Особенности и нюансы оформления договора купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала

Материнский капитал – это безналичная денежная форма поддержки со стороны государства.

Закон позволяет потратить денежную сумму на цели, предназначенные для улучшения жизни несовершеннолетних: совершить вклад в образование, приобрести товары или услуги для адаптации ребенка-инвалида и т.д.

Наиболее распространенным способом использования сертификата является улучшение жилищных условий несовершеннолетних.

Скрыть содержание

• Правовая база оформления
• Особенности заключения ДКП жилья с участием маткапитала
Отчуждение жилья, купленного за маткапитал     Участие нотариуса     Разрешение органов опеки на сделку     Приобретение недвижимости в собственность на эти средства     Определение долей детям     Обременение залогом в пользу продавца до полной оплаты    
• Как составить ДКП — правила оформления
• Что предпринять, если в документе допущена ошибка?
• Список документов для регистрации сделки в Росреестре

Правовая база оформления

Перечень законов, регламентирующих проведение сделок с материнским капиталом:

• Гражданский кодекс РФ.
• Земельный кодекс РФ (ст. 37).
• Жилищный кодекс РФ.
• ФЗ № 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
• Постановление Правительства от 12.12.2007 г. № 862.
• ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».
• ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Особенности заключения ДКП жилья с участием маткапитала

Отчуждение жилья, купленного за маткапитал

Собственники вправе отчуждать свое имущество любым путем:

• продать;
• подарить;
• поменять и т.д.

Нет никаких сложностей, когда все участники долевой собственности совершеннолетние. Если недвижимость продается, а детям нет 18 лет, необходимые условия для продажи жилья:

1. Нотариальное удостоверение договора.
2. Разрешение на сделку от органов опеки и попечительства.

Участие нотариуса

Ранее любой ДКП недвижимости подлежал государственной регистрации, но с 2015 года привлечение нотариуса необходимо только в двух случаях (ч. 2 ст. 54 ФЗ № 218), когда один из собственников:

• является несовершеннолетним;
• недееспособен или ограниченно дееспособен.

Также регистрация понадобится при продаже доли, в том числе если в одной сделке производится отчуждение всех долей.

Разрешение органов опеки на сделку

После нотариальной регистрации договора купли-продажи необходимо нанести визит в органы опеки и оставить там заявление с пакетом документов. Но не только документация на продаваемое жилье подлежит проверке, но и приобретаемая недвижимость взамен, которая должна обладать некоторыми параметрами:

• уровень жилищных условий (общая площадь помещения и т.д.) должен быть сохранен или увеличен;
• в приобретаемой жилплощади присутствуют все необходимые удобства.

В некоторых случаях возможно приобретение жилья с меньшей площадью. Например, продажа квартиры или дома вызвана с необходимостью в средствах на дорогостоящее лечение одного из детей.

Письменное разрешение на продажу от органов опеки действует в течение 3 месяцев. Но вместе с тем Письмо Минобразования РФ 20.02.1995 г. № 09-М устанавливает срок в 1 месяц со дня получения разрешения на то, чтобы родители предоставили оба договора купли-продажи в указанный орган, как подтверждение продажи и приобретенного нового жилья взамен.

Приобретение недвижимости в собственность на эти средства

Покупка жилья на средства маткапитала имеет нюансы:

1. Сертификатом можно расплатиться за недвижимость после того как второму ребенку исполняется 3 года.
2. Раньше этого срока можно либо погасить сертификатом уже имеющуюся ипотеку, либо использовать его как первый взнос на новый ипотечный займ.

Для приобретения недвижимости обладатель сертификата должен обратиться в ПФР с предоставлением следующих сведений:

• заявление о распоряжении средствами и сертификат;
• оригиналы паспартов родителей, детей, их свидетельства о рождении и свидетельство о заключении брака;
• договор купли-продажи;
• справка из ЕГРН;
• номер расчетного счета продавца;
• справка о рассрочке платежа от продавца;
• нотариально заверенное обязательство о выделе доли.

Определение долей детям

Обязательным условием покупки жилья на средства материнского капитала является последующее выделение доли каждому члену семьи: и родителям, и детям. На данную процедуру обладателю сертификата дается 6 месяцев.

В отдельных ситуациях выдел доли сразу после приобретения недвижимости невозможен:

• жилье все еще находится в залоге, т.к. было приобретено в ипотеку или еще не выкуплено у собственника;
• регистрация права собственности еще не была осуществлена (жилое помещение еще не введено в эксплуатацию, договор купли-продажи был заключен с рассрочкой платежа, а последний взнос еще не уплачен и т.д.).

Истечение шестимесячного срока начинается с момента:

1. погашения ипотеки;
2. расчета с продавцом по ДКП недвижимости и т.д.

При подаче заявления в ПФР гражданин, обладающий сертификатом, должен составить и передать с остальным пакетом документов нотариально заверенное обязательство о совершении выдела доли на детей и супруга до истечения указанного срока. Для этого необходимо предоставить нотариусу:

• письменное обязательство;
• оригиналы и копии паспортов обоих супругов, свидетельства о рождении детей;
• оригинал сертификата;
• правоустанавливающие документы на жилище;
• выписка из ЕГРН;
• квитанция об оплате государственной пошлины (0,5% от суммы материнского капитала, но не более 20 тыс. руб.).

Обременение залогом в пользу продавца до полной оплаты

ПФР рассматривает заявление и переводит средства на счет продавца в течение 2 месяцев. По этой причине рекомендуется в условия договора включить залоговое обязательство до полной оплаты: так продавец будет защищен от возможного отказа ПФР в переводе средств и сможет вернуть свое жилье обратно.

Как составить ДКП — правила оформления

Договор купли-продажи составляется в письменной форме и подписывается всеми сторонами.

Сама сделка предусматривает аналогичные обычной продаже жилья условия, но с включением некоторых дополнительных:

1. в условиях об оплате указать, что вся сумма или ее часть будет перечислена с использованием материнского капитала (указать, какая именно часть);
2. сделать указание на безналичный расчет этой части (всей суммы);
3. установить срок, в который покупатель должен обратиться в ПФР для использования сертификата.

Если сделка предполагает рассрочку с залогом, в нем должна быть ссылка на договор об ипотеке между продавцом и покупателем.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала

Что предпринять, если в документе допущена ошибка?

Ошибки в реквизитах, сведениях о сторонах договора относятся к разряду технических, и исправляются посредством заключения дополнительного соглашения, которым вносятся необходимые изменения и исправления.

Данный предварительный договор заключается в простой письменной форме, подписывается сторонами и предоставляется в Пенсионный Фонд вместе с основным ДКП недвижимости.

Список документов для регистрации сделки в Росреестре

В Росреестре регистрируется не сам договор купли-продажи, а переход права собственности на его объект. Для этого в указанный орган необходимо предоставить:

1. совместное заявление продавца и покупателя;
2. договор купли-продажи;
3. документы, удостоверяющие личность сторон;
4. документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя сторон (если подачу заявления осуществляет такое лицо);
5. квитанция об оплате государственной пошлины (2 тыс. руб., оплачивает покупатель).

• Скачать бланк заявления о гос.регистрации права собственности на квартиру
• Скачать образец заявления о гос.регистрации права собственности на квартиру

Продавец может быть защищен от отказа ПФР в перечислении средств МК в качестве оплаты при помощи внесения в договор пункта об обременении продаваемой квартиры в его собственность до момента перечисления денежных средств.

Последующая продажа такого жилья возможна только при нотариальной регистрации сделки и согласия органов опеки и попечительства.