Особенности продажи квартиры в рассрочку: как учесть все нюансы сделки?

Основная масса населения полагает, что купить квартиру в кредит можно только через банк, оформив ипотеку.

Однако на самом деле в качестве заимодателя может выступать не только банковское учреждение, но и физическое лицо.

В этом случае речь будет идти о покупке объекта недвижимости в рассрочку. Итак, что же это такое? чем регулируется такая процедура? Как оформляется? С какими рисками можно столкнуться и как их избежать?

Скрыть содержание

• Правовая база
• Что это такое?
• Как продать жилье без риска?
• Как оформить сделку?

Правовая база

Сюда можно отнести:

1. Гражданский кодекс РФ (параграф 3—4) – отражает общие положения залога, основания его возникновения, предмет и существующие разновидности, процедуру обращения взыскания на заложенные активы и т.д. Кроме того, в рамках ГК также прописан общий порядок отчуждения недвижимого имущества (параграф 7).
2. ФЗ РФ «О ипотеке (залоге недвижимости)» – данный закон регламентирует такие области, как: составление ипотечного договора, регистрацию ипотеки в Росреестре, порядок перехода прав на заложенный объект недвижимости к другим лицам и т.д.
3. ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» – тут описывается порядок подачи документов на оформление квартиры, купленной в рассрочку, в Росреестре, наложение обременения на такую недвижимость и т.д.

Выше были приведены основные законодательные акты, регулирующие данный вопрос. Однако этот перечень может быть расширен в зависимости от отдельных обстоятельств. Например, если продавец желает реализовать в рассрочку квартиру, относящуюся к общему имуществу супругов, то тут необходимо будет также опираться на нормы Семейного кодекса РФ.

Что это такое?

Принято считать, что при покупке квартиры без участия банка, покупатель сразу должен перечислить в пользу продавца всю сумму сделки. Однако на практике допускается и другой вариант, когда новый владелец выплачивает деньги за купленную недвижимость постепенно, то есть в рассрочку.

Так, под продажей объекта недвижимости в рассрочку подразумевается отчуждение имущества на условиях, подразумевающих поэтапное поступление оплаты, то есть в ипотеку.

Многие люди ошибочно считают, что ипотека и ипотечное кредитование это одно и то же. Однако между этими понятиями есть принципиальное различие. Ипотека является формой залога, при котором заложенное имущество передается во владение должника. Ипотечное кредитование лишь одна из форм ипотеки, при которой обязательно присутствует третья сторона – банк, который предоставляет средства для заключения такой сделки.

Таким образом, покупка жилья в рассрочку это ипотека, оформляемая между физическими лицами. Стоит отметить, что такого рода сделки достаточно редко встречаются на рынке недвижимости. При этом можно обозначить три наиболее распространённые схемы продажи квартир в рассрочку:

1. Выплата первоначального взноса в размере 50-80% и погашение оставшейся задолженности в течение следующих 3-6 месяцев – преимуществом такого варианта является отсутствие процентов или их незначительный размер.
2. Внесение задатка в размере от 20 до 50% с погашением долга в течение нескольких лет. В этом случае ежемесячные платежи будут ниже, однако продавец назначит определенный процент. По итогу такая квартира будет стоить дороже, чем в первом случае.
3. Постепенное погашение долга без первоначального взноса, а иногда и без процентов – такая схема используется достаточно редко и исключительно между близким родственниками или друзьями.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Как продать жилье без риска?

Любая сделка с недвижимостью, в том числе и купленной в рассрочку, сопряжена с определенными рисками. Причем всю их совокупность можно разделить на две большие группы:

• Стандартный перечень угроз, которые характерны для всех сделок по купле-продаже квартир (незаконная перепланировка, несоблюдение преимущественного права покупки при отчуждении доли в квартире, отсутствие нотариально удостоверенного согласия на продажу второго супруга и т.д.).
• Риски, вытекающие из особенностей реализации жилья в рассрочку.

Если говорить о первой группе угроз, то для того, чтобы избежать в будущем неприятных сюрпризов необходимо тщательно проверить правоустанавливающие документы собственника квариры, запросить дополнительные бумаги (например, копию согласия второго супруга на сделку, письменный отказ совладельцев), изучить историю владения конкретным объектом недвижимости и т.д.

Для того, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей при купле-продаже жилья лучше всего нанять грамотного специалиста, который окажет услугу по юридическому сопровождению всей сделки.

При продаже или покупке квартиры в рассрочку возникают следующие риски:

• В большинстве случаев покупатель не страхует свое здоровье (в отличие он ипотечного кредитования в банке), в связи с чем есть вероятность того, что в случае потери трудоспособности он не сможет погасить оставшийся долг. Для того, чтобы избежать такого исхода событий не рекомендуется растягивать погашение задолженности на продолжительный период времени. Общий срок не должен превышать 3 года.
• Есть вероятность того, что покупатель перестанет вносить ежемесячные платежи – перед заключением сделки рекомедуется тщательно проверить благонадежность и платежеспособность второй стороны. Однако в целом риск неуплаты для продавца не столь существенный, так как он в любой момент может обратиться в суд и вернуть свою недвижимость назад.
• Если говорить о покупателе, то может случиться ситуация, когда после полного погашения долга продавец откажется снимать обременение с квартиры и заявит, что деньги он не получил. Чтобы не попасть в такой неприятный инцидент лучше всего при каждом платеже составлять расписки о передаче денежных средств. При этом для большей надежности их следует удостоверять у нотариуса.

Как оформить сделку?

Стоит отметить, что продажа квартиры в рассрочку в целом производится по тому же алгоритму, что и обычная сделка. Однако несомненно тут есть ряд своих нюансов, о которых следует знать. Итак, отчуждение объекта недвижимости в рассрочку включает следующие этапы:

1. Определение основных условий, на которых продавец готов предоставить рассрочку. На данном этапе устанавливается общая стоимость квартиры, размер первоначального взноса, проценты за отсрочку платежа, период, в течение которого будущий покупатель будет погашать задолженность.
2. Поиск покупателя – тут можно использовать самые различные тематические площадки, а также обратиться за помощью в специальные агентства.
3. Ведение переговоров с потенциальным покупателем – на этой стадии досконально обговариваются все условия рассрочки, проверяется благонадежность обеих сторон сделки. Рекомендуется привлечь юриста, который сможет грамотно организовать переговоры.
4. Составление и заключение договора – в целом от не будет отличаться от обычного соглашения по купле-продаже квартиры за исключением одного раздела, в котором необходимо подробно расписать все условия рассрочки, а именно:
   • общую цену за жилье;
   • размер первоначального взноса (исчисляется в процентах от общей стоимости квартиры);
   • величину и сроки внесения ежемесячных платежей;
   • период времени, на который предоставляется рассрочка;
   • размер штрафа за просрочку платежа;
   • ответственность в случае несоблюдения обязанностей одной из сторон сделки;
   • отметку о том, что до момента полного погашения долга квартира будет числиться в залоге у продавца.
5. Далее договор подписывается и удостоверяется у нотариуса (при необходимости или по желанию сторон).
6. Следующим этапом является регистрация сделки в Росреестре. Вот тут возникает основная особенность, характерная для продажи квартиры в рассрочку. Такое жилье переоформляется на нового владельца, однако с наложением обременения. Это означает, что новый собственник не сможет продать его , подарить или обменять до тех пор, пока не погасит свой долг.
7. В дальнейшем после полного погашения всей суммы задолженности продавец подаст заявление в Росреестр о снятии обременения с квартиры и покупатель станет полноправным ее владельцем.

В целом следует отметить, что появлению рассрочки при купле-продаже недвижимости между физическими лицами способствует нынешняя обстановка на рынке. Как известно, ставки на ипотечное кредитование достаточно высоки, при этом определенные сложности имеет и сама процедура оформления займа в банке. Таким образом, рассрочка дает возможность покупателям купить жилье на более лояльных условиях, а продавцам побыстрее реализовать свою недвижимость, в том числе и неликвидные варианты.