Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры. Условия и порядок получения

Продажа квартиры сопровождается множеством нюансов, которые нужно знать, чтобы избежать рисков при проведении сделки. Но подписанием договора купли-продажи (ДКП) и регистрацией сделки в Росреестре, процедура не ограничивается.

После этого нужно решить ситуацию с налогами. Как заплатить их меньше с помощью имущественного вычета, будет подробно рассказано в этой статье.

Скрыть содержание

• Льгота по налогу
• Что это такое?
• Правовая база
• Кто имеет право?
• Условия
• Размеры
• Сколько раз можно воспользоваться льготой по НДФЛ?
• Как получить при реализации жилья?
• Особенности и нюансы
• Можно ли получить, если недвижимость уже продана?
• Если более 3 лет в собственности
• Нужно ли возвращать после реализации жилья?
• Осуществление сделки между родственниками
• Если продали долю
• Заявление

Льгота по налогу

Основной вопрос, касающийся налогов, связанный с продажей недвижимости, заключается в том, что продавец объекта обязан уплатить налог. Но платится он не всегда, или – не в полной мере.

Любое послабление налогообложения является налоговой льготой. В частности, она предоставляется гражданам в том случае, когда владение жилым помещением продолжалось больше пяти лет. Здесь идёт полное аннулирование налоговых обязательств.

Налоговые льготы, которые получают продавцы недвижимости, в том числе – жилых помещений, заключаются в возможности снижения налоговой базы, в зависимости от того, кто является налогоплательщиком:

1. Преимущества, предоставляемые только продавцу.
2. Преимущества, которые предоставляются покупателю, но могут применяться также продавцом, если ранее он приобретал жилое помещение по купле-продаже.
3. Преимущества, предоставляемые собственнику жилья, которые также могут использоваться продавцом, если он производил траты на квартиру в отчётном налоговом периоде.

Только продавец жилья может использовать такую льготу как налоговый вычет в 1000000 рублей. То есть миллион – это необлагаемая налогом сумма, на которую снижается налоговая база при продаже жилья. Она предоставляется независимо от срока владения помещением. Если цена квартиры ниже миллиона – налог не удерживается. Другие льготы, которые предоставляются покупателю жилья и его собственнику, называются имущественный вычет.

Что это такое?

Вычет – это такая налоговая льгота, которая предусматривает не снижение или отмену налоговой базы, как в случае с продажей, а возможность произвести возврат денежных средств, в размере 13% подоходного налога. Если продавец ранее покупал квартиру, и эта льгота ещё не израсходована, то он может использовать её для погашения или снижения установленной при продаже суммы НДФЛ.

Собственник квартиры, произведший в соответствующем налоговом периоде расходы на квартиру, которые подтверждаются расходными документами, также может запросить в налоговом органе вычет.

Правовая база

Все вопросы, регулирующие имущественный вычет, относятся к Налоговому кодексу РФ, в частности к следующим его статьям:

• ст. 220 регулирует все основные вопросы;
• ст. 223 – дата получения дохода;
• ст. 224 – налоговая ставка для вычета;
• ст. 225 – расчет НДФЛ;
• ст. 226 – порядок и сроки уплаты;
• ст. 229 регулирует вопросы, связанные с подачей декларации 3-НДФЛ.

Федеральным законом № 382-ФЗ от 29.11.14 г. в действующие нормы НК были внесены изменения, они коснулись также норм статьи 220 НК РФ и распространяются на недвижимость, приобретённую с 1.01.16 г.

Кто имеет право?

Получить налоговый вычет могут лица, потратившие свои деньги на покупку квартиры, или на её ремонт, если они являются налоговыми резидентами РФ. По согласованию между собой, вместо одного супруга, на которого оформлена квартира, вычет может получить второй. Этот регламент предусмотрен статьёй 35 СК РФ о совместном имуществе супругов. Супругами признаются только лица, официально зарегистрировавшие свои брачные отношения в органах ЗАГС.

За несовершенного ребёнка получить вычет вправе его родители или иные законные представители.

Условия

Получатель вычета должен быть совершеннолетним и дееспособным гражданином, прописанным на территории РФ. При этом он обязан быть налоговым резидентом РФ, то есть иметь доход, с которого уплачивается подоходный налог.

Он может претендовать на вычет, при условии предоставления в территориальное отделение ФНС:

• паспорта с пропиской;
• договора купли-продажи;
• платёжной документации о понесённых расходах;
• справки 2-НДФЛ;
• заявления на имя начальника территориального отделения ФНС.

При этом лицо, претендующее на вычет не должно быть близким родственником продавца недвижимого имущества.

Размеры

Вычет предоставляется в размере 13% от цены недвижимости, указанной в ДКП. Но для расчётов берётся стоимость объекта не более, чем 2 000 000 рублей. Если цена выше, то предоставляется максимально допустимый возврат с двух миллионов, 13% от которого составляют 260 000 рублей. То есть при стоимости квартиры в 2 100 000 рублей (или выше), к вычету принимается только 2 000 000, остальная сумма не учитывается.

Исключение составляет ипотека. На ипотечное жильё даётся дополнительное налоговое преимущество. С процентной ставки по кредиту можно получить вычет дополнительно:

• в сумме не выше миллиона;
• в срок – после полного погашения ипотечного кредита.

Если стоимость меньше максимально допустимой планки, то 13% находятся со всей стоимости жилья. Например, при продаже квартиры за 1 750 000 рублей, НДФЛ составляет 227 500 рублей. Но сразу на руки получить всю сумму нельзя. Их можно получить соразмерными частями:

1. Раз в год, отчитавшись в ФНС по подоходному налогу за год. Вычет будет предоставлен в размере уплаченного налога.
2. Ежемесячно по месту работы, путём отмены НДФЛ.

В случае продажи квартиры, за которую потребуется уплатить подоходный налог, имущественным вычетом можно погасить налог с продажи.

Сколько раз можно воспользоваться льготой по НДФЛ?

Если стоимость жилья больше, чем 2 миллиона или равна этой цене, то вычет можно использовать один раз. Когда стоимость квартиры меньше, допускается высчитать остаток, а затем получить его со следующей покупки недвижимости.

Например, если был получен имущественный возврат с 1 300 000 рублей, то со следующего приобретения недвижимого имущества он сможет получить 13% от 700 000. Этим получение налоговой льготы ограничится.

Вычет может предоставляться не только на квартиры, но и на другую недвижимость, в том числе – на земельные участки.

Как получить при реализации жилья?

Срок обращения: до 30 апреля следующего года, после совершения сделки. Например, отчуждение квартиры произошло 25 ноября 2018 года. Значит, подать декларацию нужно до 30.04.19 года.

Предварительно следует подать заявление начальнику территориального органа ФНС, с указанием просьбы о получении вычета. Обязательно указать сделку, с которой положен имущественный возврат. А также приложить копию ДКП той сделки, по которой квартира приобреталась в собственность. Здесь же указать, что полученные средства планируется направить на погашение НДФЛ с продажи жилого помещения, с указанием сделки и приложением копии ДКП по отчуждению квартиры.

• Скачать бланк заявления на возврат НДФЛ
• Скачать образец заявления на возврат НДФЛ

После того как будет получено разрешение начальника ФНС, нужно заполнить декларацию, соблюдая установленные для этого сроки. Подать её можно следующими способами:

1. При личном посещении отделения ФНС по месту проживания, заполнив документ на бумажном носителе.
2. Подав декларацию в электронном виде на официальном сайте отделения ФНС.
3. Отправив её заказным письмом с уведомлением по адресу территориального отделения.

В декларации заполнить титульный лист, графы по доходам, полученным по сделке купли-продажи, с которой требуется уплатить налог. Здесь же заполнить графы, в которых требуется указать расход, внеся стоимость цены купленной ранее квартиры.

Расчёты нужно произвести самостоятельно, выявив разницу между доходом и расходом. Если сумма вычета меньше, чем сумма удержания, остаток нужно уплатить до 30 июля. Если возврат больше, то остаток после погашения налога, можно получить непосредственно в отделении, или по месту работы налогоплательщика.

• Скачать бланк декларации 3-НДФЛ
• Скачать образец декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры

Особенности и нюансы

При погашении налога от сбыта жилья, могут возникнуть некоторые нюансы, на которые следует обратить внимание. В первую очередь – проверить текущие вычеты, которые могут начисляться в качестве имущественного возврата.

Например, после покупки квартиры гражданин сразу же подал заявление на вычет, который ему был начислен и предоставлялся ежегодными платежами в размеры 13% заработка или иного дохода. За год или больше, он исчерпал часть денег с приобретения жилья. Это означает, что вносить в расходы можно только оставшуюся сумму.

Следующий нюанс касается необлагаемой суммы в 1 миллион, которая вычитается из цены квартиры при расчёте НДФЛ. Её вносить в декларацию не нужно, она вычитается автоматически. Если цена установлена ниже миллиона, то декларацию подавать не нужно.

Поэтому, если цена, указанная в ДКП ниже кадастровой, то нужно её перепроверить.

Например, кадастровая стоимость – 1 836 500 рублей, поэтому квартира не может стоить меньше, чем 1 285 550 рублей. Если цена по сделке меньше, то расчёт будет производиться с 1 836 500 р. Нужно учесть, что в этом случае к расчёту принимается та стоимость, которая выше. Это распространяется только на недвижимость, купленную после 2016 года, в остальных случаях НДФЛ рассчитывается с цены, установленной для сделки.

Можно ли получить, если недвижимость уже продана?

Продажа квартиры не влияет на право налогоплательщика воспользоваться налоговой льготой. Он может получить её, подав заявление в отделение ФНС даже после продажи жилья. Такие случаи на практике встречаются часто.

Граждане нередко обращаются за получением вычета именно тогда, когда продают квартиру, чтобы имущественным возвратом погасить свои налоговые обязательства, возникшие при получении дохода от сделки.

Если более 3 лет в собственности

Если квартира приобреталась до 2016 года и была более 3 лет в собственности, подоходный налог с продажи платить не нужно. В этом случае возврат 13% от цены помещения, установленной при её продаже можно получить на руки и распорядиться ими по своему усмотрению.

В других случаях уплата НДФЛ отменяется для физических лиц тогда, когда квартира находилась в собственности больше 3 лет, но она была не куплена, а приобретена одним из следующих способов:

• приватизирована;
• подарена;
• получена по договору ренты;
• унаследована.

В этом случае аннулируются и уплата налога, и получение имущественного возврата.

Нужно ли возвращать после реализации жилья?

Нигде в законодательстве прямо или косвенно не указано на необходимость передачи в пользу государства имущественного вычета, если он уже был получен, а квартира, после этого, была продана третьим лицам. Соответственно, возвращать эти деньги не нужно.

В то же время, если право вычета уже использовано, то возможности провести взаимозачёт у бывшего собственника после продажи жилья, уже нет. Поэтому он будет платить налог с дохода, полученного по сделке. За исключением случаев, отменяющих налог в силу срока владения помещением.

Осуществление сделки между родственниками

Если он продавец, который планирует погасить подоходный доход вычетом, то вопрос будет касаться предшествующей сделки, согласно которой он стал собственником недвижимого имущества. При условии, что в ней не участвовали лица с близкой степенью родства, вычет получить можно.

Это правило распространяется только:

• на родителей с детьми, в том числе – усыновлёнными;
• бабушек и дедушек с внуками;
• супругов.

Остальные родственники в расчёт приниматься не должны.

Если продали долю

В зависимости от того, как приобреталась квартира, устанавливается право на возврат налоговых средств при её продаже:

1. Если доля приобреталась ранее самостоятельно, отдельным договором, то при её продаже, вычет начисляется согласно договору.
2. При одном ДКП на всю квартиру, купленную в долях, право на вычет появляется у каждого совладельца, согласно размеру его доли. Если он владеет половиной квартиры, то получает 13% от половины стоимости. Если приобрёл треть доли в праве, то получает 13% от третьей части её стоимости.

Приватизированные в долях квартиры не дают права на возврат. Нередко долевая собственность оценивается ниже 1 миллиона. В таком случае можно не ждать трёх или пяти лет.

Заявление

При продаже квартиры можно получить вычет в 1 миллион для льготного налогообложения, а можно полностью освободиться от его уплаты, если жильё находилось в собственности установленный срок. Также можно воспользоваться вычетом и погасить за счёт его оформления НДФЛ по продаже. После сделки нужно оформить декларацию в ФНС.