Порядок расчета налога с продажи квартиры. Какой процент выплачивается государству?

«Заплати налоги и можешь спать спокойно», – любимая фраза наших органов власти. И каждый из нас знает, что спорить с ними, смысла нет. Поэтому лучше изучить законы, правила исчисления налоговых сборов и вычетов, что поможет не только стать грамотным в этой области, но и научиться экономить свои же денежные средства.

Скрыть содержание

• Правовая база
• Как рассчитывается, если жилье в собственности менее 3 лет?
• Расчет для случаев, когда жилье находится в собственности с начала 2016 года
Ключевые изменения и исключения    
• Как получить налоговый вычет и какой его размер?

Правовая база

• Пункт 17.1 ст. 217 НК РФ, пункт 4 ст. 229 НК РФ и Документ от Минфина № 03-04-05/146 содержит указание, освобождающее от уплаты НДФЛ, если нахождение любой недвижимости в собственности дольше необходимого срока.
• Статья 217.1 Закона №117 устанавливает новый необходимый срок владения апартаментами (5 лет), чтобы освободиться от уплаты налогов при ее продаже.
• Пункт 3 статьи 217.1 Закона №117 содержит исключения, применяемые к предыдущему Закону.
• Пункт 18.1 ст. 217 и статья 14 СК РФ содержат перечень близких родственников, от которых возможно получение в наследство или в дар недвижимости.
• Подпункт 2 пункта 3 статьи. 217.1 разрешает продать квартиру без НДФЛ, если после регистрации прошло более 3 лет.
• Подпункт 2 пункта 2 ст. 220 НК РФ содержит перечень возможных вариантов для уменьшения налоговых выплат.
• Подпункт 1 пункта 2 статьи. 220 НК РФ содержит правила по получению налогового вычета.
• Документ от ФНС России № ЕД-4-3/2254 запрещает использовать два вычета по одному объекту.
• Пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ распределяет имущественный вычет между всеми собственниками.
• П. 3 статьи 228 и пункт 1 статьи 229 НК Российской Федерации содержат правила подачи декларации.

Как рассчитывается, если жилье в собственности менее 3 лет?

Недвижимость, приобретенная до конца 2015 г., не требует оплачивать налог при ее продаже, если она находится в собственности у хозяина от 3 лет. Если квартира приобретена до 2016 года, но ей владеют менее 3 лет, то нужно обязательно оплачивать НДФЛ при продаже, несмотря на изменения, внесенные в НК.

Пример с расчетом процента, какой берет государство в соответствии с Налоговым кодексом, если жилье находится в собственности менее 3 лет:

Анна Михайловна владеет квартирой, которую купила в 2011 году, в 2013 она собралась ее продавать по цене в 5 000 000 рублей. Так как квартира находилась во владении менее трех лет, Анне Михайловне придется оплачивать НДФЛ, схема расчета которого следующая.

4 000 000 х 13% = 520 000 рублей.

Расчет для случаев, когда жилье находится в собственности с начала 2016 года

Правила продажи касаются только того имущества, которое приобретено с начала 2016 года.

Ключевые изменения и исключения

Самое главное изменение произошло в сроке владения квартирой, теперь он равен пяти годам, чтобы появилась возможность продать апартаменты без налогообложения.

Статья 217.1 Налогового кодекса регламентирует условия, при которых появляется освобождение от уплаты НДФЛ:

• Место для проживания пришло по наследству или подарено от родственника по крови (от бабушек, от родителей и т.д.). Согласно Закону НДФЛ при продаже не облагается, если прошло три года после регистрации в свою собственность.
• Недвижимость приобретена с помощью приватизации, после которой прошло три года.
• Квартира получена от государства по соглашению иждивения. После содержания недвижимости в течение трех лет, можно продать без уплаты налогов.
• Недвижимость куплена до 01.01.2016 года.

Для остальных случаев, минимальное владение квартирой должно составлять 5 лет и более, для получения возможности ее продажи без налогообложения.

После вступления нового Закона в силу, для правильного расчета величины налога, необходимо учитывать кадастровую стоимость владения, то есть стоимость квартиры, установленной путем проведения независимой оценки специальным сотрудником Кадастровой палаты по инициативе государства.

Если понятие рыночной стоимости намного шире и при расчете на ее величину влияют состояние жилья и спрос, то кадастровая определяется в индивидуальном порядке, учитывая все правила, прописанные в Законодательстве и зависит от ценовой политики конкретной области. Кадастровая стоимость всегда должна быть ниже рыночной или равняться ей, а также она влияет на размер налога.

Все сведения кадастровых стоимостей объектов, заносятся и хранятся в государственный кадастр по недвижимости (ГКН), поэтому при необходимости продавец может узнать ее в любое время.

Надо понимать, что КС указывается только в тех случаях, когда стоимость апартаментов при продаже составляет не более 70% от ее кадастровой стоимости.

Также необходимо знать следующие моменты:

• При получении недвижимости взамен ветхого или снесенного жилья от городских властей, срок владения такими апартаментами начинает отсчитываться от даты регистрации права собственности на новую квартиру.
• Если квартира приобреталась по частям в разное время и позже данные доли были объединены в один объект собственности, то срок владения начинает отсчитываться с момента получения права собственности первой доли.

Пример:

В 2014 году внук получил от дедушки дом в наследство, его кадастровая цена равнялась 5 млн. руб. Этот дом он продал в 2016 за 1, 5 млн. руб. Использовав обычный вычет при продаже в 1 000 000 рублей, внук должен оплатить налог в 65 тыс. руб.

(1 500 000 – 1 000 000) х 13% = 65 тыс. руб. Поскольку дом находился у внука в собственности с 2014 года, то ее кадастровая стоимость не берется в учет.

Пример 2:

На дворе 2019 год, вы решили продать квартиру за 6 млн. руб., которую приобрели в 2016 году за 4 млн. руб. В 2019 году кадастровая стоимость вашей квартиры равняется 4, 5 млн. руб. Из этого следует, что: (70% от 4, 5 млн. руб. = 3, 15 млн. руб.), значит продаваемый вами объект имеет стоимость более 70% КС.

Как получить налоговый вычет и какой его размер?

Это сумма, указанная в Законе, которая уменьшит ваш доход, облагаемый налогом, следовательно доход уменьшается, а за ним и сумма налога, которую необходимо заплатить становиться меньше. Если при уплате налога вычет не был учтен, то переплаченную сумму возвращают.

Основные условия:

• Вычет можно использовать только один раз в год и не важно, сколько недвижимости вы решили продать за этот период.
• Если у апартаментов несколько владельцев, то весь вычет делится на всех. Но если каждый владелец, продал свою долю по своему соглашению, то каждый должен получить вычет в 1 млн. руб.
• На один объект недвижимости можно применить либо уменьшение налоговой базы за счет вычета или за счет расходов на приобретение.
• Максимально возможный размер вычета при продаже домов, дач, квартир, и других земельных участков не может превышать 1 000 000 р.
• При продаже гаражей, нежилых помещений и прочего подобного имущества, максимально возможный размер не может составлять более 250 000 р.
• Время для возврата подоходного налога неограниченно.
• Если при продаже, полученная сумма не больше соответствующих пределов, то необходимо предоставить декларацию, а оплата налога не требуется.

Необходимый пакет документов:

• Свидетельство, подтверждающее регистрацию владения.
• Соглашение о купли-продажи, расписку от бывшего владельца о том, что он получил всю сумму денег (обязательно заверить нотариально) и акт приема-передачи.

Важно понимать, что налоговый вычет может производиться только с доходов, которые облагаются налогом, а именно:

• При продаже любого имущества, которое находилось в собственности меньше указанного срока, установленным Законом.
• При сдаче объектов недвижимости в аренду.
• Все доходы получаемые пределами РФ.
• Доходы в виде выигрышей.
• Заработные платы.
• Премии.

Как высчитывается налоговый вычет:

В 2018 году Селиванов А.В. продал коттедж за 3 млн. рублей, который купил в 2016 году за 2, 5 млн. рублей. Так как коттедж находился в собственности Селиванова А.В. менее минимального необходимого срока, в отношении суммы, полученной от ее продажи, он обязан предоставить налоговую декларацию по НДФЛ за 2018 г.

НДФЛ= (3 млн. рублей – 2, 5 млн. рублей) Х 13% = 65 000 рублей.

По всему вышесказанному, можно понять, что продажа квартиры и уплата налогов – это не совсем простые операции, они потребуют не мало времени, а иногда даже нервов. Поэтому перед продажей, лучше сначала взвесить все плюсы и минусы, если необходимый срок владения еще не прошел, то лучше не торопится и подождать, чтобы не платить из своего же кармана. Ведь не зря говорят, что «Все, что не делается – все к лучшему».