С кого и в каком порядке взимается налог при купле-продаже квартиры? Подводные камни и риски

Имущественные сделки с квартирами имеют много подводных камней и рисков, о которых стороны более-менее осведомлены.

Но, даже если сделка прошла гладко, после неё могут остаться различные неисполненные обязательства.

Речь идёт об уплате налога с дохода физических лиц (НДФЛ), о котором не следует забывать.

Скрыть содержание

• Надо ли платить НДФЛ с продажи, если покупаешь другое жилье?
• Кто должен платить 13 процентов при заключении договора?
Что нужно знать о действующих правилах налогообложения?    
• Как определяют срок владения недвижимостью?
Каким образом получить налоговый вычет продавцу и покупателю?     Примеры расчётов    

Надо ли платить НДФЛ с продажи, если покупаешь другое жилье?

При покупке квартиры, непосредственно следующей за продажей, налог может не уплачиваться при следующих условиях:

1. Собственник недвижимости имеет право на имущественный вычет с покупки недвижимости, которым может погасить налоговые удержания с продажи.
2. Проданная квартира была в собственности более 5 лет.
3. Проданная квартира была в собственности более 3 лет, но была получена владельцем по наследству или дарению, по договору ренты или приватизации.
4. Жильё купили до 2016 года.
5. Стоимость помещения не превышает 1 000 000 рублей.

В соответствии с указанными причинами, налогообложение проданного объекта аннулируется. В остальных случаях на вопрос – платится ли НДФЛ с продажи одной жилплощади при покупке другой, новой – ответ законодательства положительный: продавцу придётся рассчитаться с государством, то есть платить НДФЛ всё-таки нужно. Положение об уплате налога и его отмене, регулируется нормами статьи 220 НК РФ, которая даёт исчерпывающие ответы на вопросы, которые могут возникнуть в данной связи.

Кто должен платить 13 процентов при заключении договора?

В купле-продаже участвуют две стороны: продавец и покупатель, заключающие договор купли-продажи (ДКП). Если речь идёт об одной сделке с недвижимостью, то уплата налога становится уделом продавца, так как именно он получает доход, с которого взимается подоходный налог. Покупатель, напротив, имеет право на налоговую льготу в виде возврата НДФЛ.

Но если одно лицо участвовало в двух сделках, где выступило продавцом и покупателем, на него распространяется:

• ответственность продавца по уплате НДФЛ;
• право покупателя на налоговую льготу.

Что нужно знать о действующих правилах налогообложения?

Правила налогообложения, внесённые в статью 220 НК РФ в 2018 году и актуальные на сегодняшний день, говорят о том, что налог высчитывается с продавца в установленном размере. На него влияет цена объекта недвижимости. Исходной цифрой для расчёта НДФЛ могут выступать:

• цена, указанная в ДКП;
• кадастровая стоимость.

Кадастровую стоимость применяют, если она оказывается выше установленной по сделке цены больше, чем на 30%. Если налогоплательщик выбрал не большую, как положено, а меньшую стоимость квартиры, то налоговики сами пересчитают налоговую сумму. Также они могут начислить пени за недоимку в размере 20% за каждый день просрочки, если остаток не будет погашен вовремя.

С дохода, полученного по сделке, высчитывается не облагаемая налогом сумма в 1 000 000. После её вычета определяется размер НДФЛ, который составляет 13% для налоговых резидентов РФ и 30% для иностранцев.

Если у продавца есть право воспользоваться налоговым вычетом с покупки имущества, то он может за счёт этого:

• снизить размер налогового удержания;
• аннулировать его полностью, сведя выплаты к нулю;
• погасить налоговый платёж и получить остаток денег с покупки жилья.

Но в этом случае право на вычет должно быть не исчерпано. А также следует учесть, что такая льгота не предоставляется, если продавцом жилья были близкие родственники или ДКП заключен между членами семьи.

Согласно нормам Семейного кодекса (ст.14), к близким родственникам относятся родители и дети, бабушки, дедушки и внуки. Муж и жена являются членами семьи, если не находятся в разводе. Усыновлённые и усыновители приравниваются к близким родственникам.

То есть квартиру можно купить у брата, сестры, мачехи или отчима, сохранив право на вычет. То же касается вычета, если в сделке участвовали не дочь или сын, а их мужья или жёны. Это опосредованное родство, которое не лишает граждан права на имущественный возврат.

Как определяют срок владения недвижимостью?

1. Вступление в собственность регулируется договором купли-продажи или иным имущественным договором. Поэтому срок владения наступает в день его подписания.
2. При вступлении в наследство – выдачей свидетельства о наследовании.
3. Если жильё перешло по суду – решением суда.

Эта дата указана в правоустанавливающем документе. То есть в документе, на основании которого собственник вступил в свои имущественные права. Но эта дата становится актуальной только при наличии правоудостоверяющего документа – выписки из ЕГРН.

Каким образом получить налоговый вычет продавцу и покупателю?

Налоговым вычетом может воспользоваться покупатель жилья за счёт трат, понесённых при оплате приобретённой недвижимости. Если покупатель и продавец – одно лицо, то льготное налогообложение или погашение налоговой суммы за счёт вычета, разрешено и ему. Эта процедура называется взаимозачётом. Более того – он может применить два налоговых вычета:

• один – за покупку проданной квартиры, если налоговой льготы недостаточно для взаимозачёта;
• второй – за покупку нового жилья, если не было исчерпано максимально разрешённой для вычета суммы.

Возможность применения имущественного вычета имеет свои пределы. Льгота распространяется только на 2 000 000 стоимости жилья. То есть, если покупка проданной квартиры обошлась меньше, чем в 2 миллиона, можно «добрать» недостающую сумму вычета с вновь приобретённой квартиры. Но такое правило действует только тогда, когда продажа старого жилья и покупка нового проводились в одном налоговом периоде.

Например, квартира куплена за 1 000 000, на неё положен вычет в 130 000 рублей. Так как льгота предоставляется на 2 000 000, получатель имущественного вычета сможет «добрать» вычет на второй миллион с другой покупки жилья. А если вторая покупка и продажа произведены в одном налоговом периоде, то за счёт вычета, положенного на покупку, он сможет погасить налог с продажи жилья.

Льгота может предоставляться налоговому резиденту РФ в любое время, а также допускает сдвижение налогового периода на три года: как назад, так и вперёд.

Соответствующие льготы предусмотрены и для продавца – речь идёт о снижении стоимости объекта для расчета налога на 1 000 000. Продавец вправе использовать одновременно:

• вычет в 1 миллион, положенный продавцу;
• вычет покупателя, положенный за приобретение жилья в установленном размере.

Примеры расчётов

Более конкретно понять, нужно ли платить НДФЛ, если купил одну недвижимость и продал другую (а если нужно, то в каком размере), можно из описанной ниже практической ситуации.

Гражданин Иванов купил в январе 2017 года однокомнатную квартиру за 1 100 000 рублей. Ранее он правом имущественного вычета не пользовался, и эта льгота принадлежит ему в полной мере. Поэтому он оформил возврат с покупки жилья. Это составило 13% от 1 100 000, то есть 143 000 рублей, которые он получает ежегодно в размере НДФЛ со своего заработка.

В итоге в налоговой декларации Иванов рассчитал налог с дохода в сумме 260 000 рублей, а положенный ему как покупателю вычет, с покупки старой квартиры и новостройки, составил 103 000 + 117 000 = 220 000 рублей. Эта сумма меньше, чем НДФЛ с продажи, поэтому 40 000 он уплатит из своих личных средств после подачи налоговой декларации.

Льготы по налогообложению имеют и покупатель, и продавец недвижимости. Иногда одно и то же лицо в один календарный год и покупает, и продаёт своё недвижимое имущество, то есть выступает покупателем и продавцом одновременно. В этом случае при подаче декларации 3-НДФЛ ему предоставляется пакет льгот, предусмотренный и для продавца, и для покупателя.