С кого и в каком порядке взимается налог при купле-продаже квартиры? Подводные камни и риски

Имущественные сделки с квартирами имеют много подводных камней и рисков, о которых стороны более-менее осведомлены.

Но, даже если сделка прошла гладко, после неё могут остаться различные неисполненные обязательства.

Речь идёт об уплате налога с дохода физических лиц (НДФЛ), о котором не следует забывать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Надо ли платить НДФЛ с продажи, если покупаешь другое жилье?

При покупке квартиры, непосредственно следующей за продажей, налог может не уплачиваться при следующих условиях:

  1. Собственник недвижимости имеет право на имущественный вычет с покупки недвижимости, которым может погасить налоговые удержания с продажи.
  2. Проданная квартира была в собственности более 5 лет.
  3. Проданная квартира была в собственности более 3 лет, но была получена владельцем по наследству или дарению, по договору ренты или приватизации.
  4. Жильё купили до 2016 года.
  5. Стоимость помещения не превышает 1 000 000 рублей.

В соответствии с указанными причинами, налогообложение проданного объекта аннулируется. В остальных случаях на вопрос – платится ли НДФЛ с продажи одной жилплощади при покупке другой, новой – ответ законодательства положительный: продавцу придётся рассчитаться с государством, то есть платить НДФЛ всё-таки нужно. Положение об уплате налога и его отмене, регулируется нормами статьи 220 НК РФ, которая даёт исчерпывающие ответы на вопросы, которые могут возникнуть в данной связи.

Уплата налога продавцом осуществляется на основании заполнения декларации.

Кто должен платить 13 процентов при заключении договора?

В купле-продаже участвуют две стороны: продавец и покупатель, заключающие договор купли-продажи (ДКП). Если речь идёт об одной сделке с недвижимостью, то уплата налога становится уделом продавца, так как именно он получает доход, с которого взимается подоходный налог. Покупатель, напротив, имеет право на налоговую льготу в виде возврата НДФЛ.

Но если одно лицо участвовало в двух сделках, где выступило продавцом и покупателем, на него распространяется:

  • ответственность продавца по уплате НДФЛ;
  • право покупателя на налоговую льготу.

Что нужно знать о действующих правилах налогообложения?

Правила налогообложения, внесённые в статью 220 НК РФ в 2018 году и актуальные на сегодняшний день, говорят о том, что налог высчитывается с продавца в установленном размере. На него влияет цена объекта недвижимости. Исходной цифрой для расчёта НДФЛ могут выступать:

  • цена, указанная в ДКП;
  • кадастровая стоимость.

Кадастровую стоимость применяют, если она оказывается выше установленной по сделке цены больше, чем на 30%. Если налогоплательщик выбрал не большую, как положено, а меньшую стоимость квартиры, то налоговики сами пересчитают налоговую сумму. Также они могут начислить пени за недоимку в размере 20% за каждый день просрочки, если остаток не будет погашен вовремя.

Применение кадастровой стоимости распространяется только на квартиры, полученные в собственность с 2016 года.

С дохода, полученного по сделке, высчитывается не облагаемая налогом сумма в 1 000 000. После её вычета определяется размер НДФЛ, который составляет 13% для налоговых резидентов РФ и 30% для иностранцев.

Если у продавца есть право воспользоваться налоговым вычетом с покупки имущества, то он может за счёт этого:

  • снизить размер налогового удержания;
  • аннулировать его полностью, сведя выплаты к нулю;
  • погасить налоговый платёж и получить остаток денег с покупки жилья.

Но в этом случае право на вычет должно быть не исчерпано. А также следует учесть, что такая льгота не предоставляется, если продавцом жилья были близкие родственники или ДКП заключен между членами семьи.

Согласно нормам Семейного кодекса (ст.14), к близким родственникам относятся родители и дети, бабушки, дедушки и внуки. Муж и жена являются членами семьи, если не находятся в разводе. Усыновлённые и усыновители приравниваются к близким родственникам.

То есть квартиру можно купить у брата, сестры, мачехи или отчима, сохранив право на вычет. То же касается вычета, если в сделке участвовали не дочь или сын, а их мужья или жёны. Это опосредованное родство, которое не лишает граждан права на имущественный возврат.

Как определяют срок владения недвижимостью?

  1. Вступление в собственность регулируется договором купли-продажи или иным имущественным договором. Поэтому срок владения наступает в день его подписания.
  2. При вступлении в наследство – выдачей свидетельства о наследовании.
  3. Если жильё перешло по суду – решением суда.

Эта дата указана в правоустанавливающем документе. То есть в документе, на основании которого собственник вступил в свои имущественные права. Но эта дата становится актуальной только при наличии правоудостоверяющего документа – выписки из ЕГРН.

Если объект не прошёл регистрацию в Росреестре, сделка не считается совершённой, а ДКП не вступает в силу.

Каким образом получить налоговый вычет продавцу и покупателю?

Налоговым вычетом может воспользоваться покупатель жилья за счёт трат, понесённых при оплате приобретённой недвижимости. Если покупатель и продавец – одно лицо, то льготное налогообложение или погашение налоговой суммы за счёт вычета, разрешено и ему. Эта процедура называется взаимозачётом. Более того – он может применить два налоговых вычета:

  • один – за покупку проданной квартиры, если налоговой льготы недостаточно для взаимозачёта;
  • второй – за покупку нового жилья, если не было исчерпано максимально разрешённой для вычета суммы.

Возможность применения имущественного вычета имеет свои пределы. Льгота распространяется только на 2 000 000 стоимости жилья. То есть, если покупка проданной квартиры обошлась меньше, чем в 2 миллиона, можно «добрать» недостающую сумму вычета с вновь приобретённой квартиры. Но такое правило действует только тогда, когда продажа старого жилья и покупка нового проводились в одном налоговом периоде.

Например, квартира куплена за 1 000 000, на неё положен вычет в 130 000 рублей. Так как льгота предоставляется на 2 000 000, получатель имущественного вычета сможет «добрать» вычет на второй миллион с другой покупки жилья. А если вторая покупка и продажа произведены в одном налоговом периоде, то за счёт вычета, положенного на покупку, он сможет погасить налог с продажи жилья.

Льгота может предоставляться налоговому резиденту РФ в любое время, а также допускает сдвижение налогового периода на три года: как назад, так и вперёд.

Соответствующие льготы предусмотрены и для продавца – речь идёт о снижении стоимости объекта для расчета налога на 1 000 000. Продавец вправе использовать одновременно:

  • вычет в 1 миллион, положенный продавцу;
  • вычет покупателя, положенный за приобретение жилья в установленном размере.

Примеры расчётов

Более конкретно понять, нужно ли платить НДФЛ, если купил одну недвижимость и продал другую (а если нужно, то в каком размере), можно из описанной ниже практической ситуации.

Гражданин Иванов купил в январе 2017 года однокомнатную квартиру за 1 100 000 рублей. Ранее он правом имущественного вычета не пользовался, и эта льгота принадлежит ему в полной мере. Поэтому он оформил возврат с покупки жилья. Это составило 13% от 1 100 000, то есть 143 000 рублей, которые он получает ежегодно в размере НДФЛ со своего заработка.

За 2 года владения квартирой им было получено 40 000 – по 20 000 за каждый налоговый период. Соответственно, остаток составил 103 000, который Иванов вправе был получать и дальше.

В марте 2018 года он вступил в наследство на трёхкомнатную квартиру, которую решил сразу же продать за 3 000 000. Как продавец он получил льготу в 1 000 000. Соответственно, налог должен был удерживаться с 2 000 000, что составило 260 000. Отчёт по доходу с продажи он должен был сделать только через год. В октябре 2018 года он решил вложить вырученные деньги в новостройку, за которую уплатил 1 580 000 рублей.

К началу налогового периода у него появилась возможность частично погасить налоговую сумму с дохода по продаже унаследованной квартиры. По взаимозачёту он вправе отдать остаток налогового возврата (103 000) за счёт погашения НДФЛ (260 000). В этом случае НДФЛ снижается и составляет 157 000 рублей.

Так как налоговая льгота была меньше, чем положенные 2 000 000 рублей, то недостающую часть (2 000 000 – 1 100 000 = 900 000) в размере 13% от 900 тысяч, он вправе получить с покупки новостройки. Она составит 117 000 рублей, которые могут пойти во взаимозачёт.

В итоге в налоговой декларации Иванов рассчитал налог с дохода в сумме 260 000 рублей, а положенный ему как покупателю вычет, с покупки старой квартиры и новостройки, составил 103 000 + 117 000 = 220 000 рублей. Эта сумма меньше, чем НДФЛ с продажи, поэтому 40 000 он уплатит из своих личных средств после подачи налоговой декларации.

После продажи недвижимости, за которую гражданин получает налоговый возврат, право его получения не прекращается.

Льготы по налогообложению имеют и покупатель, и продавец недвижимости. Иногда одно и то же лицо в один календарный год и покупает, и продаёт своё недвижимое имущество, то есть выступает покупателем и продавцом одновременно. В этом случае при подаче декларации 3-НДФЛ ему предоставляется пакет льгот, предусмотренный и для продавца, и для покупателя.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта
 


Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
© Copyright 2020 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.