Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал и как это делать? Нюансы процедуры

Продажа жилья – явление довольно распространенное. Порядок реализации процедуры зависит от статуса помещения.

По этой причине продажа квартиры, которая была приобретена с использованием материнского капитала, имеет свои отличительные особенности.

В статье рассмотрим все особенности продажи квартиры, связанные с материнским капиталом.

Скрыть содержание

• Правовая база, регламентирующая этот процесс
• Особенности продажи жилья, приобретенного с помощью маткапитала
Обязательство выделения долей всем членам семьи     Последствия выделения части детям     Исключение – если все они совершеннолетние    
• Можно ли оформить сделку без предоставления долей детям?
• Можно ли без участия органов опеки?
• Когда допустимо реализовать такую недвижимость?
• Порядок действий пошагово, если недвижимость в собственности продавца
Процедура получения разрешения      Что нужно делать дальше?      Как зарегистрировать в Росреестре?    
• Последовательность действий если жильё в залоге у банка
Получение разрешения банка     Органов опеки     Выбор конкретной схемы процедуры     Оформление в Росреестре    

Правовая база, регламентирующая этот процесс

Основным нормативным актом, который регулирует процедуру выделения материнского капитала является Федеральный закон от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». В частности, в статье 7 говориться о том, что одним из видов затрат, которые могут быть компенсированы с использованием указанных средств является улучшение жилищных условий.

Отдельные правила, затрагивающие процедуру продажи квартиры с использованием материнского капитала, содержаться в статьях 28 и 37 Гражданского кодекса РФ. В них указано, что все сделки от имени лиц, не достигших четырнадцати лет, могут совершать их родители, опекуны или усыновители. Любые действия, касающиеся имущества ребенка, осуществляются только после получения согласия органов опеки.

Такое же правило содержится в статье 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 года № 44-ФЗ «Об опеке и попечительстве». В ней указано, что необходимо получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение действий, затрагивающих имущественные интересы ребенка.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Особенности продажи жилья, приобретенного с помощью маткапитала

Поскольку жилье, которое было приобретено с вложенным материнским капиталом, имеет особый статус, процедура его реализации обладает определенными особенностями. Заинтересованному лицу следует учитывать, что жилье приобретается в общую долевую собственность семьи. Также необходимо получение согласия от органов опеки на совершение сделки с имуществом ребенка.

Обязательство выделения долей всем членам семьи

Необходимость выделения доли в квартире возникает в случае проведения сделок с недвижимостью. Если приобретается недвижимости, в которую были вложены средства материнского капитала, то необходимо определить часть каждого члена семьи, так как это является обязательным условием при сделке. Следует отметить, что квартира, приобретенная в ипотеку до погашения долга, то есть до выплаты в полном объеме полученных денежных средств за жильё, человеку, его родственникам и членам семьи не принадлежит.

В таких случаях необходимо оформить нотариальное обязательство о выделении доли каждого.

Последствия выделения части детям

Ещё одним обязательным условием, при реализации квартиры, купленную на материнский капитал, является выделение доли детей. По правилам, установленным действующим законодательством, малыши не могут остаться без жилья в результате совершения сделки. Потребуется получить официальное согласие органов опеки на совершение сделки. Оно должно быть оформлено в виде решения.

Исключение – если все они совершеннолетние

При достижении возраста восемнадцати лет человек признается совершеннолетним. В таком случае продавец не должен получать согласие органов опеки на совершение сделки с недвижимостью. В то же время совершеннолетний ребенок не утрачивает своего права на долю в квартире, в которой он зарегистрирован. В случае продажи ему причитается часть.

Можно ли оформить сделку без предоставления долей детям?

Так как приобретение квартиры, которая была куплена на средства материнского капитала, возможно только при условии, что доли в ней будут оформлены в собственность всех детей, то выделение доли является обязательным требованием при ее продаже. Соблюдение такого порядка внимательно отслеживают органы опеки. Без их согласия сделку реализовать не получиться.

Можно ли без участия органов опеки?

Участие органов опеки является ещё одним из обязательных условий при совершении сделок с имуществом, доля в котором принадлежит детям. Оно выражается в форме согласия на выполнение определенных действий. Без решения такого характера сделку реализовать не получится.

Правило не касается детей, которым исполнилось восемнадцать лет. Такие лица автоматически обретают право самостоятельно распоряжаться своим имуществом. В данном случае продажа может быть реализована без участия органов опеки.

Когда допустимо реализовать такую недвижимость?

Действующим законодательством не установлено каких-либо ограничений в отношении сроков продажи такого жилья. То есть сделку можно совершать в любое время.

При этом необходимо учесть следующие требования:

1. Согласие каждого владельца доли.
2. Положительное решение органов опеки.
3. Сохранение за детьми права на долю в новом жилье.
4. Приобретаемое помещение должно быть большим или равнозначным по площади.
5. Жилищные условия не должны ухудшиться.

При соблюдении указанных условий сделку можно будет реализовать.

Порядок действий пошагово, если недвижимость в собственности продавца

Рассмотрим пошаговую инструкцию, как происходит сделка купли-продажи квартиры с использование материнского капитала. Процедура реализации жилья состоит из ряда последовательных этапов. К ним отнесены:

1. Получение согласия органов опеки, если собственниками являются несовершеннолетние дети, а также других владельцев долей.
2. Оформление и подписание договора купли-продажи.
3. Взаимный расчет сторон.

Процедура получения разрешения

Родители должны обратиться в органы опеки по месту нахождения продаваемого жилья с комплектом документов, который включает в себя:

• Паспорта родителей или лиц их заменяющих, а также ребенка в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет. В отношении более младших потребуется свидетельства о рождении.
• Заявление о разрешении на продажу квартиры. Бланк выдаст обслуживающий специалист. Он же окажет помощь в заполнении заявления. Обращение оформляют оба родителя. Если один из них лишен прав, то потребуется представить соответствующее судебное решение.
• Свидетельства или выписки из ЕГРН о регистрации права собственности на реализуемое и приобретаемое жилье.
• Проект договора купли-продажи.
• Как действовать, если продается дом и есть домовая книга? В этом случае нужно делать из домовой книги выписки. Они должна быть архивными, то есть содержать в себе информацию о всех проживавших лицах..
• Справка с места регистрации, если малыш не прописан в продаваемой квартире.
• Технические паспорта на каждое жилье. Они необходимы для сравнения условий.
• Свидетельство о браке или его расторжении, если родители разведены.

Срок рассмотрения обращения составляет тридцать суток с момента поступления заявления. Но на практике органы опеки могут вынести решение и раньше. Главным условием получения положительного результата является улучшение или получение равнозначных условий проживания, а также доля в имуществе.

Обратиться в органы опеки можно различными способами. Самый распространенный из них – это личный визит. Хотя законом допускаются и другие варианты обращения – через портал Госуслуги или многофункциональный центр. Такие способы сокращают временные затраты, поскольку инициатор не должен являться в органы опеки лично, а получить ответ удаленно.

Случаи отказа со стороны органов опеки – не редкость. В таких ситуациях не следует спешить. Необходимо сначала разобраться в причинах такого решения. Они всегда указаны в ответе, направляемом инициатору. Если причины обоснованы, то реализовать сделку не получиться. Когда инициатор считает, что его права на были нарушены он может аннулировать отказ в судебном порядке.

Что нужно делать дальше?

После получения разрешения стороны могут завершить сделку. Для этого необходимо:

1. Подписать договор купли-продажи и произвести взаимный расчет. Всю процедуру правильным будет реализовать с участием нотариуса. Это повлечет дополнительные расходы, но позволит избежать проблем в последующем. Стороны подписывают договор в двух экземплярах.
2. Передать денежные средства, о чем продавец дает расписку.

Таким же образом осуществляется покупка и нового жилья, так как следует помнить, что органы опеки вправе проверить в последствии условия проживания детей и все документы, касающиеся сделки с недвижимостью.

Как зарегистрировать в Росреестре?

Для начала процедуры регистрации права собственности, необходимо собрать определенные документы. К ним отнесены:

• паспорта родителей и детей;
• свидетельства о рождении малышей, которым не исполнилось четырнадцати лет;
• договор купли-продажи;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• согласия других собственников и органов опеки.

Все указанные документы являются приложением к заявлению. Их можно представлять в виде оригиналов или заверенных копий.

Регистрация права собственности на квартиру входит в компетенцию органов Росреестра. Другие организации такими полномочиями не наделены. Человек может обращаться в такую инстанцию через почту, интернет или МФЦ. Они будут выступать в качестве посредников. Фактической регистрацией прав занимается только Росреестр.

Обращаться следует в ближайший к месту проживания орган. Услуга по регистрации права собственности оказывается на платной основе. То есть инициатор должен будет внести определенную денежную сумму. Размер пошлины за регистрацию права для физических лиц составляет две тысячи рублей. Если сведения были переданы самостоятельно, то услуга будет оказана в течение семи рабочих суток.

В случае передачи данных через многофункциональный центр право зарегистрируют в течение девяти трудовых дней. Также сроки предусмотрены для ситуаций, когда человек передал данные не самостоятельно, а через нотариуса.

Последовательность действий если жильё в залоге у банка

С некоторыми особенностями можно столкнуться при продаже квартиры, находящейся в залоге у банка. В этом случае потребуется получить разрешение у данной инстанции. Для этого необходимо собрать определенные документы и обратиться с заявлением в банк.

Получение разрешения банка

Для того, чтобы получить разрешение потребуется:

1. Обратиться в банк с заявлением. Процедура аналогична получению согласия от органов опеки.
2. Оформить заявление и обосновать необходимость продажи документально. На практике банки требуют представлять нотариально заверенное соглашение о заключении договора купли-продажи в последующем. Это необходимо для избежания рисков денежных потерь.
3. Представить паспорта детей, родителей, согласи всех владельцев долей.

Обращаться в банк можно различными способами, например, по почте. Но чаще всего люди делают это самостоятельно. Такой подход позволяет снизить риск получения отказа.

Органов опеки

Даже если квартира находится в залоге у банка, потребуется получить согласие органов опеки на совершение сделки, когда вопрос касается доли детей младше восемнадцати лет. Процедура происходит по общим правилам. Инициатор собирает необходимые документы, оформляет заявление и подает его в органы опеки. В течение тридцати дней будет получен ответ.

Обращаться можно:

• лично;
• по почте;
• через интернет;
• многофункциональный центр.

Выбор конкретной схемы процедуры

Варианты продажи квартиры могут быть различными. Человек вправе выбрать любой из них.

1. Деньги частично идут продавцу, частично банку – для погашения долга. Это классический вариант.
2. Смена обязанного лица. В этом случае деньги поступают продавцу, а долг банку выплачивается в порядке погашения кредитных средств, на условия заключенного договора.
3. Продажа квартиры после погашения долга. Такой способ самый идеальный. Он не требует получать разрешение банка на продажу жилья.
4. Покупка более скромного жилья. Разница в оплате будет направлена на погашение залога. Следует отметить, что в этом случае получить согласие органов опеки будет невозможно, поскольку такая сделка ухудшит условия проживания ребенка.

Оформление в Росреестре

Как дальше действовать покупателю? После продажи квартиры, покупателю необходимо будет обратиться орган Росреестра, для регистрации права собственности на недвижимость. Каких-либо особенностей такая процедура не имеет.

1. Заинтересованному лицу следует оформить заявление и приложить к нему все документы, касающиеся сделки.
2. Выплатить две тысячи рублей в качестве государственной пошлины.
3. После этого все данные о новом собственнике квартиры будут внесены в специальную базу данных. При необходимости заинтересованное лицо может получить на руки выписку из ЕГРН соответствующего содержания.

Процедура продажи квартиры, в покупке которой использовался материнский капитал, безусловно, имеет свои как сложности, так и отличительные особенности. Её реализация возможна при соблюдении определенных условий, например, получение согласия органов опеки на осуществление сделки и учет обязательной доли некоторых категорий лиц. Но в завершении необходимо обратиться в Росреестр для регистрации права новых собственников.