Все нюансы оформления купли-продажи квартиры через нотариуса

Совершение сделки купли-продажи недвижимости – процедура поэтапная. Её реализация может вызвать определенные трудности у сторон, если участники слабо разбираются во всех тонкостях и нюансах процесса.

Одним из вариантов решения проблемы является обращение к услугам нотариуса. В данной статье подробно описано как правильно провести сделку с участием нотариуса.

Скрыть содержание

• Сколько стоит составить нотариальный договор по сделке?
• Как оформить?
Как продать: пошаговая инструкция     Документы     Регистрация    

Сколько стоит составить нотариальный договор по сделке?

Участие нотариуса является обязательным в следующих случаях:

• заключение договора пожизненного содержания с иждивением (статьи 584 и 603 ГК РФ);
• продажа доли в праве общей собственности на квартиру постороннему лицу, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих частей по одной сделке (пункт 1 ст.42 Федерального закона 13 июля 2015 года № 218-ФЗ);
• продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (пункт 2 статьи 54 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ.

Во всех остальных случаях участие нотариуса в сделке обязательным не является.

Законодательно не определено какая из сторон несет расходы, связанные с оплатой услуг нотариуса. Все определяется сложившейся практикой. Чаще всего это инициатор сделки. Им может быть, как покупатель, так и продавец.

Например, собственник намерен реализовать свою недвижимость как можно скорее. В таких случаях он находит нотариуса и оплачивает его услуги, чтобы ускорить процесс. Это касается и покупателя, заинтересованного в скорейшем приобретении жилья. Он сам может инициировать участие нотариуса и оплатить услуги последнего.

Не редки случаи, когда стороны договариваются о равноценном участии, то есть каждый платит специалисту 50% от общей стоимости услуг.

Расходы по оплате услуг нотариуса полностью лягут на продавца, если квартира находится в плохом состоянии и расположена не очень удобно. В таких случаях найти покупателя достаточно сложно.

Стоимость услуг нотариуса складывается из установленных тарифов и действий технического характера, например, оформление проекта договора. Окончательная цена складывается по двум направлениям:

1. Первое – участие нотариуса является обязательным. Здесь применимы правила статьи 333.24 НК РФ:
   • договор на сумму до 1 миллиона рублей обойдется в 0,5% от суммы, указанной в договоре, минимальная выплата – 1 500;
   • сделка от 1 до 10 миллионов стоит 5 000 рублей, плюс 0,3%;
   • соглашения на сумму от 10 до 32 миллионов обойдутся в 32 000, плюс 0,15%, максимальная выплата 150 000 рублей.
2. Второе – участие нотариуса не обязательно. В таком случае применяются правила статьи 22.1 Закона РФ от 11 февраля 1993 года № 4462-1:
   • если цена недвижимости меньше 1 миллиона рублей – 3 000, плюс 0,4% от суммы, указанной в договоре;
   • для квартир стоимостью от 1 до 10 миллионов рублей – 7 000, плюс 0,2%;
   • для сделок на сумму выше 10 миллионов – 25 000, плюс 0,1%.

Для близких родственников (супруги, дети, родители, внуки) дается скидка, поэтому сделки до 10 миллионов обойдутся в 0,2%, прибавленных к 3 000 рублей, а для сделок на большую сумму — 0,1%, плюс 23 000 рублей.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Как оформить?

Для того, чтобы оформить сделку, заинтересованному покупателю или продавцу следует найти подходящий для себя вариант приобретения или реализации квартиры соответственно, провести переговоры и обратиться к нотариусу. Специалист разъяснит какие документы необходимо собрать. После их представления сделка будет удостоверена, и стороны произведут взаимный расчет. Завершающим этапом будет являться регистрация прав нового собственника.

Как продать: пошаговая инструкция

После того, как стороны нашли подходящий для себя вариант и провели предварительные переговоры, нужно обратиться к нотариусу. Этом может быть любой специалист на территории РФ. Лучше всего выбрать контору, находящуюся в регионе, в котором расположена квартира.

Документы

Каждому из участников необходимо подготовить пакет документов для реализации сделки.

Продавцу потребуются:

• Паспорт.
• Видетельство о заключении брака, а также согласие второго супруга, если продается общее нажитое имущество.
• Свидетельство о рождении ребенка, если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок. В таком случае потребуется и согласие органов опеки на продажу жилья.
• Документы по соблюдению преимущественного права покупки сособственников или соседей по коммуналке. Это касается продажи доли имущества.
• Документ о праве на квартиру – выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
• Технический паспорт жилья.
• Справку об отсутствии задолженности по оплате услуг ЖКЖ.
• Справку о прописанных или выписку из домовой книги.

Покупателю нужно подготовить:

• паспорт;
• свидетельство о браке и согласие второго супруга на приобретение недвижимости;
• документы о получении кредита или одобрение банка, если квартира приобретается в ипотеку;
• договор аренды ячейки, если оплата будет производиться через неё.

После оформляется проект договора купли-продажи. Он должен включать в себя следующую информацию:

1. Дата и место заключения.
2. Сведения об участниках сделки или их законных представителях.
3. Предмет договора. Здесь указывается информация о квартире – место нахождения, общая площадь, этажность, количество комнат.
4. Стоимость сделки и порядок расчетов. Такие данные можно оформить в виде отдельного приложения, которое будет неотъемлемой частью договора.
5. Права, обязанности и ответственность сторон.
6. Порядок урегулирования споров.
7. Срок действия договора. Он может быть ограничен конкретной датой или полным исполнением обязательств сторонами.
8. Банковские реквизиты и подписи сторон.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Договор оформляется в трех экземплярах, по одному для каждого из участников и Росреестра. Он подписывается сторонами или их законными представителями.

Регистрация

По правилам статьи 551 ГК РФ переход права собственности, в рамках договора купли-продажи недвижимости, должен быть зарегистрирован. Для этого новому владельцу необходимо обратиться в орган Росреестра. Сведения может переслать нотариус.

Потребуются следующие документы:

• паспорт владельца;
• заявление по форме, утвержденной Приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 года № 920;
• квитанция о выплате государственной пошлины за регистрацию;
• свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
• паспорт жилья;
• три экземпляра договора купли-продажи;
• паспорт и доверенность законного представителя, если он передает документы;
• три экземпляра акта приема-передачи жилья;
• согласие органов опеки, если собственником является несовершеннолетний или недееспособный.

Размер пошлины за регистрацию права собственности определен пунктом 22 части 1 статьи 333.33 НК РФ и для физических лиц составляет 2 000 рублей. Если направляется нотариально заверенный договор, то сведения в Росреестр будут внесены в течение трех рабочих дней с момента поступления обращения.

Участие нотариуса в купле-продаже квартиры влечет за собой определенные расходы. Но такой вариант оформления сделки позволяет сторонам сэкономить время. Специалист дает квалифицированную консультацию и берет на себя столько действий, сколько необходимо в интересах участников.