Оформление договора купли-продажи доли в квартире с материнским капиталом. Образец соглашения и нюансы сделки

Комнату в коммунальной квартире или доме можно приобрести с использованием средств материнского капитала (в 2019 году – сумма 453 тыс. рублей). Деньги предоставляются семьям, в которых родился второй ребенок, а также последующие дети.

Рассмотрим, как оформить договор купли-продажи правильно, чтобы сделка не сорвалась даже в случае задержки перечисления средств Пенсионным фондом РФ.

Скрыть содержание

• Правовая база
• Особенности заключения сделки
Обременение залогом в пользу продавца до полной оплаты     
• Правила оформления соглашения
• Если допущена ошибка
• Список документов для регистрации сделки в Росреестре

Правовая база

Сделки купли-продажи с использованием материнского (семейного) капитала регулируются:

• «О единовременной выплате за счет средств материнского (семейного) капитала».
• «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
• Гражданским Кодексом (ГК РФ) и другими нормативными актами.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Особенности заключения сделки

Следует иметь в виду, что выбор долевой недвижимости с привлечением маткапитала достаточно ограничен. Купить можно только комнаты, которые являются полностью изолированными от других либо выкупить последнюю долю на квартиру (после чего вся она станет собственностью покупателя). В остальных случаях Пенсионный фонд может заблокировать такую сделку. Пример: попытка купить долю в однокомнатной квартире.

Договор при отчуждении доли, приобретенной ранее на средства маткапитала требует от продавца:

1. Удостоверения договора у нотариуса в соответствии ( указать норм. акт).
2. Предьявления нотариусу разрешения на продажу от органов опеки и попечительства, если владельцем доли является ребенок.

Многие покупатели опасаются приобретать доли совладельцами, которых выступают дети. Это связано с риском судебного обжалования сделок, если будут нарушены права несовершеннолетних.

Семья обязана выделить детям обязательные доли в купленной недвижимости (это требование закона). Минимальный размер этой доли не установлен законодательно. Но желательно, чтобы доля была не ниже нормы в 9-12 кв. м на человека.

Пенсионный Фонд обязывает оформить приобретаемое жилье на всех членов семьи, включая детей. Если оформить жилье на детей пока нельзя, то нужно оформить письменное обязательство покупателя о выделении долей в будущем. Как правило невозможно выделить доли, если есть непогашеная ипотека. Данный документ обязательно заверяется нотариусом и предоставляется в Пенсионный фонд еще при подаче заявления.

В нем содержится информация о том, что собственник берет на себя обязанность в будущем оформить жилье в общую долевую собственность всей семьи. Обязательство требуется, если комната не оформлена в общую собственность либо это право еще не зарегистрировано. Составлять документ не нужно, если покупателями являются оба родителя и дети.

Обременение залогом в пользу продавца до полной оплаты

Покупка квартиры за счет средств материнского капитала происходит по довольной сложной процедуре:

1. Для начала нужно получить сертификат в Пенсионном фонде.
2. Затем нужно будет не просто купить квартиру, а еще и зарегистрировать на нее обременение в пользу продавца, поскольку часть средства (сумма материнского капитала) будет внесена отдельно.
3. Только после перечисления денег фондом на счет продавца данное обременение снимается. Обременение накладывается в момент регистрации прав собственности.
4. После окончательного расчета за квартиру нужно будет снять обременение с квартиры или комнаты. Для этого в Росреестр подается заявление, договор купли-продажи с использованием средств материнского капитала, подтверждение оплаты и акт приема-передачи квартиры. В течение 5 дней обременение будет снято и можно получить выписку из ЕГРН, в котором уже не будет информации об ограничении.

Если купленная недвижимость уже находится в долевой собственности, следует оформить договор дарения на детей или одного ребенка. Если для покупки использовались средства материнского капитала, то каждому придется подарить долю в квартире.

Для регистрации перехода прав собственности в Росреестр подается:

• заявление;
• паспорта родителей;
• договор дарения;
• договор купли-продажи;
• свидетельства о браке;
• появлении детей (ксерокопии);
• оплаченная квитанция об уплате государственной пошлины.

Правила оформления соглашения

При покупке квартиры с использованием материнского капитала нужно будет подготовить особый договор. В нем предусматривается поэтапная система расчетов за купленную квартиру, поскольку часть денег будет перечисляться Пенсионным фондом РФ.

В частности придется указать:

• Что расчет проводится с учетом перевода капитала на конкретный счет, а не только за счет личных средств покупателя.
• Название банка и номер счета, а также серию, номер государственного сертификата на капитал, выданного территориальным отделением ПФ РФ.
• Какая сумма перечисляется Пенсионным фондом, а какая передается лично покупателем (в разделе «Цена и порядок расчетов»).
• Название банка-кредитора, номер кредитного договора, размер кредита (если оформлялась ипотека).
• Номер договора об аренде банковской ячейки или открытии аккредитива (если выбраны данные виды расчетов).
• Порядок снятия обременения после окончательных расчетов. После перевода и снятия обременения составляется акт приема-передачи и расписка о том, что стороны не имеют претензий друг к другу.

Если допущена ошибка

Договор всегда проверяет нотариус, но если все же закралась ошибка (в метраже доли, фамилии, адресе или других данных), то придется оформить дополнительное соглашение, в котором указать факт ошибки и изложить правильный вариант. Допсоглашение всегда регистрируется в Росреестре.

Если ошибка не влияет на суть договора, то она может и не исправляться. Речь идет о грамматических, стилистических ошибках, мелких опечатках.

Список документов для регистрации сделки в Росреестре

Договор купли-продажи считается недействительным без регистрации перехода прав собственности в Росреестре. Для получения штампа нужно собрать пакет документов и предоставить их вместе с заявлением.

Список документов:

• договор купли-продажи;
• копии паспортов;
• выписка ЕГРН на продаваемый объект;
• квитанция об оплате госпошлины.

За отметку регистратора нужно будет заплатить пошлину в 2 тыс. рублей. На процедуру регистрации обычно уходит одна неделя. При продаже общей собственности супругов нужно будет приложить еще нотариально заверенное согласие второго мужа или жены. Если совладельцем является несовершеннолетнее лицо, не забываем про согласие (разрешение) со стороны органов опеки и попечительства.

Покупка доли в квартире с использованием материнского капитала оформляется договором купли-продажи. Купчая оформляется с учетом требования ГК РФ, но с обязательным упоминанием о том, что сделка будет частично или полностью профинансирована средствами материнского капитала. Нужно предусмотреть сроки расчетов, случаи задержки и порядок расторжения в случае отказа Пенсионного фонда перечислить деньги.