Пошаговая инструкция, как продать квартиру без посредников

Чтобы продать квартиру самостоятельно, нужно проделать огромную работу и знать множество нюансов.

Тем же, кто решился продать квартиру без посредников пригодится инструкция, в которой описаны все необходимые шаги.

Она поможет пройти этот нелегкий путь.

Скрыть содержание

• Как лучше действовать — через агентство или самому?
• Продажа недвижимости без риэлтора — порядок действий
С чего нужно начать: определение цены      Сбор необходимых документов     Размещение рекламы     Проведение показов     Предварительный договор     Как правильно определить порядок расчетов с покупателем?      Как оформить основной договор купли-продажи без агента?      Последний этап сделки — регистрация перехода права собственности      Освобождение жилья    
• Полезное видео

Как лучше действовать — через агентство или самому?

Когда встает необходимость в продаже квартиры, каждый продавец задается вопросами: «Насколько сложно продать квартиру самому?» и «Действительно ли можно обойтись без агентства или риэлтора?». Безусловно, у каждого способа есть свои плюсы и минусы.

Плюсы самостоятельной продажи:

• Денежная выгода. Продавец получает полную стоимость квартиры и экономит на комиссии посредника.
• Нет риска нарваться на риэлтора-мошенника. К сожалению, случаи обмана редко, но встречаются.
• Экономия времени на поиске посредника. Продавец — сам себе риэлтор, не нужно вести переговоры и искать надежное агентство.

Продавая квартиру самостоятельно, собственник сталкивается с некоторыми трудностями, такими как:

• Время. Порой самостоятельная продажа квартиры может продолжаться месяцами и кварталами.
• Нервы. Продавец, в отличие от профессионального риэлтора может не знать многие нюансы и «подводные камни» продажи квартир.
• Риск. Без профессионального сопровождения сделки есть риск неправильно оформить документы или нарваться на мошенников.

Сделка по продаже квартиры через риэлторское агентство проходит гораздо проще и спокойнее для продавца.

К тому же, если вы находитесь в другом городе, необязательно присутствовать при просмотрах квартиры потенциальными покупателями.

Достаточно быть при заключении договора купли-продажи. Минус лишь в том, что за услуги специалиста придется заплатить примерно 2% стоимости квартиры.

Возможна Вам будут интересны следующие статьи:

Продажа недвижимости без риэлтора — порядок действий

В целом поэтапно процесс продажи недвижимости без участия риэлтора происходит следующим образом:

1. определение стоимости квартиры;
2. Сбор пакета необходимых документов;
3. размещение рекламы;
4. проведение показов квартиры потенциальным покупателям;
5. обсуждение условий расчета с покупателем;
6. заключение предварительного договора купли-продажи ( в случае необходимости);
7. оформление основного договора;
8. регистрация сделки;
9. освобождение жилья.

Подробнее о каждом из них расскажем в пошаговой инструкции ниже.

С чего нужно начать: определение цены

Стоимость квартиры складывается из различных факторов и даже незначительные, казалось бы, моменты могут сильно удешевить или поднять квартиру в цене.

• Метраж — основной критерий расчета цены квартиры. Квартира большей площадью всегда будет дороже сопоставимой с ней квартиры меньшей площади. Также учитывается удобство планировки, размер и количество комнат.
• Расположение квартиры также важный фактор. Если квартира расположена в центре города или в престижном районе, она будет сильно выигрывать в цене квартирам в окраинных районах. В мегаполисах ценится хорошая транспортная развязка, близость метро и городская инфраструктура: магазины, больницы, детские сады, кафе и т.д.
• Ремонт и отделка. Свежий косметический ремонт поможет устранить мелкие дефекты и в целом создаст приятное впечатление от квартиры. Затраты на ремонт в большей степени окупятся удорожанием жилья.
• Этаж и расположение квартиры. Квартиры на первом и последнем этажах, а также угловые ценятся меньше. Соответственно, имея такую недвижимость, придется уступить в цене.
• Тип дома и его техническое состояние. Квартира в новостройке будет существенно дороже схожей квартиры старого фонда. Благодаря высоким потолкам и большим окнам «сталинки» ценятся выше «хрущевок».
• Юридические моменты. При наличии долгов за жилищно-коммунальные услуги их стоимость будет необходимо вычесть из общей стоимости жилья.
• Безопасность. Если в доме есть консьерж, видеонаблюдение или территория дома находится под охраной, такое жилье более привлекательно, а соответственно оно имеет большую цену.

Приблизительную стоимость квартиры можно рассчитать, сравнив аналогичные объявления о продаже недвижимости.

Также можно пригласить профессионального оценщика. В некоторых случаях ( например покупка с помощью ипотеки) такая процедура оценки будет обязательной для продавца.

Сбор необходимых документов

Чтобы быстро и без проблем продать недвижимость необходимо подготовить пакет документов.

Принимая решение работать без риэлтора, продавец берет на себя обязанность привести все документы в порядок и собрать весь необходимый пакет.

1. Паспорта всех собственников или их представителей с нотариально заверенной доверенностью. Для несовершеннолетних необходимо свидетельство о рождении.
2. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости. Ее предварительно необходимо заказать в МФЦ или онлайн на сайте Росреестра.

   Этот документ подтверждает, что продавец имеет право распоряжаться своей недвижимостью, а также содержит сведения о квартире и ее кадастровый номер. Стоимость выписки на сайте Росреестра для физических лиц от 300 руб.

3. Технический паспорт жилого помещения. Можно получить в БТИ или МФЦ. В нем показаны технические характеристики квартиры, ее план и сделанные перепланировки, если таковые есть. Стоимость около 900 руб.
4. Выписка из лицевого счета. В ней показано отсутствие долгов по коммунальным платежам. Выдается бесплатно в бухгалтерии Управляющей компании.
5. Выписка из домовой книги. Бывает двух видов. В обычной отражаются сведения о прописанных на данный момент в квартире людях. Архивная содержит информацию о том, кто ранее был прописан, кто временно выписан и кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, если человек находится в местах заключения). Получить можно бесплатно в паспортном столе.
6. Согласие супруга или супруги нотариально заверенное, если квартира была приобретена в браке.
7. Разрешение органов опеки и попечительства. Необходимо, когда собственником квартиры является несовершеннолетний.

Размещение рекламы

Итак, квартира готова к продаже. Теперь необходимо разместить рекламные объявления, для того чтобы найти покупателя. Для рекламы можно использовать различные площадки:

• расклейка объявлений;
• размещение в газетах и журналах;
• подача объявлений о продаже в интернет-сервисах.

Необходимо, чтобы сведения в газетах и на сайтах регулярно обновлялись, а информация о квартире подавалась грамотно. В объявлении должны быть:

• качественные фотографии, без лишних личных вещей, с разных ракурсов, которые максимально охватывают пространство;
• размер общей и жилой площади;
• количество комнат;
• площадь комнат и кухни;
• информация о санузле, раздельный он или совмещенный;
• наличие балкона или лоджии;
• адрес и этаж;
• ближайшие станции метро;
• контакты продавца.

Проведение показов

При показе квартиры поинтересуйтесь у покупателей о цели приобретения жилья, чтобы можно было акцентировать внимание на важных для этих людей моментах. Например,

• молодым родителям важно, чтобы в шаговой доступности находились детский сад, школа и поликлиника;
• тем, кто планирует сдавать жилье важен ремонт, наличие мебели и техники;
• тех, кто ищет квартиру для постоянного проживания интересует инфраструктура, парковка или транспортная развязка.

Предварительный договор

После того как покупатель найден необходимо заключить предварительный договор. Он подтверждает намерения продавца и покупателя совершить сделку. Покупатель вносит сумму обеспечения, которая служит гарантией заключения основного договора.

Есть два принципиально разных вида обеспечительного платежа: аванс и задаток.

1. Если продавец получил от покупателя аванс, но по каким-либо причинам сделка не состоялась (покупатель нашел более дешевый вариант или продавец договорился о более выгодной продаже), то сумма аванса в полном объеме возвращается покупателю.
2. При заключении соглашения о задатке и последующий отказ от заключения сделки ведет за собой последствия. При отказе покупателя деньги ему не возвращаются. Если сделка не состоялась по вине продавца, то он возмещает покупателю сумму задатка в двойном размере.

Предварительный договор содержит условия, которые в последующем будут внесены в основной договор:

1. адрес квартиры;
2. характеристика дома;
3. этаж, количество комнат;
4. площадь (общая и жилая);
5. цена;
6. порядок оплаты;
7. распределение расходов на проведение сделки (услуги нотариуса, аренда ячейки и т.д.);
8. срок, в течение которого продавец обязуется освободить квартиру;
9. снятие собственников с регистрационного учета (если это еще не было сделано);
10. порядок передачи квартиры и подписания акта;
11. ответственность сторон за нарушение обязательств.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Как правильно определить порядок расчетов с покупателем?

Далее следует оплата покупки. Наиболее распространенный и самый надежный вариант — аренда банковской ячейки. Порядок действий:

1. покупатель заключает договор с банком на аренду ячейки;
2. в договоре указываются условия получения денег;
3. денежные средства помещаются в ячейку в присутствии продавца, покупателя и сотрудника банка;
4. осуществляется пересчет денег, они закладываются в пакет, который опечатывается и подписывается обеими сторонами.

Далее необходимо приступить к заключению основного договора.

Как оформить основной договор купли-продажи без агента?

После того как деньги за недвижимость помещены в банковскую ячейку, начинается процедура оформления основного документа. Составляется три экземпляра договора купли-продажи, с внесением всех условий, указанных в предварительном соглашении. По желанию сторон заверяется у нотариуса и передается для регистрации в МФЦ или Росреестр.

Сроки регистрации:

• 7 рабочих дней через Росреестр;
• 10 рабочих дней через МФЦ;
• 3 рабочих дня при подаче нотариально заверенного договора в Росреестр в электронной форме;
• 5 рабочих дней при подаче нотариально заверенного договора в Росреестр в электронной форме;
• 5 рабочих дней при регистрации ипотеки через Росреестр;
• 7 рабочих дней при регистрации ипотеки через МФЦ.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Последний этап сделки — регистрация перехода права собственности

Последний этап продажи квартиры — ее передача покупателю.

После проведения регистрации стороны получают документы о проведенной сделке: зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН.

Квартира передается по акту приема-передачи, составленному в двух экземплярах, а при использовании ипотеки плюс один экземпляр для банка, если покупатель использовал заёмные средства.

Продавец предъявляет банку зарегистрированный договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры и получает деньги, находящиеся в ячейке.

Если оплата квартиры происходит с помощью заемных средств (ипотека), оплата происходит безналичным способом. После регистрации договора банк переводит деньги на счет продавца.

Если квартира находилась в собственности продавца менее 5 лет (статья 217.1 НК РФ), то он обязан подать декларацию в налоговую службу и заплатить налог на доходы от реализации имущества.

Освобождение жилья

В законодательстве не определен точный срок, когда бывший собственник должен освободить квартиру. Поэтому лучше указать этот срок в договоре купли-продажи.

После момента перехода права собственности на покупателя, он вправе требовать от продавца освободить жилое помещение путем направления претензии в письменной форме.

А после неисполнения требований в судебном порядке, со взысканием с продавца понесенных расходов.

Самостоятельная продажа квартиры достаточно сложный процесс и неподкованному юридически человеку придется столкнуться с различными сложностями.

Важно внимательно проверять все документы перед подписанием. А составленный подробный план действий поможет быстро, выгодно и с наименьшими ошибками совершить сделку.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о том, как продать квартиру самостоятельно: