Сделки с неприватизированным жильём — можно ли продать такую квартиру, как это сделать на законных основаниях?
Сделка купли-продажи подразумевает, что продаваемая недвижимость находится в собственности у продавца. Право собственности может возникнуть только после приватизации жилья.
Соответственно, законодательство не предусматривает проведение сделок купли-продажи с таким имуществом и сторонам сделки приходится искать альтернативные пути. Подробнее об этом в данной статье.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
- Можно ли совершить сделку с недвижимостью без приватизации?
- Как осуществить продажу муниципального / социального жилья?
- Порядок действий для жилья с долгами
- Каковы риски данных сделок и как их избежать?
- Полезное видео
Можно ли совершить сделку с недвижимостью без приватизации?
Справка! Неприватизированное жилое помещение находится в найме у проживающих в нём граждан, что не предусматривает возможность имущественного распоряжения.Право собственности на него принадлежит местному муниципалитету, который вправе распоряжаться им, в соответствии с нормами федерального и регионального законодательства. Поэтому пока не оформлена приватизация, на основании Закона о приватизации № 1541-1 от 4.07.1991 г., согласно нормам § 7 главы 30 ГК РФ, продажа жилого помещения недопустима.
Приватизация осуществляется путём безвозмездного перехода права собственности к нанимателям жилья. На основании положения статей 217 и 235 ГК РФ, в результате её проведения, право собственности на квартиру отчуждается от муниципалитета и возникает у участников приватизации. Только после регистрации этого права в Росреестре, допускается его продажа.
Соответственно, если необходимо продать неприватизированную квартиру, то алгоритм купли-продажи предусматривает:
- Приватизацию и регистрацию права собственности.
- Сделку купли-продажи.
Участие в приватизации допускается один раз в течение всей жизни человека, в том числе, если он участвовал в ней до совершеннолетия.
Иногда возникают ситуации, не позволяющие участвовать в приватизации жилья, но вынуждающие продать квартиру. Они возникают по разным причинам и требуют находить новые способы отчуждения жилья без нарушения законодательства.
Такие сделки не всегда могут в полной мере считаться куплей-продажей. Но они, так или иначе, решают проблему продавца неприватизированного жилья. Продать на альтернативной основе можно квартиры, которые допускаются к приватизации в принципе. Их может приватизировать как продавец, так и покупатель. Это квартиры жилого фонда, принадлежащее муниципалитету.
Ни при каких условиях нельзя продавать ведомственные квартиры, принадлежащие различным ведомствам и организациям, так как приватизация таких квартир не предусмотрена в принципе. Такие квартиры выдают гражданам только на установленных условиях, например, на время:
- работы в определённой организации;
- службы по контракту в вооружённых силах;
- командировки или стажировки;
- учёбы в среднем или высшем учебном заведении.
Кроме этого нельзя продавать жильё, относящееся к резервному жилому фонду, куда вселяют беженцев или лиц, оказавшихся в сложных жизненных ситуациях из-за пожара или иных бедствий природного и техногенного характера.
Не подлежат продаже квартиры в домах, признанных аварийными. То есть, недопустимо продавать такое жильё, которое нельзя приватизировать.Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
- Приватизированная квартира родителей или других владельцев: как продать после их смерти? Особенности таких сделок
- Доля в приватизированной квартире: как продать в соответствии с законодательством?
- Продать квартиру после приватизации: когда можно и каков план действий?
- Как прописать жену к мужу в приватизированную квартиру и можно ли это сделать без согласия других собственников?
- Весомые аргументы: как выселить прописанного человека из приватизированной квартиры?
Как осуществить продажу муниципального / социального жилья?
Купля-продажа квартиры, которая может отчуждаться путём использования альтернативных механизмов, осуществляется следующими способами:
- совместная приватизация;
- обмен;
- буферная продажа.
Эти способы на практике применяются наиболее часто и считаются законными в полной мере или, как минимум, не противоречат законодательству.
Совместная приватизация
Продажа через совместную приватизацию является длительной процедурой. Но иногда она привлекает покупателей по следующим причинам:
- если покупателю нужна квартира именно в этом доме;
- при снижении стоимости объекта;
- когда ему требуется время для поиска денежных средств.
Это один из самых безопасных способов приобретения неприватизированных квартир.
Алгоритм совместной приватизации может быть следующий:
- Наниматель социального жилья находит покупателя, который заинтересован в данной сделке.
- Заключает с ним предварительный договор купли-продажи (ПДКП) и получает аванс или задаток за сделку, которую намерен осуществить в будущем, после получения права собственности на квартиру.
- Собирает пакет документов для приватизации и обращается в соответствующий отдел администрации с заявлением о получении своего жилья в собственность.
- Заключает договор с администрацией и регистрирует своё право на квартиру.
После проведения процедуры приватизации и регистрации своих вновь возникших имущественных прав в Росреестре, собственник продаёт квартиру лицу, с которым заключил ПДКП.
Если приватизация не состоится по тем или иным причинам, то по ПДКП покупатель может взыскать с продавца двойную стоимость задатка.
Этот вариант самый оптимальный относительно соблюдения норм законодательства. Другой вариант, аналог совместной приватизации, применяется, если у покупателя исчерпано право на безвозмездное получение недвижимого имущества от государства.
В этом случае продавец прописывает покупателя, а затем выписывается вместе с членами своей семьи. На покупателя переоформляется договор соцнайма и лицевой счёт, впоследствии он самостоятельно приватизирует квартиру.
Важно! Деньги передаются в момент выписки продавца, под расписку.Обмен
Согласно статьям 72—73 ЖК РФ, граждане вправе осуществлять обмен приватизированных квартир на неприватизированные. В этой связи купля-продажа проводится под видом обмена, но при условии согласия на него, всех членов семьи, имеющих право на участие в приватизации.
Заинтересованность покупателя в приобретении такой квартиры также может быть продиктована необходимостью вселения в данное жилое помещение, которое оказалось для него привлекательным. Или:
- занижением стоимости жилья;
- улучшенными параметрами приобретаемой без приватизации квартиры.
При наличии покупателя, эта сделка может пройти быстрее. Но здесь потребуется участие владельца неприватизированной квартиры в двух сделках, которые привели бы к аналогичному результату с первого раза, будь квартира в собственности.
Алгоритм обмена следующий:
- Получение разрешения на сделку у администрации – собственника неприватизированной квартиры.
- Составление и регистрация договора мены.
- Подготовка документов на приобретённую в результате обмена квартиру.
- Продажа вновь приобретённой квартиры.
Внимание! При продаже только что приобретённой в собственность квартиры с продавца будет удержан налог с дохода физических лиц.Ещё один вариант, который может применяться при необходимости переезда в другой населённый пункт – это обмен неприватизированными квартирами. В этом случае ищется контрагент мены в том городе, куда планируется переезд. Стороны достигают соглашения и получают разрешение администрации, затем заключают обмен квартирами в обычном режиме.
Буферная продажа
Такой способ как буферная продажа применяется некоторыми крупными агентствами, которые имеют в своей собственности квартиру-буфер, участвующую в сделке. Эта сделка напоминает обмен, но в нём участвует дополнительный объект, который является своего рода страховкой для сторон сделки.
Сделка происходит по следующей схеме:
- Стороны сделки заключают договор услуг с агентством недвижимости, которое владеет объектом-буфером.
- Покупатель приобретает у агентства буфер по цене, равной приблизительной стоимости неприватизированной квартиры. Её цена устанавливается в сравнении с рыночной, как если бы она была в собственности продавца. Но в силу её принадлежности муниципалитету, на неё устанавливается соответствующая скидка (не менее 5%).
- Стороны обмениваются квартирами.
- Буфер выкупается агентством за сумму, равную внесённой покупателю, за вычетом удержаний, равных предоставленной услуге. Или – продаётся другому покупателю по установленной цене.
Такие сделки не несут сторонам критических неудобств, если деятельность агентства гарантирует добросовестное исполнение принятых на себя обязательств.Но зачастую они вызывают подозрение у покупателей, выглядят условно законными, что существенно снижает поток лиц, готовых в них участвовать.
Порядок действий для жилья с долгами
Нередко наниматели социального жилья не участвуют в приватизации из-за существенных финансовых затруднений. Соответственно, у них могут быть долги и неоплаченные счета за услуги ЖКХ. Для таких случаев также имеется соответствующий порядок действий, допускающий одновременное погашение долгов и продажу жилья одним из перечисленных выше, способов.
Если в квартире долги по ЖКХ, можно применить следующую эффективную практику:
- Получить задаток по ПДКП, за счёт него погасить долг и осуществить куплю-продажу.
- Обратиться в компанию, которая погасит долг из собственных средств, а затем вычтет его из средств покупателя.
- Получить гарантию риэлтерской фирмы, заручившейся перед управляющей компанией, что долги будут погашены из средств покупателя.
После этого квартира может участвовать в обмене или приватизации, с целю последующей продажи.
Каковы риски данных сделок и как их избежать?
Основные риски связаны с опасностью попасть в схему, разрабатываемую мошенниками, или просто недобросовестными покупателями. Поэтому при выборе агентства следует проверить:
- учредительную документацию компании;
- документацию на буферный объект;
- доверенность уполномоченного представителя компании.
Кроме этого, нужно посмотреть на форумах отзывы о компании, проанализировать их и сделать правильный выбор, а также последовать рекомендациям:
- получить сопровождение сделки компетентным юристом;
- передачу денег оформлять только распиской или проводить транзакции через банк;
- удостоверять договоры сделок нотариально.
Внимание! Если предложение слишком заманчивое – есть риск нарваться на мошенников, следует провести тщательную проверку всех нюансов сделки.Продажа квартиры может осуществляться, даже если она не оформлена в собственность и имеет задолженность. Для этого существует несколько способов, которые успешно применяются как сторонами сделки, так и агентствами. Главное – учитывать возможные риски и проявлять бдительность на всех этапах сделки.
Полезное видео
Предлагаем в дополнение к статье посмотреть информативное видео на тему продажи неприватизированной квартиры:
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
Это быстро и бесплатно!