Нужно ли платить налог, если продал квартиру дешевле, чем купил: актуальные сведения

При продаже недвижимости, в определённых случаях, установленных законодательством, нужно платить налог с дохода физических лиц (НДФЛ).

Не всем продавцам известны тонкости вопросов налогообложения в России, а также нюансы проведения этой процедуры. В статье рассказано о том, как происходит уплата налога если продал квартиру дешевле чем купил.

Скрыть содержание

• Общие правила уплаты с продажи
• Если продал дешевле, чем купил?
Снижение или погашение налоговой суммы за счёт расходов     Погашение взаимозачётом    
• Порядок и правила подачи декларации
• Занижение стоимости жилья в ДКП

Общие правила уплаты с продажи

Продавец, согласно нормам статьи 220 НК РФ, уплачивает НДФЛ тогда, когда проданное им жильё находилось в собственности менее 5 лет. В прошествии пятилетнего срока обязательство по налогообложению с продажи недвижимости аннулируются, и квартира участвует в сделке без удержаний налоговых сумм государству. Цена, установленная при продаже и покупке, в этих случаях значения не имеет.

Бывает так, что ничего платить не надо и после 3 лет нахождения жилья в собственности. Это случаи, когда:

1. Квартира куплена до 1.01.16 г.
2. Или приватизирована, подарена, унаследована, получена по договору ренты.

Такие случаи также допускают отмену налоговых обязательств. То же касается жилья, которое продано дешевле, чем за один миллион – налогом оно не облагается. Налог уплачивается в размере 13% от цены объекта, за минусом 1 миллион.

В остальных случаях, независимо от стоимости объекта при его продаже и покупке, НДФЛ удерживается обязательно. Но здесь у собственника жилья существует возможность погасить удержание имущественным вычетом, если это не противоречит законодательству.

Расчёт может осуществляться следующим образом. Например, квартира продана за 2 000 000 рублей. Налог в размере 13% рассчитывается с суммы в 1 000 000. Это составит 130 000, которые будут удержаны с бывшего собственника.

Установленная в ДКП цена не должна быть ниже, чем 70% кадастровой стоимости. Например, если кадастровая стоимость составляет 2 500 000 рублей, то продать квартиру нельзя ниже, чем за 1 750 000 рублей.

Если продал дешевле, чем купил?

Как было рассмотрено выше, нужно ли платить налог при передаче имущественных прав покупателю, и получении продавцом дохода от сделки, зависит только от срока владения. Это положение отражено в статье 217.1 НК РФ. Через 5 лет, а в некоторых случаях, предусмотренных государством, через 3 года, обязательства уплатить НДФЛ отменяются полностью.

То же касается налогового вычета в 1 миллион. Эта налоговая льгота применяется, независимо от того, за какую сумму была приобретена жилплощадь.

Например, если цена объекта 1 100 000 рублей, то налог будет уплачен только с суммы в 100 000 и составит 13 000 рублей, а при установленной цене в 1 010 000, налогообложению будет подлежать только 10 000, что составит сумму удержания в 1 300 рублей. Если квартира или её доля куплены за 1 000 000 или дешевле, то удержание производиться не будет.

Провести взаимозачёт можно в следующих ситуациях:

1. Если продал квартиру дешевле, чем раньше купил её. Но только в том случае, если назначен имущественный вычет, который ещё не исчерпан.
2. Если в том же налоговом периоде, когда продавалась квартира, на её ремонт и иные неотделимые улучшения были затрачены деньги. Но они обычно могут лишь снизить сумму НДФЛ, а не полностью покрыть её.
3. Если в налоговом периоде, когда продана квартира, приобретено новое жильё. Но только при условии, что имущественный вычет, положенный при приобретении недвижимости, ещё не исчерпан.

Все расходы, которые претендуют на получение вычета и погашения НДФЛ продавца, должны подтверждаться документально: чеками, счетами расходов и иной платёжной документацией. При взаимозачёте по купле-продаже – договорами сделок.

Снижение или погашение налоговой суммы за счёт расходов

При уменьшении НДФЛ за счёт расходов на неотделимые улучшения квартиры, суммируются:

• налоговая льгота в 1 000 000;
• все траты на квартиру, на которые имеются платёжные документы.

Полученная сумма вычитается из цены на квартиру, указанную в ДКП. Если остаток отсутствует, НДФЛ начисляться не будет. При наличии остатка в полученной разнице, с него будет произведено удержание.

Например, квартира продана за 1 700 000 рублей. Перед сделкой продавец полностью заменил в ней сантехнику и провёл капитальный ремонт. По договору подряда за ремонт он уплатил 500 000 рублей. А квитанции на покупку сантехники в совокупности составили сумму в 200 рублей.

Погашение взаимозачётом

При покупке жилья имущественный вычет (возврат) составляет 13% от цены, указанной в ДКП. Но не больше, чем 2 000 000 рублей. При оформлении ипотеки, дополнительная льгота составляет до 1 000 000 рублей, с учётом уплаты процентной ставки по кредиту.

Возврат по процентам можно использовать только после выплаты ипотеки, соответственно, применяться для вычета в одном налоговом периоде с продажей, они не могут.

Например, квартира приобретена за 3 700 000 рублей в ипотеку. Стоимость рассчитана с учётом переплаты по кредиту. Максимально допустимая для вычета цена квартиры составляет 2 000 000, а возврат будет составлять 13%, что составит 260 000 рублей. Этими деньгами можно погасить налог за продажу жилья, если оно подлежит налогообложению.

Например, если жилое помещение было продано за 3 миллиона, то за вычетом льготы, удержание будет проводиться с 2 миллионов. Это составит 260 000 рублей. Так как налог за доход и расход одинаков, может произойти полное аннулирование обязательств по уплате НДФЛ. А после того как ипотека будет погашена, владелец жилья сможет получить на руки возврат по процентам. Если проценты составили миллион или больше, то ему выдадут 130 000 рублей.

Если квартира была приобретена за 3 года до продажи, и собственник сразу же оформил имущественный вычет, положенный при её покупке, то расчёт будет проводиться, исходя из размеров остатка. Например, собственник продал квартиру дешевле, чем купил. То есть при покупке по сделке уплатил 2 500 000 рублей, а при последующей продаже – 2 300 000.

По приобретению возврат с 2 000 000 составил 260 000 рублей. А по сбыту, за вычетом льготы в миллион, – с 1 300 000 составил 169 000 рублей. Получилась разница при покупке и продаже в 91 000 рублей, 90 из них, допустим, собственник исчерпал за 3 года, получая возврат, назначенный при приобретении жилья. Остаток составил 1 тысячу, которую тот сможет затребовать заявлением, поданным в ФНС.

Все налоговые средства требуется отражать в декларации. Подавать её после получения дохода обязательно. Такое требование распространяется даже тогда, когда по взаимозачёту налоговые обязательства погашаются вычетом.

Порядок и правила подачи декларации

На имущественный вычет при продаже квартиры и иного объекта недвижимости, декларация может подаваться до 30 апреля налогового периода, который следует за годом продажи помещения. Подать её можно по выбору налогоплательщика:

• при личном посещении отделения ФНС;
• заказным письмом Почтой РФ;
• по электронной почте.

Порядок внесения в документ сведений, следующий:

1. Внести в декларацию основных данных о продаже: данные о проданной квартире, её цена по ДКП, сведения о покупателе квартиры: Ф.И.О и паспортные данные.
2. Рассчитать самостоятельно и внести налоговую сумму с продажи на основании полученного дохода.
3. Внести сведения о расходах на квартиру или расходов, связанных с покупкой жилого помещения. Если квартира покупалась, то в декларации следует указать данные продавца.
4. Приложить к декларации копии ДКП и расходных документов.
5. Провести точные расчёты по частичному или полному погашению налоговой суммы для внесения платежа.

• Скачать бланк декларации 3-НДФЛ
• Скачать образец заполнения декларации 3-НДФЛ

Занижение стоимости жилья в ДКП

Недобросовестное отношение к налоговым обязательствам недопустимо, но нередко граждане пользуются такой возможностью, полагая, что им сойдёт это с рук. Особенно привлекательна для недобросовестных продавцов цена квартиры в 1 000 000, которая освобождает их от уплаты налога. Но занижение стоимости объекта обеспечивает существенные риски.

Если разница между установленной к продаже цены квартиры и её кадастровой стоимостью превышает 30% в сторону уменьшения, в дело вмешиваются налоговые органы, которые проводят расчёты самостоятельно.

Они доначисляют плательщику дополнительную сумму НДФЛ, приравнивая цену объекта к кадастровой стоимости. На те средства, которые ему вменяются к дополнительной оплате, начисляются пени в размере от 20% недоимки.

Приравнивание заниженной цены к кадастровой стоимости касается только объектов недвижимости, которые были приобретены в собственность после 2016 года. Купленные ранее квартиры облагаются налогом, исходя из цены в ДКП.

Недоимка определяется путём выявления разницы между не уплаченным объёмом НДФЛ и тем, который рассчитан, исходя из кадастровой стоимости.

Например, продавец получил по сделке 1 000 000 рублей – необлагаемую налогом сумму. Но кадастровая стоимость жилья 1 500 000 рублей, поэтому рыночная цена должна быть не меньше 70% от этой суммы, то есть – не ниже 1 050 000 рублей.

После подачи декларации налоговики произвели свои расчёты, принудив уплатить НДФЛ с 50 000 рублей, что составило 6 500. Но так как данная сумма не была внесена в декларацию, то должнику начислили пени в размере 20% недоимки за месяц – 1 300 рублей. При дальнейшей просрочке эта сумма будет увеличиваться до тех пор, пока инспекция не взыщет её через Службу судебных приставов.

Удержание НДФЛ производится по преимуществу независимо от цены квартиры при купле и продаже. В первую очередь на налогообложение влияет срок нахождения недвижимости в собственности. В определённых случаях можно воспользоваться налоговыми льготами, снизив, или аннулировав предусмотренный платёж в ФНС.