Сделка купли-продажи комнаты: договор, порядок действий и другие важные моменты

Так как в процессе приватизации участвовали все члены семьи, многие квартиры на вторичном рынке жилья находятся в долевой собственности. Если один из совладельцев пожелает продать принадлежащую ему долю, он вправе оформить сделку. Но для таких объектов законодательством предусмотрены специальные положения и нюансы проведения сделки. Рассмотрим можно ли продать долю в квартире, и при каких условиях.

Скрыть содержание

• Правовая база, регулирующая сделки с приватизированным и неприватизированным имуществом
• Особенности и порядок действий, чтобы продать недвижимость, находящуюся в долевой собственности
Как установить стоимость доли и подать объявления бесплатно?     Какой пакет документов нужен?      Что нужно подготовить, чтобы организовать уведомление соседей?     Заключение ПДКП и проведение расчёта по сделке     Оформление основного договора купли у нотариуса     Пошаговая инструкция по регистрации    

Правовая база, регулирующая сделки с приватизированным и неприватизированным имуществом

Нормы проведения сделки-купли-продажи с долей недвижимости, которой может являться комната, установлено в следующих источниках:

• § 7 главы 30 ГК РФ;
• предварительный договор купли-продажи комнаты (ПДКП) – статья 429 ГК РФ;
• аванс и задаток – статьи 380, 381 ГК РФ;
• продажа долевой собственности – статья 250 ГК РФ;
• определение долевого имущества даны в статьях 246 (п.1) и 249 ГК РФ;
• регистрация сделки в Росреесте: статьи 131, 551 (п.1), 558 (п.2) ГК РФ.

В данных источниках указано, что продать разрешается только комнату (долю) в квартире, находящуюся в долевой собственности. Неприватизированное помещение продать нельзя, так как правообладатель такого помещения является не собственником, а ответственным нанимателем. Все действия по распоряжению такой недвижимостью может осуществлять только муниципалитет, которому оно принадлежит.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Особенности и порядок действий, чтобы продать недвижимость, находящуюся в долевой собственности

Рассмотри, как быстро осуществить сделку по продаже доли без посредников, дадим пошаговую инструкцию и рассмотри особенности того, как продать 2 комнаты в 3-х комнатной квартире, комнату в двухкомнатной.

Долевая собственность, распределённая между её участниками, даёт возможность распоряжаться только соразмерной долей в праве, а не комнатой. То есть, доля в праве не предусматривает выдела одному из собственников определённой части помещения, в том числе – одной из комнат. Расселение жильцов происходит по установленному порядку пользования и оформляется актом.

Чтобы по факту за покупателем закрепить именно комнату, требуется выполнение условий:

1. Доля в праве должна условно соответствовать фактической доле площади комнаты относительно общей жилой площади.
2. Долевая собственность продавца должна быть оформлена и зарегистрирована в Росреестре.
3. Отдельным актом всех собственников квартиры должен быть установлен порядок совместного пользования квартирой. Согласно этому регламенту, в распоряжение продавца может выделяться комната.

Алгоритм сделки состоит из нескольких последовательных этапов:

1. установление цены;
2. подача объявлений;
3. сбор необходимой документации;
4. уведомление соседей;
5. заключение ПДКП;
6. проведение расчётов;
7. заключение ДКП;
8. регистрация сделки.

Как установить стоимость доли и подать объявления бесплатно?

От того, насколько адекватно будет установлена цена, зависит скорость и рентабельность сделки. Ценообразование складывается из сравнительного анализа аналогичных объектов в том же районе населённого пункта, где располагается продающаяся часть квартиры. При этом следует учесть, что она будет несколько ниже, чем соразмерная часть целого объекта.

Например: для трёхкомнатной квартиры стоимостью в 3 миллиона рублей, 1/3 часть доли в праве не будет составлять 1 миллион. Долевая собственность будет стоить на 10-15% ниже, чем стоила бы целая квартира. Это продиктовано сложностями пользования квартирой совместно с чужими людьми.

После того как стоимость установлена, можно подавать объявления. Рассмотрим, как выставить на продажу и где подать объявление. Они подаются:

• на специальные сайты продажи недвижимости;
• на местные рекламные каналы на телевидении;
• в местную периодическую печать;
• развешиваются в виде объявлений в специально отведённых местах.

Если собственник комнаты не планирует заключать договор услуг с риэлтерской компанией, то в объявлении имеет смысл сделать пометку «от собственника». Для потенциальных покупателей это означает, что им не придётся переплачивать посреднику.

• Скачать бланк объявления о продаже комнаты в квартире
• Скачать образец объявления о продаже комнаты в квартире

Какой пакет документов нужен?

Правообладателю жилья для сделки следует собрать пакет документации, рассмотрим, что в него входит. Список необходимых документов для продажи:

• правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ;
• соглашение об установлении порядка пользования квартирой;
• кадастровый и технический паспорт на квартиру;
• разрешение совладельцев по квартире от преимущественного права покупки;
• выписка из поквартирной книги о прописанных жильцах;
• справка об отсутствии ареста и обременения на квартиру;
• копия лицевого счёта и квитанции по оплате услуг ЖКХ.

Правоустанавливающим является документ, по которому продавец получил в собственность данную квартиру. Например:

• договор приватизации или имущественной сделки;
• свидетельство о наследовании;
• решение суда о разделе и иные аналогичные документы.

К правоудостоверяющим документам относится выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.

Дополнительно могут потребоваться, в соответствии с ситуацией, следующие бумаги:

• разрешение супруга, если недвижимость является совместно нажитым имуществом;
• разрешение органов опеки, если продаётся доля несовершеннолетнего ребёнка;
• доверенность, если в интересах продавца действует его представитель.

Что нужно подготовить, чтобы организовать уведомление соседей?

Совладельцы квартиры должны быть уведомлены о продаже квартиры надлежащим образом, так как каждый из них имеет преимущественное право покупки. В ответ на сообщение о предстоящей сделке им следует обратиться к нотариусу и составить нотариальное согласие на продажу комнаты соседом, с отказом от преимущественного права покупки.

Продавец также вправе отправить уведомление о купле-продаже своей доли соседям, заказным письмом с уведомлением о получении. В этом случае при сделке предъявляется:

• квитанция об отправке;
• опись вложения;
• уведомление о получении письма адресатом.

При отсутствии ответа от совладельцев, через месяц можно приступать к оформлению сделки.

Заключение ПДКП и проведение расчёта по сделке

По усмотрению сторон, ими может составляться предварительный договор. После заключения ПДКП сторонам вменяются следующие обязательства:

• совершить в будущем сделку купли-продажи;
• покупателю – внести аванс или задаток;
• продавцу – подготовить жильё к сделке и изъять из оборота объявления о продаже.

Здесь даются сведения о сторонах и параметрах объекта. Объектом выступит соразмерная доля в праве, а не комната. Поэтому вносятся характеристики целой квартиры, и определяется доля, которая передаётся в результате будущей сделки. Также указывается стоимость за долю квартиры, которую продавец не вправе повышать и сроки, которые стороны могут сдвинуть только по взаимному согласию.

Целесообразно указать, как будет происходить расчёт при купле-продаже. Можно выбрать один из следующих:

• за наличные;
• перечислением на лицевой счёт;
• через аккредитив;
• через банковскую ячейку.

При проведении сделки нужно использовать указанный в ПДКП способ. Если возникло изменение планов, составляется дополнительное соглашение к ПДКП с внесёнными изменениями.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи комнаты в квартире
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи комнаты в квартире

Оформление основного договора купли у нотариуса

В установленный предварительным договором срок заключается сделка. Она считается совершённой в момент заключения купчей на комнату, но вступает в силу после проведения регистрации. Договоры на сделку с долевой недвижимостью требуют нотариального удостоверения. Поэтому его можно сразу составлять в нотариальной конторе по типовому образцу.

Оплата за нотариальные услуги состоит из:

• цены на технические нотариальные услуги;
• госпошлины.

За составление типового договора нотариус может взимать от 5 до 10 тысяч рублей. Сэкономить эту сумму можно только при условии самостоятельной подготовки договора. Если он подготавливается самостоятельно, в него следует внести:

1. Наименование документа, дату и место заключения.
2. Предмет договора, где указываются параметры квартиры и объём отчуждаемой доли, а также устанавливаются стороны сделки.
3. Стоимость доли, условия и сроки расчёта по сделке.
4. Условия передачи права пользования квартирой.
5. Сроки передачи.
6. Права и обязанности сторон.
7. Ответственность сторон за неисполнение положений договора.
8. Условия расторжения договора.
9. Подписи сторон.

• Скачать бланк договора купли-продажи комнаты в квартире
• Скачать образец договора купли-продажи комнаты в квартире

Подготовленный документ передаётся нотариусу без подписей и подписывается в его присутствии, после чего происходит удостоверение. Пошлина за удостоверение составляет 0,6% стоимости жилья (родственникам 0,3%).

Пошаговая инструкция по регистрации

Регистрация нотариальной сделки упрощается, поэтому:

• не уплачивается регистрационная пошлина;
• срок регистрации сокращается до 3 дней.

Передача документов осуществляется через МФЦ. Договора в 3 экземплярах, заявление покупателя и прилагаемый пакет документов принимается под расписку. В повторный визит покупатель получает экземпляр договора с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН о праве долевой собственности на квартиру. Согласно порядку пользования, он занимает свою комнату.

Мы рассмотрели вопросы, связанные с тем, можете ли вы прожать комнату, находящуюся в долевой собственности. Если квартира в долевой собственности, можно продать свою долю. По установленному порядку пользования, это может быть отдельная комната. Сделка совершается заключением нотариально удостоверенного и прошедшего регистрацию договора.