрочное погашение кредита
Суть этого метода: продавец получает задаток от покупателя, с помощью этих денег закрывает кредит, снимает обременение с жилья и свободно продает недвижимость.
Для проведения сделки, необходимо пройти следующие этапы:
- Заручиться согласием банка-кредитора. В заявлении заемщик должен указать причину досрочного погашения денежного обязательства.
- Определить сумму остатка выплат по ипотеке.
- Заключить нотариально заверенное соглашение между владельцем собственности и покупателем.
- Снять с регистрационного учета всех проживающих в продаваемой квартире.
- Закрыть задолженность по кредиту и снять обременение с недвижимости.
- Оформление права собственности нового владельца в регистрационной палате.
Плюсы данного способа: сделка проводится достаточно быстро, участие банка-кредитора в операциях минимально.
Минусы: высокий риск потери денег, выданных в качестве задатка, если продавец решил отказаться от сделки, сбежал, умер и т. д., возвращение средств возможно лишь в судебном порядке, что займет долгий срок.
Оплата займа
Способ эффективен в том случае, если покупатель имеет «на руках» денежные средства, необходимые для приобретения жилья. Сделку проводит продавец или его посредник, а банк является получателем задатка. Если сумма по ипотечному долгу небольшая, покупатель передает денежные средства в счет аванса или задатка, тем самым закрывает ипотеку и квартира становится «чистой».
В случае большого остатка по кредитной задолженности, то к сделке привлекается банк, расчеты проводятся через две ячейки. Одна — для кредитной организации, другая для продавца.
Доступ к деньгам разрешается после подписания договора купли-продажи и регистрации права собственности.Плюсы: безопасный вид сделки. Деньги находятся под охраной, операции контролируются банком.
Минусы: кредитная организация назначает сроки и даты встреч, что может быть неудобно продавцу или покупателю.
Отторжение жилья вместе с ипотечным долгом
Под данным способом понимают переуступку заёмщиком своих обязательств по ипотеке другому лицу. Банк снимает с должника залоговые обязательства, покупатель становится новым собственником жилья и ипотечного кредита.
Этапы процедуры:
- Покупатель получает согласие залогодержателя на реализацию собственности.
- Желающий приобрести квартиру подает документы в банк, в котором был ранее выдан кредит, для ипотечного займа.
- После получения одобрения для проведения сделки, оформляются необходимые документы.
- Банк перерегистрирует залог в Росреестре. Настоящий заемщик дает письменное согласие на переуступку долга по ипотеке.
- Подписывается договор купли-продажи и продавцу выплачиваются денежные средства за жилье.
- Регистрация права собственности.
Если покупатель желает взять кредит в другой организации, то ипотечный заём переводится на банк, который готов предоставить деньги в долг.Плюсы: риски минимизированы, операция находится под защитой банка. Чаще всего стоимость жилья по переуступке ниже, чем цена на недвижимость без обременения.
Минусы: не всегда банк дает согласие на проведение подобных операций.
Реализация недвижимости банком
Данный способ применяется, если заемщик не может платить по кредиту и допускает просрочки по платежам. Банк проводит сделку от начала и до конца, оформляет документы и выдает ячейку.
- Прежде всего кредитная организация и заемщики должны дать согласие на проведение сделки.
- Банк оценивает стоимость жилья и страхует его, самостоятельно ищет покупателя. Чаще всего квартира на торгах продается долго и постепенно цена на недвижимость снижается.
- Когда желающий приобрести собственность найден, открываются две ячейки: в одной хранятся деньги, оставшиеся выплатить по кредиту, во второй — средства, оставшиеся после погашения ипотеки (может и не быть денег, если сумма задолженности была высокой).
- Заключается договор купли-продажи между покупателем и продавцом и предварительное соглашение между банком-кредитором и покупателем.
- Документы передаются в Росреестр, где с жилья снимается обременение.
- Регистрация права собственности.
Плюсы: продавец только ставит подписи, всем остальным занимается кредитная организация.
Минусы: Банк заинтересован в возврате своих средств, поэтому снижает стоимость жилья без учета интересов заемщика. Покупатель может оказаться без денежных средств после реализации квартиры.
- Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры с обременением ипотекой
- Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с обременением ипотекой
Особенности и нюансы
Покупка квартиры с обременением имеет свои преимущества:
- рыночная стоимость жилплощади ниже рыночной;
- квартира проверена банком и находится на балансе кредитора, поэтому жилье считается «чистым».
Однако, риск для покупателя существует:
- потеря денег, если продавец оказался недобросовестным или произошел форс-мажор;
- банк может запретить сделку на любом этапе и, уплаченные покупателем денежные средства, могут быть «заморожены» на неопределенное время.
При реализации недвижимости с обременением, продавец практически не рискует ничем. Человека никто не может лишить жилья, пока не снято обременение с квартиры и не завершилась сделка купли-продажи.
Когда квартира находится в собственности меньше трех лет, продавец обязан уплатить налог с продажи собственности (Налоговый кодекс РФ, ст. 220).Если на жилой площади зарегистрировано несовершеннолетнее лицо, его нельзя выписать «в никуда». На такую сделку банк не даст разрешения.
Продажа квартиры, находящейся в ипотечном долге — процесс длительный и достаточно сложный. Чтобы сделка прошла успешно, необходимо получить согласие банка-залогодателя и соблюдать все требования по проведению операции. Тесное сотрудничество с кредитной организацией дает возможность избежать дальнейших имущественных споров.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!