Особенности процедуры продажи после развода купленной в браке квартиры

Зачастую граждане, имеющие в совместной собственности квартиру с бывшим супругом, сталкиваются с рядом проблем при ее продаже.

При этом основная сложность связана с необходимостью получения письменного согласия от второй половины на продажу общей жилплощади, которое не всегда удается получить.

В статье рассказано про основные моменты продажи, при наличии согласия или его отсутствии от одного из супругов, а также про ипотечное жилье.

Скрыть содержание

• Продажа жилья или его доли без согласия супруга, который там прописан
  
• Продажа купленной в браке недвижимости, если муж согласен
  
• Как можно провести процедуру с ипотечным жильем?

Продажа жилья или его доли без согласия супруга, который там прописан

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 35 СК РФ имущество, нажитое гражданами в браке, является их общей собственностью, распоряжение которым должно производиться по обоюдному согласию обеих сторон. Из этой нормы вытекает необходимость в получении нотариально удостоверенного документа, выражающего волю другого супруга на продажу.

Причины, по которым нет возможности получить такую бумагу могут быть самыми разными, начиная от пребывания бывшего мужа (жены) за границей и вплоть до элементарного желания досадить, отказав в данной процедуре.

Итак, в случае отсутствия письменного согласия мужа (жены) на то, чтобы продать после развода общую квартиру, действовать надо следующим образом:

1. Первым делом необходимо произвести раздел совместной собственности с выделением доли, принадлежащей каждому члену из семейной пары. Сделать это можно как в судебном порядке, так и путем заключения соответствующего соглашения (п. 2-3 ст. 38 СК РФ).

   После раздела общего имущества в отношении бывших супругов начнет действовать режим долевой собственности. Это означает, что при продаже необходимо будет соблюдать правила, предусмотренные ст. 250 ГК РФ.

   При желании продавец квартиры может выкупить долю, причитающуюся второй стороне, и в дальнейшем продавать жилплощадь, как единственный ее собственник.
2. Следующим шагом является определение цены, по которой продавец будет отчуждать свою долю.
3. В силу того, что общая квартира перешла из совместной в долевую собственность, бывшего супруга следует письменно поставить в известность о предстоящей продаже и предложить выкупить отчуждаемую долю. Такая необходимость вытекает из п. 1 ст. 250 ГК РФ, согласно которой сособственники обладают преимущественным правом покупки части жилплощади, выставленной на продажу.

   В свою очередь участник долевого имущества должен в течение месяца купить долю или же направить письменный отказ от данного права. Если в отведенный срок ответ не поступит, то продавец сможет заключить сделку с любым покупателем.

4. После получения письменного отказа от совладельца (бывшего супруга) или по окончании 30 дней, можно приступать к поиску покупателя на стороне. При этом в дальнейшем сделка по купле-продаже будет оформляться в общеустановленном порядке.

Следует знать, что продажа квартиры без согласия второй половины, а также без предварительного раздела общей жилплощади, является весьма рискованным предприятием, так как такая сделка может быть признана судом недействительной.

Кроме того, сторона, чьи интересы были ущемлены, в течение 3 лет может подать иск на раздел имущества, что повлечет неприятные последствия как для покупателя, так и для продавца.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Продажа купленной в браке недвижимости, если муж согласен

Гораздо проще оформить процедуру продажи недвижимости, в том случае, когда бывшая половина дает добро на проведение такой сделки. Порядок действий в этой ситуации будет иметь следующий вид:

1. Вначале определяется цена, по которой жилплощадь будет выставлена на продажу.
2. Далее необходимо получить письменное согласие от бывшего мужа (жены) на заключение сделки. Данный документ не имеет официального бланка и составляется в произвольной форме. При этом в его содержание обязательно должны быть включены следующие разделы:
   • Шапка документа – тут указывается ФИО, реквизиты паспорта и адрес проживания бывшего супруга, дающего согласие на сделку.
   • Название бумаги.
   • Выражение согласия на заключение договора купли-продажи. При этом указывается ФИО, дата рождения, реквизиты паспорта продавца (бывшей жены или мужа).
   • Стоимость, по которой планируется отчуждение квартиры.
   • Дополнительные условия купли-продажи – тут прописывается сумма, которую необходимо будет перечислить бывшей половине после получения денег за общую квартиру, сроки, а также реквизиты банковского счета (данный пункт не является обязательным и устанавливается по усмотрению сторон).
   • Информация о браке (дата регистрации, дата расторжения с указанием номера и серии свидетельства о разводе, а также наименование выдавшего его органа).
   • Упоминание о том, что нотариус разъяснил сторонам содержание статей 34 —35 СК РФ, а также ст. 256 ГК РФ.
   • Место и дата составления письменного согласия.
3. Затем надо явиться к нотариусу для того, чтобы он удостоверил данную бумагу. При себе следует иметь следующие документы:
   • паспорта обеих сторон;
   • свидетельство о расторжении брака;
   • правоустанавливающие бумаги на жилплощадь (например, выписку из ЕГРН, договор купли-продажи);
   • квитанцию об уплате госпошлины.
   В большинстве случаев заявители за дополнительную плату поручают нотариусу оформить и сам текст письменного согласия, так как человеку, не знакомому с юриспруденцией, будет достаточно сложно грамотно составить такой документ.
4. После получения официального согласия на отчуждение квартиры, заверенного у нотариуса, продавец может приступать к поиску покупателя и сбору необходимых документов. Все дальнейшие действия будут производиться в обычном порядке.

• Скачать бланк согласия бывшего супруга на продажу квартиры
• Скачать образец согласия бывшего супруга на продажу квартиры

Как можно провести процедуру с ипотечным жильем?

В настоящее время достаточно обыденна ситуация, когда семейная пара приобретает квартиру в ипотеку. В данном случае объект залога, а также возникшие по нему обязательства, являются общими и при разводе должны быть распределены между супругами поровну.

Следует отметить, что сценариев для продажи ипотечной жилплощади при разводе существует достаточно много. Однако настоятельно рекомендуется уведомить банк о грядущих переменах, до расторжения брака, так как именно банковское учреждение будет принимать окончательное решение относительно порядка урегулирования данного вопроса.

Супругам необходимо как можно раньше сообщить в банк о существенном изменении условий ипотечного договора. Если же они находятся в ссоре, и никто больше не вносит ежемесячные взносы, то уже через 3 месяца кредитное учреждение может подать в суд на неплатёжеспособных клиентов, что повлечет за собой череду весьма неприятных последствий.

В целом можно обозначить несколько вариантов продажи ипотечной недвижимости при разводе:

• Способ № 1 – предполагает досрочное погашение ипотеки, оформление развода, осуществление раздела имущества и только после этого его продажу. Данный вариант является наиболее удачным, однако для большинства пар он недоступен ввиду отсутствия денежных средств, необходимых для закрытия кредита.
• Способ № 2 – по согласованию с кредитором супруги могут продать ипотечное жилье, на вырученные деньги погасить кредит, а оставшуюся сумму поделить пополам между собой. Следует иметь в виду, что далеко не все банки соглашаются на подобный вариант, а некоторые устанавливают штрафные санкции. Связано это прежде всего с потерей части процентов, взимаемых за пользование заемными средствами.
• Способ № 3 – продажа общей ипотечной квартиры с последующим разделением вырученных денег между бывшими супругами. При этом каждый из них должен полученную сумму направить на внесение ипотечного взноса для покупки собственной квартиры. По сути данный вариант предполагает разделение одного займа на два отдельных.

В случае, если бывшей семейной паре не удается достичь взаимного согласия в данном вопросе, то дело передается в суд. В большинстве случаев судья делит поровну доли в ипотечной квартире, а также сумму долга по займу. Однако тут возможны и некоторые нюансы:

• Если одной из сторон удастся доказать факт того, что часть кредита была уплачена им из своих собственных средств (например, за счет подарка), то его доля в ипотечной квартире может быть увеличена.
• При наличии несовершеннолетних лиц суд также может присудить в пользу родителя, на попечении которого остаются дети, большую часть в залоговом жилье.
• В случае, если производится раздел малометражной квартиры, то для того, чтобы не ущемлять права ребенка, который в ней проживает, суд может полностью передать данную недвижимость в собственность родителя, с которым будет жить несовершеннолетний. Однако в этом случае ему придется выплатить второй стороне (бывшему супругу) размер его доли.

После того, как ипотечная жилплощадь и долг по займу будут поделены между бывшими супругами они смогут продать свои доли одним из следующих способов:

1. Сразу после погашения своей части долга.
2. Продать залоговое имущество новому заемщику.

В завершение стоит отметить, для того чтобы в будущем избежать проблем при продаже общей недвижимости следует сразу произвести раздел имущества. Причем этом можно сделать как перед самим разводом, так и сразу после его регистрации. Более того, молодожены могут еще при вступлении в брак заключить между собой брачный контракт, в котором будет определено имущество, принадлежащее каждой из сторон.