4 проверенных способа, как продать квартиру, купленную в ипотеку

При оформлении договора ипотечного кредитования приобретаемая недвижимость становится залогом в банке и на нее налагается обременение.

Но может сложиться так, что заемщику нужно эту недвижимость продать. Это можно сделать несколькими способами. Закон допускает различные варианты проведения подобной сделки.

Скрыть содержание

• Можно ли реализовать ипотечное жилье и купить другое в кредит?
• Какими законами регламентируется?
• Как правильно осуществить сделку?
Основные способы продажи    
• Через погашение кредита
Плюсы и минусы для продавца     Пошаговая инструкция      Необходимые бумаги     Нюансы    
• Погашением займа в ходе сделки
Плюсы и минусы для владельца недвижимости     Этапы процедуры     Пакет документов     Особенности     
• Передача долговых обязательств
Преимущества и недостатки      Процесс пошагово     Необходимые бумаги     Нюансы    
• С помощью банка
Положительные и отрицательные стороны      Порядок проведения     Пакет документов     Особенности    
• Видео по теме

Можно ли реализовать ипотечное жилье и купить другое в кредит?

Можно ли реализовать свое жилье, если оно приобретено с использованием ипотечных средств, чтобы купить другое – вот вопрос, который беспокоит многих. Если по какой-либо причине у заемщика возникла необходимость продать квартиру, купленную при помощи ипотечного кредита, то сделать это можно. Однако времени и сил на это потребуется немало. Основная проблема заключается в поиске покупателя, который перед сделкой согласится погасить задолженность владельца жилья перед банком.

Если такой договоренности удастся достигнуть, то затем нужно погасить кредит, снять обременение с квартиры и только после этого провести сделку. А после этого придется начинать все сначала:

1. искать подходящее жилье;
2. подавать заявку на ипотеку;
3. готовить документы для банка;
4. делать первоначальный взнос за выбранную квартиру;
5. получать новый ипотечный кредит.

Вся эта процедура может занять до полугода.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Какими законами регламентируется?

Основной нормативно-правовой акт, регулирующий права и обязанности участников ипотечного договора, это Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В этом же документе содержатся и условия, на которых можно произвести отчуждение залоговой недвижимости. Осуществление сделки купли-продажи регулируется положениями Гражданского Кодекса РФ.

Как правильно осуществить сделку?

Сделать это достаточно сложно, но все-таки реально. Есть несколько способов, как можно оформить продажу недвижимости, находящейся в ипотеке. Остается лишь выбрать такой вариант, который в конкретной ситуации подходит больше всего.

Основные способы продажи

Основных вариантов того, как происходит сделка купли-продажи жилья, которое куплено в кредит и если оно все еще находится в ипотеке, четыре:

• перед сделкой погасить долг по ипотеке;
• расплатиться по ипотечному кредиту в момент совершения сделки купли-продажи недвижимости;
• продать кредитные обязательства;
• продать с помощью банка.

У каждого из этих способов есть свои плюсы и минусы. Например, для продажи в первом случае придется найти такого покупателя, который согласится передать денежные средства до того, как право собственности будет оформлено на него. По сути, для него это сделка с высоким риском. Но продавец при этом имеет возможность продать квартиру практически по рыночной цене.

А вот в четвертом случае, скорее всего, жилплощадь уйдет за цену, равную остатку задолженности. Но и продавцу ничего не придется делать, а лишь ждать, когда банк продаст жилье и выдаст справку о полном погашении ипотеки.

Далее рассмотрим, как проходит сделка купли-продажи в каждом конкретном случае.

Через погашение кредита

Самый распространенный способ, как можно осуществить продажу вторичного жилья, которое находится в ипотеке – погасить кредит и снять обременение.

Плюсы и минусы для продавца

Это практически единственный вариант, как можно совершить продажу своего жилья, если оно в ипотеке, по рыночной цене. Но для этого надо очень постараться, чтобы найти достаточно денежных средств для погашения ипотеки.

Здесь возможны несколько вариантов:

• договориться с покупателем, что он перед сделкой оплатит долг;
• взять недостающую для покупки сумму в кредит у другого банка, а после сделки погасить его средствами от продажи квартиры;
• найти денег в долг частным образом.

Пошаговая инструкция

В этой ситуации в первую очередь гасится ипотечный кредит. После этого необходимо подать документы для снятия обременения. Эта процедура проводится таким образом:

1. подача заявления в банк на снятие обременения;
2. подготовка пакета документов;
3. подача заявления в Росреестр;
4. внесение изменений в документы о том, что обременение снято.

После этого можно выходить на сделку для оформления продажи квартиры.

Необходимые бумаги

Для снятия обременения нужны такие документы:

• Паспорт заемщика. Если в договоре участвовали созаемщики, то от них также потребуются паспорта либо их нотариально заверенные копии.
• Заявление в Росреестр, заверенное подписями представителя банка и самого заёмщика.
• Закладная (ее оформляет банк после того, как заемщик полностью рассчитался по ипотеке).
• Договор купли-продажи квартиры.
• Свидетельство, подтверждающее право собственности.
• Оплаченная квитанция на госпошлину.

Нюансы

После полного расчета с банком необходимо еще до 45 дней, чтобы закрыть ипотеку. В течение этого времени банк проверяет все документы, пересчитывает платежи. Лишь после этого кредитная организация подтвердит, что ипотека выплачена.

Следовательно, и в Росреестр можно обратиться только по истечении этого периода. Документы о снятии обременения нужно хранить три года, так как именно столько составляет срок исковой давности. В течение этого периода кредитная организация может предъявить претензию к заемщику.

Погашением займа в ходе сделки

Данная схема того, как проходит сделка по продаже, несколько похожа на предыдущую. Разница в том, что с самого начала в сделке участвует банк.

Плюсы и минусы для владельца недвижимости

От продавца не потребуется таких усилий, как в ситуации, описанной выше. Нужно лишь найти покупателя, который будет готов приобрести квартиру с обременением. Но после сделки жилье перестанет быть залогом. Для продавца есть гарантия, что сделка состоится, поскольку покупатель уже внес денежные средства.

Недостаток же такой схемы для владельца жилья состоит в том, что все операции производятся под контролем банка, а также в установленные им сроки.

Этапы процедуры

В данном случае сделка купли-продажи складывается из следующих этапов:

1. Сначала покупатель обращается в банк для составления договора купли-продажи недвижимости (предварительный вариант), тем самым давая свое разрешение на продажу этой квартиры.
2. Как происходит передача денег покупателем при продаже жилья? Свои денежные средства он вносит в две ячейки: одна часть суммы будет направлена на погашение задолженности по ипотеке, вторая пойдет на руки нынешнему владельцу квартиры.
3. После этого банк снимает с жилья обременение.
4. Составляется окончательный договор купли-продажи квартиры.
5. Покупатель и продавец подписывают его.
6. Стороны регистрируют сделку.
7. После перехода прав собственности продавец получает доступ к первой банковской ячейке, этими средствами он гасит остаток ипотеки.
8. Затем покупатель получает закладную на свою теперь уже квартиру и получает в Росреестре новое свидетельство, где ограничение из-за обременения уже снято.
9. Последним шагом, когда все формальности сделки по продаже уже позади, продавец получает доступ ко второй ячейке и забирает остаток денег за проданную квартиру.

Пакет документов

Здесь потребуется стандартный набор документов для совершения сделки купли-продажи недвижимости. Кроме того, придется заключить договора на пользование банковской ячейкой.

Особенности

Услуги депозитария предлагает в таком случае банк, который и выдал ипотечный кредит. Возможен вариант сделки не с ячейками, а с расчетами через аккредитив. Но принцип, по которым происходит получение доступа к деньгам тот же самый.

Передача долговых обязательств

Такой способ продажи залоговой квартиры подходит в случае, если у покупателя нет на руках достаточной суммы для приобретения жилья, и он изначально собирался брать ипотеку с целью покупки квартиры.

Преимущества и недостатки

В этом случае квартира продается с дисконтом, но его размер не так велик. Покупатель оплачивает продавцу сумму, которую он фактически внес в банк.

Процесс пошагово

Как же продается недвижимость, взятая в ипотеку, в этом случае? Начинается проведение сделки с подачи заявки на выдачу ипотечного кредита. В случае одобрения он высказывает намерение приобрести квартиру, находящуюся в данный момент в залоге у банка.

Соответственно кредитная организация переоформляет договор с одного гражданина на другого. Покупатель становится собственником этого объекта недвижимости, но одновременно и приобретает оставшийся долг, который должен погасить.

Пошагово процедура выглядит так:

1. покупатель сообщает намерение приобрести квартиру по такой схеме, а банк рекомендует ему жилье (либо покупатель изначально договаривается с продавцом);
2. стороны заключает договор задатка с обязательной регистрацией его у нотариуса;
3. покупатель делает первый взнос;
4. банк снимает обременение с квартиры;
5. покупатель оформляет ипотечный договор;
6. покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи квартиры.

Необходимые бумаги

Здесь нужен пакет документов для получения ипотечного кредита, а именно:

• паспорт заемщика (созаемщиков, поручителей);
• подтверждение трудоустройства;
• подтверждение дохода;
• документы на квартиру, кредит по которой будет переоформляться.

Нюансы

Новый договор ипотеки не обязательно заключается на тех же условиях, что и первоначальный. В случае, если новый владелец квартиры более платежеспособен, у него выше доход или есть созаемщики или поручители с хорошим доходом, то банк может, например, снизить процентную ставку.

Кроме того, закон требует согласие залогодержателя (т.е. кредитной организации) для использования указанной схемы. Об этом говорится в ст. 37 (п. 1) закона «Об ипотеке».

С помощью банка

Такой способ продажи квартиры в ипотеке применяется обычно в случае, когда заемщик не может исполнять обязанности по уплате кредита. Аналогичным образом банк поступает, когда неплательщик скрывается от кредитора.

Положительные и отрицательные стороны

В этом случае от владельца квартиры не требуется предпринимать никаких шагов, банк все сделает сам и погасит долг. Но недостаток заключается в том, что квартира будет продана не по рыночной стоимости, а, вероятнее всего, по цене, равной сумме задолженности.

Поэтому единственное преимущество, которое получает владелец ипотечного жилья, – это полный расчет с банком. Но дополнительные деньги на руки он вряд ли получит. Это может случиться только в том случае, если на торгах приобрести недвижимость захотят несколько покупателей и начнут повышать первоначальную цену.

Порядок проведения

Порядок оформления сделки купли-продажи таков:

1. В этом случае банк сначала должен вынести предупреждение должнику.
2. Если после этого никаких действий со стороны последнего не было предпринято, то кредитная организация подает в суд.
3. Получив решение судебной инстанции, банк самостоятельно продает квартиру.
4. После того, как цена сделки определена, покупатель использует две ячейки: в одну закладывается сумма долга, в другую – остаток, который пойдет продавцу. Это в том случае, если жилье удалось реализовать по цене, превышающей долг перед банком.
5. Затем стороны подписывают договор купли-продажи и переоформляют документы на право собственности.

Пакет документов

В данном случае будет необходим стандартный набор документов для проведения сделки купли-продажи.

Особенности

Срок подготовки документации к торгам может быть достаточно длительным, поэтому тем, кто ищет способы, как быстро решить свои проблемы посредством реализации ипотечного жилья, этот вариант не подойдет. В зависимости от ситуации цена на торгах может меняться как в сторону повышения, так и понижения. Минимальная стоимость, по которой недвижимость перейдет в другие руки, – это сумма остатка задолженности заемщика перед банком.

Если у заемщика изменились жизненные обстоятельства, то он имеет право продать ипотечную квартиру. Сделать это можно несколькими способами. Оптимальный вариант следует выбирать в зависимости от конкретных обстоятельств.

Видео по теме

Предлагаем посмотреть полезное видео о том, как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка: