Для тех, кто хочет продать квартиру менее 3 лет в собственности: как платить налог со сделки?

Граждане обязаны уплачивать НДФЛ с доходов, полученных от продажи квартиры, в следующих случаях: если срок владения такой недвижимостью менее 3 или 5 лет.

Зачастую у налогоплательщиков возникают следующие вопросы – каким образом исчисляется срок владения в 3 года?

В каких случаях НДФЛ уплачивается с кадастровой стоимости? Как избежать налога? и т.д. Во всех этих нюансах поможет разобраться настоящая статья.

Скрыть содержание

• Новые нормы закона
• Налогообложение
• Когда для расчёта НДФЛ берется кадастровая стоимость недвижимости?
• Способы избежать уплаты НДФЛ
• Вычет по схеме доход минус расход
• Стандартный вычет на 1000000
• Как оформляется взаимозачёт для тех, кто продал старое и купил новое жилье?
• Можно ли уменьшить доход от сделки на стоимость приобретенного жилья?

Новые нормы закона

До 1 января 2016 года для всех физических лиц был установлен единый минимальный срок владения недвижимостью, в рамках которого предусматривалось освобождение от уплаты НДФЛ. Он составлял 3 года. Надо ли теперь платить налог со сделок с подобной недвижимостью –пока что знают не все.

Так, по новым правилам платить НДФЛ с доходов от продажи квартиры, находившейся менее 3 лет в собственности, должны лица, получившие жилплощадь:

• по наследству;
• по программе приватизации;
• в рамках договора пожизненного содержания.

Теперь о том, нужно ли платить во всех остальных случаях. Действительно, согласно законодательству, физические лица должны уплачивать налог с недвижимости при условии, что они ею владеют менее 5 лет (п.4 ст. 217.1 НК РФ).

По общим правилам отсчет периода владения объектом недвижимости начинается с момента регистрации нового собственника в Росреестре и внесении соответствующей записи в ЕГРН.

Налогообложение

В отношении доходов физических лиц, в том числе полученных в результате отчуждения жилплощади, применяется ставка НДФЛ равная 13%. Какого размера налог нужно заплатить, рассчитывается исходя из суммы выручки, которую получил гражданин от продажи своей квартиры.

В то же время, размер налогооблагаемой базы может быть уменьшен на сумму имущественных вычетов, предусмотренных в рамках пп.1 п. 1 ст. 220 НК РФ (более подробно об этом написано ниже).

Когда для расчёта НДФЛ берется кадастровая стоимость недвижимости?

На практике иногда происходят ситуации, когда по определенным причинам владелец квартиры продает ее по цене гораздо ниже рыночной. В данном случае возникает один важный нюанс. Сумма НДФЛ рассчитывается, не исходя из размера полученного дохода, а на основании кадастровой стоимости жилплощади, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Такое правило прописано в п.5 ст. 217.1 НК РФ.

Данное условие было введено в налоговое законодательство с целью ухода от намеренного занижения физическими лицами налогооблагаемой базы посредством указания в договоре цены за квартиру гораздо ниже реальной стоимости, по которой она была продана.

Способы избежать уплаты НДФЛ

Важный вопрос – можно ли продавать недвижимость, если она в собственности менее трехлетнего срока, и при этом избежать уплаты подоходного сбора. Существует несколько действенных способов, помогающих избежать уплаты НДФЛ при отчуждении жилплощади:

1. Ожидание наступления 3 лет с момента приобретения права собственности на квартиру – наиболее простой вариант. В данном случае достаточно дождаться истечения трех лет с момента приобретения данной жилплощади.

   Однако такой вариант подходит только тем гражданам, которые не спешат с продажей. Если есть необходимость срочно реализовать имущество, находящееся в собственности менее 3 лет, то тогда придется платить налог.

2. Продажа квартиры, кадастровая стоимость которой меньше или равна 1 000 000 рублей – достаточно редкая ситуация, однако все же и такие случаи происходят на практике. Как уже было сказано выше, физические лица по своему желанию могут воспользоваться имущественным вычетом в виде уменьшения полученного дохода на 1000 000 рублей.
   Если квартира соответствует этой сумме либо меньше ее, то платить НДФЛ не придется. Однако следует помнить, что продажная стоимость такого жилья должна быть не ниже его кадастровой цены. В противном случае избежать налогообложения не получиться.

Некоторые граждане полагают, что при уплате налога с продажи недвижимости для отдельных категорий плательщиков предусмотрены льготы (например, для инвалидов, пенсионеров и т.д.). Следует отметить, что это ошибочное мнение. Применительно к выручке от продажи недвижимости в налоговом законодательстве используется единый порядок налогообложения.

Вычет по схеме доход минус расход

Выше по тексту уже отмечалось, что физическое лицо вправе использовать при продаже квартиры один из имущественных вычетов.

Так, в соответствии с пп.2 п.2 ст. 220 НК РФ граждане имеют право уменьшить выручку, полученную от продажи своей жилплощади, на расходы, которые были понесены в момент ее приобретения в прошлом.

Следует знать, что в этом случае возникнет необходимость в документальном подтверждении правомерности использования такого вычета. Таким образом, если у налогоплательщика нет доказательств понесенных расходов, то он не сможет воспользоваться этим вариантом.

Для лучшего понимания можно привести конкретный пример расчета НДФЛ с учетом вычета расходов:

Гражданин Иванов И.Л. продал квартиру, которой владел менее 3 лет, за 4 000 000 рублей. При уплате налога он решил воспользоваться имущественным вычетом, предусматривающим уменьшение налогооблагаемой базы на сумму фактических расходов. Всего их сумма равна 1 500 000 рублей.

Расчет будет выглядеть следующим образом: (4 000 000 – 1 500 000) *13% = 325 000 рублей.

Стандартный вычет на 1000000

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ физические лица также могут уменьшить доход, полученный в результате отчуждения недвижимого имущества, на 1 000 000 рублей. Эта сумма имеет фиксированный размер и не меняется.

Такой способ в большей степени подходит лицам, которые не могут документально подтвердить расходы, понесенные при приобретении жилья, которое они продали.

Расчета НДФЛ в этом случае будет иметь следующий вид:

К примеру, гражданка Сканун А.С. решила продать свою квартиру, которой владела 2 года, за 2 500 000 рублей. Подтвердить свои расходы она не смогла, поэтому решила использовать стандартный имущественный вычет, равный 1000 000 рублей.

Расчет: (2 500 000 – 1 000 000) * 13% = 195 000 рублей.

Как оформляется взаимозачёт для тех, кто продал старое и купил новое жилье?

Согласно положениям, ст. 220 НК РФ физическим лицам положены два имущественных вычета:

• при продаже объекта недвижимости;
• при покупке жилплощади.

Имущественные вычеты, предусмотренные при отчуждении жилья, были освещены выше по тексту. Теперь необходимо разобраться, когда можно платить меньше при покупке квартиры, какие налоговые послабления здесь предоставляются.

Так, согласно п.1 ст. 220 НК РФ граждане могут уменьшить доходы на расходы, возникшие в ходе приобретения нового имущества (до 2 млн рублей), или же связанные с выплатой процентов по кредиту, оформленному специально для этих целей (до 3 млн рублей).

Тут есть одно важно условие, чтобы воспользоваться таким вариантом, вычет по купленной квартире не должен быть полностью исчерпан. Он может быть вообще не использован либо использован частично, то есть на неполную сумму.

Для наглядности можно привести следующий пример:

Гражданка Кирияк И.Л. в 2018 году продала свою квартиру за 5 000 000 рублей (срок владения 1 год) и сразу же купила новую. Она захотела оформить взаимозачет НДФЛ.

В подобной ситуации расчет суммы налога будет иметь следующий вид: (5 000 000 – 1 000 000 (вычет при продаже) – 2000 000 (вычет при покупке)) * 13% = 260 000 рублей.

Можно ли уменьшить доход от сделки на стоимость приобретенного жилья?

Ответ на данный вопрос является отрицательным. Налогоплательщик не может уменьшить доход, полученный при продаже квартиры, на расходы, понесенные в результате покупке новой жилплощади. Объясняется это тем фактом, что данные статьи затрат имеют абсолютно разную природу.

Уменьшить налогооблагаемую базу при реализации квартиры можно только не те расходы, которые возникли при покупке этой же недвижимости.

В целом же можно отметить, что минимальный срок владения жильем 3 года действует только для отдельных категорий налогоплательщиков, которые были перечислены выше. Во всех иных случаях гражданин сможет уйти от оплаты НДФЛ только в случае, если он будет являться собственником отчуждаемой квартиры на протяжении 5 лет и более.