Самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры — как это сделать юридически грамотно?

Договор купли-продажи (ДКП) недвижимости – правоустанавливающий документ, на основании которого имущественная сделка считается заключённой, а вещные права на владение недвижимостью переходят от покупателя к продавцу.
Его роль в проведении сделки с недвижимостью сложно переоценить. Поэтому составление документа должно соответствовать всем нормам законодательства. В статье подробно рассмотрим как грамотно оформить договор и не упустить важных деталей.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
- Законы, регламентирующие требования к ДКП
- Необходимые документы
- Как составить и оформить?
Положение о предмете Права и обязанности сторон Условия передачи объекта Сроки и требования оплаты Время на освобождение помещения Ответственность сторон Расторжение Заключительные положения- В каких случаях обязательно нотариальное удостоверение?
Законы, регламентирующие требования к ДКП
При составлении и заключении ДКП, требуется ориентироваться на нормы Гражданского кодекса, изложенные в следующих источниках законодательства:
- Процедура купли-продажи регулируется нормами § 7 главы 30 ГК РФ и статьями 130—131 ГК РФ.
- Положения о составлении даны в статьях 549 ГК РФ (положения о ДКП) и 550-558 ГК РФ (требования к составлению и заключению ДКП).
- Если составляется предварительный договор сделки, применяются нормы статьи 429 ГК РФ.
- Договор может, а в определённых случаях – должен удостоверяться нотариально на основании статьи 163 ГК РФ.
- После подписания он передаётся в Росреестр для внесения сведений о сделке, что регулируется статьёй 131, п. 1 статьи 551, п.2 статьи 558 ГК РФ, Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.15 г.
Это базовая часть законодательных актов, которая применяется во всех случаях. Если в сделке выявляется тот или иной нюанс, могут потребоваться дополнительные источники. Например, Закон о нотариате или об опеке, об ипотеке или долевом строительстве.
Необходимые документы
Внимание! Договор не может быть подписан, если продавец не соберёт на объект недвижимости полный пакет документации.От продавца потребуется пакет документации, состоящий из следующего:
- Гражданский паспорт собственника. Если он несовершеннолетний, дополнительно предъявляется свидетельство о рождении и паспорт законного представителя.
- Правоустанавливающий документ, на основании которого у продавца возникло право собственности на помещение (здание).
- Правоудостоверяющий документ: свидетельство о собственности, или выписка из ЕГРН.
- Техническая документация из БТИ. Для квартир: с экспликацией из поэтажного плана.
- Кадастровый паспорт.
- Кадастровая справка об отсутствии обременений и ареста.
- Разрешение от супруга, если имущество нажито совместно. Принятая в дар и унаследованная недвижимость в эту категорию не входит.
- Разрешение от совладельцев, если имущество продаётся в долях.
- Разрешение от органов опеки, если собственник объекта или доли – несовершеннолетний.
- Копия лицевого счёта, квитанции об оплате услуг ЖКХ.
- Выписка из домовой или поквартирной книги – на квартиру или дом.
- Для частных домов или земельных участков (ЗУ) – межевое дело.
- Кадастровая справка об отсутствии строений – на ЗУ.
Покупателю для оформления и заключения договора достаточно паспорта.
Возможно Вам также будут интересны следующие статьи:
- Зачем используют договор на неотделимые улучшения при покупке и продаже квартиры и когда он нужен? Образец документа
- Особенности сделки купли-продажи квартиры с использованием аккредитива, образец договора
- Схема и порядок передачи денег через банковскую ячейку при покупке и продаже квартиры. Как оформить договор?
- Порядок купли-продажи квартиры за наличный расчет. Образец договора и перечень необходимых документов
- Особенности договора купли-продажи квартиры и опись жилья. Образец ДКП
Как составить и оформить?
Самостоятельно составить договор несложно, особенно, если одна из сторон владеет минимальными основами нормативного делопроизводства и юридической грамотности.
Главное, чтобы текст был составлен юридически корректно, с использованием соответствующих формулировок. Для этого нужно взять за образец любой пример типового договора купли продажи, и на его основе составить собственный текст. Найти такой образец можно на сайтах:
- юридических компаний;
- правовых форумах;
- специальных тематических сайтах.
Пошагово проверяя каждый пункт взятого за образец ДКП, и сверяя его с собственной ситуацией, можно создать экземпляр, актуальный для проведения сделки.
Важно! В зависимости от цен на услуги юриста в регионе, при самостоятельном составлении ДКП можно сэкономить порядка 5-10 тысяч рублей.Договор купли-продажи состоит из нескольких частей. В него нужно включить следующие обязательные элементы:
- Наименование документа.
- Место составления (населённый пункт) и дата составления и подписания, внесённая прописью.
- Базовая часть, состоящая из существенных и дополнительных положений.
- Подписи сторон, при необходимости или по усмотрению – нотариальная запись.
Документ можно составить в любом населённом пункте, не обязательно по месту расположения недвижимости. Главное – внести сведения о месте заключения и дату, иначе его не примет Росреестр.
Базовая (осведомительная) часть содержит сведения о сделке. Она состоит из пунктов и подпунктов. Существенные положения должны быть представлены следующими основными пунктами:
- Предмета договора.
- Права и обязанности сторон.
- Условия передачи объекта.
- Сроки и условия оплаты.
- Срок и условия освобождения помещения.
- Ответственность сторон.
- Условия расторжения.
- Заключительные положения.
Положение о предмете
Это первый пункт ДКП, поэтому здесь даются сведения о том, что сделка проведена сторонами в отношении объекта недвижимости, перешедшего от покупателя к продавцу. Здесь требуется внести следующую информацию:
- сведения о сторонах, включая данные паспорта;
- наименование объекта договора (строение, квартира, земельный участок);
- кадастровые и технические характеристики объекта;
- формулировка о том, что объект в собственности продавца;
- формулировка об отсутствии обременений и о том, что сделка не нарушает прав третьих лиц;
- факт проведения сделки купли-продажи;
- цена договора.
Для соответствующих объектов недвижимости указать сведения:
- для строений: жилое или нежилое;
- для нежилых помещений: целевое назначение;
- для жилых помещений: могут ли третьи лица сохранить за собой право пользования;
- для ЗУ: категорию, вид разрешённого использования.
Права и обязанности сторон
Здесь следует указать на обязательное право, вытекающее из условий проведения сделки купли-продажи.
- Для продавца право заключается в получении денег по сделке, в сумме, соразмерной стоимости квартиры. Его обязанность – передать недвижимость покупателю в надлежащем виде, соответствующем условиям договора.
- Права покупателя заключаются в получении в собственность приобретаемой недвижимости. Его обязанности – передать продавцу установленную сумму денег указанным в договоре способом и в соответствующий срок.
Внимание! Если в результате заключения сделки возникает необходимость наложения обременения в силу закона (например при ипотеке в пользу банка, при продаже жилья в рассрочку в пользу продавца до момента окончательного расчёта) эти условия указываются в договоре.Условия передачи объекта
Это положение содержит сведения о том, каким образом будет происходить передача объекта. По преимуществу используется способ передачи актом приёма-передачи. Этот факт следует указать в положении договора, указав срок, когда он будет составляться.
Если помещение продаётся вместе с мебелью, обязательно нужно составить отдельный акт по приёмке мебели. Это требуется на случай расторжения ДКП или признания сделки недействительной по тем или иным основаниям. Ведь в этом случае понадобится возвращать помещение в том виде, в котором оно было приобретено.
Если акт приёма-передачи не составлялся, то в ДКП следует внести обязательное положение о том, что подписание договора купли-продажи несёт в себе силу подписания акта приёма-передачи квартиры или другого объекта.
Сроки и требования оплаты
Здесь обязательно указывается полная стоимость здания или помещения в рублях. Если предварительно уплачивался аванс или задаток – указывается его сумма. Далее вносится сумма остатка, которую покупатель уплачивает при заключении договора. Прописывается срок и способ оплаты оставшейся суммы.
Здесь же вносятся возможные нюансы оплаты, такие как:
- ипотека;
- средства материнского капитала или жилищный сертификат;
- рассрочка.
Время на освобождение помещения
Обязательно ставится дата или предельный срок, до которого продавец обязуется освободить помещение и выписать всех членов своей семьи и иных жильцов.
- Если за кем-то из них сохраняется право пользования, следует указать фамилию, имя и отчество данного лица, а также подробно описать условия, на которых сохраняется за ним право пользования.
- Если приобретается помещение с арендой, даётся перечень арендаторов и реквизиты договора аренды.
Ответственность сторон
В этом пункте прописываются меры, которые могут приниматься к контрагенту за нарушение сроков и иных положений договора. Это могут быть пени, штрафы и иные санкции, не нарушающие законодательство и установленные сторонами по усмотрению.
Расторжение
Не исполнение одной из сторон условий ДКП допускает его расторжение согласно нормам статьи 450 ГК РФ. Например:
- Если бывший собственник не освободит помещение или не выпишет несанкционированных жильцов.
- При выявлении скрытых им недочётов в состоянии помещения или иных обстоятельств, не указанных в договоре.
- Если покупатель не рассчитается с продавцом в полной мере.
- При допущении других нарушений.
Важно! Следует указать, на каком основании стороны могут расторгнуть договор по взаимному согласию, составлением соглашения.Заключительные положения
Здесь допустимо внести любые нюансы, по усмотрению сторон, но не противоречащие нормам законодательства.
Обычно вносят необходимость регистрации в Росреестре и число экземпляров документа (не менее чем 3 экземпляра).
В заключение ставятся собственноручные подписи сторон, с указанием фамилии и инициалов.
В каких случаях обязательно нотариальное удостоверение?
По усмотрению сторон можно удостоверить ДКП нотариально. Но определённые нюансы сделки требуют обязательного удостоверения. В их числе:
- если недвижимость находится в долевой собственности;
- когда собственник несовершеннолетний или недееспособный (ограниченно дееспособный);
- если по договору передаётся обременение.
В этом случае документ нужно только составить и перенести на бумажный носитель, подписи ставить не следует. Подписывается он в присутствии нотариуса, который удостоверяет его и передаёт участникам сделки. Удостоверенный договор также передаётся в Росреестр, но его регистрация проходит в течение трёх дней.
Продажа недвижимости проводится посредством составления договора купчей, иногда требуется его удостоверение у нотариуса, и всегда – регистрация. Он может составляться самостоятельно, по образцу. В нём должны быть учтены все существенные моменты проведения сделки, передачи недвижимости и получения денег, а также – условия расторжения.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
Это быстро и бесплатно!