Что важно знать владельцу о том, через сколько можно продавать квартиру после покупки, и о порядке налогообложения?

Нередко возникают обстоятельства, требующие продать только что купленную квартиру.

Иногда граждане инвестируют свободные деньги в недвижимость для последующей перепродажи.

Такие действия не запрещены законодательством, но в данном случае на продавцов жилья распространяются некоторые ограничения. Подробнее об этом в данной статье.

Скрыть содержание

• Через какое время начать распоряжаться недвижимостью, купив её — можно ли сразу и когда лучше?
• Порядок уплаты НДФЛ по действующему законодательству
Существуют ли исключения, отменяющие НДФЛ с продажи купленного жилья?     Сколько составляет налог?    
• Если срок — год

Через какое время начать распоряжаться недвижимостью, купив её — можно ли сразу и когда лучше?

После подписания сторонами договора купли-продажи (ДКП), на основании статьи 549 ГК РФ, сделка считается совершённой. Но это ещё не даёт оснований для распоряжения приобретённой недвижимостью, так как согласно нормам статей 131, п. 1 статьи 551, п.2 статьи 558 ГК РФ и Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.15 г., договор приобретает юридическую силу только после регистрации.

После того как она завершится, покупатель получит на руки:

• договор с отметкой о регистрации сделки;
• выписку из ЕГРН.

Этот момент считается официальным вступлением покупателя в права собственности на приобретённый объект. Он получает право распоряжаться квартирой, в том числе – продавать её. Соответственно, оформить новый договор с покупателем квартиры он может в тот же день.

Сократить сроки регистрации сделки до 10 дней можно, если стороны обратятся в МФЦ одновременно, а нотариально удостоверенный договор будет зарегистрирован через 3 дня.

Если, купив квартиру, лицо, вступившее в права собственности, намеревается сразу же её продать, то ему следует последовательно совершить те же действия, которые он только что совершил, покупая квартиру, но теперь – с позиции продавца. При этом у него появляется новое обязательство – уплата НДФЛ за продажу недавно купленного жилого помещения.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Порядок уплаты НДФЛ по действующему законодательству

На основании Федерального закона № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», принятого 29.11.14 г. налогом облагаются продавцы, если объекты:

1. Находились у них в собственности не менее трёх лет, но при условии, что право собственности на них возникло до 1.01.16 г.
2. Находились в собственности не менее пяти лет, если право собственности возникло после 01.16 г.

В первом случае налог с продажи недвижимости для граждан, которые приобрели её до начала 2016 года, в текущем, 2019 году уплачивать не надо, так как прошло 3 года. Соответственно, они могут осуществлять сделки без налогообложения объектов.

Во втором случае, при оформлении права собственности с начала 2016 года, граждане попадают под нормы вступивших в силу изменений налогового законодательства. Это означает, что удержание НДФЛ в случае продаже квартир и иной недвижимости для них актуально до января 2021 года.

Существуют ли исключения, отменяющие НДФЛ с продажи купленного жилья?

Некоторые собственники недавно приобретённого жилья задаются вопросом о возможных исключениях, которые налоговое законодательство внесло для какой-либо категории продавцов недвижимости. На этот вопрос можно ответить только отрицательно. Налогообложению подлежат все объекты, приобретённые с начала 2016 года, в том числе:

• купленные в ипотеку;
• приобретённые на материнский капитал;
• принадлежащие многодетным, малоимущим гражданам, пенсионерам и инвалидам.

НДФЛ уплачивают все, кроме лиц, срок владения недвижимостью которых, установлен нормами законодательства.

Сколько составляет налог?

Налог рассчитывается с общей стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи.

К расчёту принимается, в том числе, сумма аванса или задатка, если предоплата взималась продавцом. Удержание составляет 13% стоимости жилья, превышающей 1 000 000 рублей. То есть, с общей цены квартиры, по которой она продавалась согласно ДКП, вычитается 1 000 000 рублей. Например, если её полная цена составляла 6 миллионов рублей, то налог удерживается с 5 миллионов.

Рассчитывают его по следующей формуле:

В нашем случае расчеты будут выглядеть следующим образом:

(6 000 000 – 1 000 000) : 100 х 13.

Соответственно, к удержанию будет представлена налоговая сумма в 650 тысяч рублей.

Сведения о сделке передаются в территориальное отделение ФНС из Росреестра, в процессе регистрации сделки.

Для того чтобы уплатить НДФЛ, продавцу следует после проведения купли-продажи:

1. Самостоятельно обратиться в территориальное отделение налоговой службы.
2. Заполнить налоговую декларацию и подать её в территориальное отделение ФНС.
3. Уплатить в кассу сумму налога, сохранить чек.

Так как сумма налогового удержания немалая, многие продавцы, пытаясь её занизить и уменьшить сумму НДФЛ, убеждают покупателей внести в ДКП другую, уменьшенную стоимость квартиры. Этого делать нельзя ни в коем случае, ведь у продавца остаётся право расторгнуть договор. В случае расторжения сделки, недобросовестный продавец может вернуть покупателю только ту сумму, которая указана в договоре.

Если стоимость квартиры или её доли не превышает 1 000 000 рублей, или равна ей, то налог не удерживается, и собственник такого бюджетного жилья ничего не будет уплачивать государству.

Если срок — год

Если квартира была куплена год назад, это никак не влияет на вопрос о налогообложении сделки купли-продажи. Налог не может быть отменён ни полностью, ни частично ни при каком условии. Однако здесь в силу вступают новые обстоятельства:

1. НДФЛ уплачивается в текущем налоговом периоде.
2. Налоговый период, следующий за периодом купли-продажи квартиры, допускает оформление имущественного вычета.

Имущественный вычет – это налоговая льгота, которая предоставляется государством один раз при продаже недвижимости, согласно нормам п.1 статьи 220 НК РФ. Она начисляется в размере 13% цены купленного объекта недвижимости, указанной в ДКП. Но вычету подлежит имущество стоимостью до 2 000 000 рублей, или равное этой сумме. Остаток не участвует в начислении налоговой льготы.

Например, в отношении квартиры, приобретённой за 6 миллионов, возврату НДФЛ подлежит только 2 миллиона. Расчёт производится по представленной выше формуле, но вместо ЦН в ней участвует утверждённая сумма. В нашем случае расчёт будет следующим: 2 000 000 : 100 х 13. То есть на руки покупателю могут вернуть максимум – 260 тысяч рублей.

Налоговый период – это определённый период времени, назначенный законодательством для оплаты того или иного вида налога. Согласно статье 55 НК РФ он составляет один календарный год. На разные виды налога предусмотрен тот или иной период подачи декларации.

При покупке квартиры декларацию о получении имущественного вычета подают в течение года, следующего за годом проведения купли-продажи. А при продаже жилья – в течение текущего года, когда была проведена сделка.

Соответственно, если квартира была продана через год после её покупки, возникает прецедент одновременного оформления средств:

• по удержанию НДФЛ;
• по оформлению налогового возврата за покупку.

Поэтому если квартира продана через год после её покупки, продавец может обратиться в отделение ФНС по месту проживания и написать на имя начальника территориальной Службы заявление. В нём следует изъявить просьбу об использовании имущественного вычета за покупку квартиры, при взимании НДФЛ с её продажи. Здесь происходит взаимное погашение одного налога – другим.

Если стоимость жилья до 3 миллионов, то налоговое удержание может быть погашено полностью, так как:

• 1 миллион не подлежит налогообложению;
• 2 миллиона предоставляются в качестве имущественного вычета.

Квартиры, купленные в ипотеку, дают их собственнику возможность получить вычет с суммы 3 миллиона рублей, что составляет – максимум 390 000 рублей. А продажа квартиры в ипотеку никак не влияет на сумму налога для продавца.

Нужно также учесть, что имущественный вычет предоставляется только налогоплательщикам РФ. Если лицо не работает, или получает стипендию, пенсию и иную социальную выплату, имущественный вычет не начисляется до момента официального трудоустройства на полную ставку по трудовому договору.

Купленная недвижимость может быть продана хоть в тот же день, но при сделке с продавца будет удержан НДФЛ. Отмена обязательств по его оплате возникает только через 5 лет, в силу внесённых законодательством изменений. При продаже объекта через год, продавец может погасить НДФЛ имущественным вычетом: полностью или частично.