Налог с продажи квартиры в зависимости от срока владения. Нужно ли платить, если жилье более 3 лет в собственности?

В соответствии с Налоговым Кодексом, граждане РФ имеют обязанность уведомлять государство о своих доходах, а также платить с них налог в счет бюджета.

Предусматривается освобождение от обложения налогом сделок по продаже недвижимости, если отчуждающая сторона владела таким имуществом не менее 3 или 5 лет. От чего зависит этот срок и с какого момента он отсчитывается?

Скрыть содержание

• Каким образом надо исчислять срок владения недвижимостью?
Если жилье досталось по наследству      Получено в дар      Приобретено по договору купли-продажи     По ипотеке или жилищному сертификату     Если была получена доля     Приобретено путем приватизации    
• Нужно ли платить НДФЛ при сделке с недвижимостью более 3 лет во владении?

Каким образом надо исчислять срок владения недвижимостью?

3 года будут рассчитаны как календарные с 1 января по 31 декабря.

Владение считается с отдельно установленного для каждого случая момента и срок начинает течь со следующего за сделкой (установленной датой) дня. Для минимального нахождения недвижимости в собственности должно пройти 3 года или 36 месяцев и последний месяц закончится в соответствующую дату.

Например, регистрация недвижимости произошла 15 мая, в этом случае 36 месяцев будут считаться истекшими 16 мая.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Если жилье досталось по наследству

Вступая в наследство, момент с которого отсчитывается срок владения объекта недвижимости, совпадает с датой смерти наследодателя и открытия наследственного дела. (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

При этом не имеет значение когда была произведена государственная регистрация права и момент фактического вступления в наследство.

Из указанного правила существует два исключения:

1. Если квартира была приобретена в браке, и один супруг наследует за другим, то началом владения признается дата покупки объекта супругами.

   Данное правило действует даже если недвижимость была оформлена только на одного супруга, но при этом была приобретена в браке как совместное имущество.

2. При наследовании собственником доли в квартире, если у него уже есть остальные доли, владение всем объектом целиком будет исчисляться с даты получения первой из долей.

Получено в дар

На данный момент не возникает никаких затруднений для определения срока владения квартирой, полученной в дар.

Вопрос скорее заключается в том, какой срок в данном случае будет учитываться. Есть два варианта:

• когда квартира была получена от близкого родственника (из перечня членов семьи в Семейном кодексе) отсчитывается 3 года;
• во всех остальных случаях минимальный срок равен 5 годам.

Приобретено по договору купли-продажи

При приобретении недвижимости по обычному договору купли-продажи законодатель не устанавливает особых условий исчисления времени владения. Имущество официально считается вашим сразу после государственной регистрации прав. При этом важно понимать, что если договор вы заключили в июне, а регистрация была произведена только в ноябре, то и сроки будут отсчитываться с ноября.

По ипотеке или жилищному сертификату

При приобретении недвижимости с привлечением ипотечных продуктов, квартира сразу после совершения сделки и последующей регистрации переходит в право собственности заемщика, поэтому исчисление давности владения происходит по общей схеме с момента прохождения процедуры перехода имущественных прав в государственном органе.

Если в ипотеку был куплен объект незавершенного строительства, то получить его в собственность вы сможете не раньше, чем дом будет достроен и сдан в эксплуатацию.

Если же вы использовали маткапитал для погашения части долга перед банком, то ситуация меняется. У вас появляется обязательство выделить детям их доле в квартире, таким образом они также становятся собственниками.

По стандартной процедуре составляется нотариально заверенное обязательство оформить доли детей в будущем. Но если квартира выставляется на продажу, то она должна быть во владении 5 лет у всех собственников квартиры включая детей.

Таким образом, началом срока владения является момент выделения долей. Такая процедура сильно осложняет возможность безналоговой продажи квартиры, поэтому эксперты ожидают что в скором времени может появиться судебная практика, где право собственности детей будет считаться с момента получения родителями материнского капитала.

Похожая ситуация и при использовании государственных жилищных сертификатов. Такая субсидия выдается на всех членов семьи заявителя, поэтому каждому должны быть выделены доли. Соответственно срок владения начинает исчисляться с момента выделения долей всей семье.

Если была получена доля

В первую очередь решающую роль играет то, как была получена доля: по наследству, в дар, или по договору купли-продажи. Для доли срок рассчитывается по общим правилам, как и для остальной недвижимости.

При приобретении в разное время нескольких долей, которые составляют объединенный цельный объект собственности, исчисление даты владения начинается с момента получения первой из долей в данном объекте.

Если каждая доля была приобретена в разное время, но все доли зарегистрированы как отдельно как самостоятельные объекты, то для каждой их них будет отсчитываться свой собственный срок владения в зависимости от даты регистрации права собственности на каждую из них.

Приобретено путем приватизации

При получении права собственности в результате окончания приватизации, сроки исчисляются в зависимости от того, в каком году произошла приватизация:

1. При приватизации после 1.01.98 года, срок начинает течь с момента государственной регистрации недвижимости.
2. При приватизации до 1.01.98 года, датой начала владения считается момент заключения договора о передачи в собственности, поскольку до 98 года свидетельств о государственной регистрации не выдавалось.

Нужно ли платить НДФЛ при сделке с недвижимостью более 3 лет во владении?

Теперь о том, облагается ли налогом с дохода проданное жилье, если оно в собственности более 3 лет.

По общему правилу если вы вступили в право собственности до 2016 года, то достаточно 3х лет владения для безналоговой продажи. Однако, если имущественные права на недвижимость зарегистрированы уже после 2016 года, то ждать придется 5 лет. При этом существует ряд исключений, для которых минимальный срок владения остается равным 3 годам, независимо от даты регистрации права собственности:

• передача в дар от близких родственников;
• получение недвижимости в ходе окончания процедуры приватизации;
• переход по наследству;
• получение квартиры по договору ренты.

Если продажа происходит по цене меньшей, чем цена покупки, но не менее 70% от кадастровой стоимости, то налог не платится, вне зависимости от того, было ли жилье более 3 лет в собственности, то есть неважно, какое время продавец владел недвижимостью.

Владение квартирой более 3х или 5 лет, в зависимости о даты или способа получения недвижимости в собственность, дает при продаже право на освобождение от уплаты налога на получение доходов (13%). Важно разобраться какой срок будет применим именно в вашей ситуации и грамотно его рассчитать – это поможет неплохо сэкономить.