Цели и тонкости составления предварительного договора купли-продажи квартиры

Приобретение квартиры – одно из самых важных решений в жизни семьи. Когда наиболее подходящий вариант подобран, и потенциальный покупатель уже готов заключить договор купли-продажи, могут возникнуть некоторые трудности.

Если все эти проблемы смогут решиться в короткий промежуток времени, то по обоюдному соглашению сторон уместным будет составление предварительного договора купли-продажи квартиры.

Скрыть содержание

• Цель заключения
• Как составляется?
• Содержание
Стороны     Предмет соглашения     Условия будущей покупки     Срок     
• Как заключить сделку по приобретению или отчуждению жилья в ипотеку?

Цель заключения

Целью заключения предварительного договора купли-продажи является подтверждение подлинности намерений обеих сторон по заключению в будущем основной сделки по покупке квартиры.

Заключение предварительной сделки по приобретению или отчуждению жилых помещений очень популярно в последние годы, поскольку имеет ряд привилегий для обоих участников данной сделки. Особенности и условия заключения такого типа договора регламентированы статьей 429 ГК РФ. Популярность предварительной сделки купли-продажи обусловлена тем, что:

• Продавец обязуется в дальнейшем заключить основной договор именно с этим покупателем.
• Покупатель в указанные сроки обязан приобрести это жилье.
• Стоимость на квартиру, которая указана в предварительном договоре, не будет отличаться от стоимости в основном документе на покупку.
• В случае неисполнения одной из сторон своих обязательств по предварительному договору, другая сторона может прибегнуть к судебным разбирательствам.

Возможно вам будут интересны следующие статьи:

Как составляется?

Далее вы узнаете, как правильно составить этот договор и кто его составляет. Данный вид документа не имеет специального бланка и составляется от двух сторон: продавца и покупателя. Нужно ли регистрировать договор и как его лучше оформить? В отличие от основного документа на покупку квартиры, предварительный не стоит регистрировать в Росреестре, обращение к нотариусу также не обязательно. Правильно составленный документ, заверенный обеими сторонами, имеет юридическую силу.

Однако рекомендуем обратиться к нотариусу для проверки корректности заполнения такого договора обеими сторонами, поскольку погрешности в оформлении могут привести к признанию договора недействительным.

Содержание

Договор должен состоять из четырех основных частей:

1. Преамбула. В данной части указываются реквизиты сторон сделки:
   • Ф.И.О. покупателя и продавца;
   • реквизиты из паспортов.

   Если в качестве продавца выступает более одного владельца, то указываются реквизиты каждого из них.

2. Предмет договора. В этом разделе нужно описать как можно шире предмет продажи:
   • указать адрес;
   • этаж;
   • размер жилплощади;
   • количество комнат;
   • номер кадастрового учета;
   • общее состояние приобретаемой квартиры;
   • основания возникновения прав на имущество у продавца;
   • различные обременения (регистрация, залог и т.д.).
3. Условия будущей покупки. В этой части указываются все условия сделки:
   • стоимость покупки;
   • сумма внесенного аванса или задатка;
   • порядок расчетов.

   Также рекомендовано указать в договоре об обязательствах каждой из сторон в случае нарушения одной из них условий данного соглашения.

4. Заключительная часть. В данном разделе нужно указать следующие сведения:
   • крайние сроки заключения основного договора;
   • ответственные стороны за оформление документов, оплату расходов по производимой сделке и т.п.;
   • в конце указать реквизиты сторон, дату составления предварительного договора и поставить подписи.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Теперь более детально остановимся на каждом пункте документа.

Стороны

В качестве продавца должно выступать только лицо, которое является владельцем квартиры. Если у жилплощади несколько владельцев, то все они должны выступать в качестве продавцов или должна быть нотариально заверенная доверенность о праве на продажу; в противном случае, при судебном разбирательстве возможно аннулирование данной сделки.

В случае покупки квартиры у фирмы (например, у застройщика) в роли продавца должна выступать не только компания, но и физическое лицо, которое представляет интересы всей фирмы. В этом случае реквизиты фирмы должны быть следующие:

• полное наименование;
• номер свидетельства о государственной регистрации;
• также указывается организационно-правовая форма;
• и, обязательно, все реквизиты физического лица, которое выступает представителем компании.

В качестве покупателя должен выступать субъект, который по окончанию сделки окажется владельцем квартиры, и на его имя будет зарегистрировано имущество. Заключать предварительный договор купли-продажи родственниками или друзьями разрешено только, если есть нотариальная доверенность на совершение подобных сделок.

Если одна из сторон действует на основании доверенности, то номер этого нотариального документа также следует отобразить в преамбуле договора.

Предмет соглашения

К данному пункту в договоре нужно подойти очень осторожно, исключая любую ошибку. Поскольку небольшая ошибка в адресе либо в размере жилплощади приведет к аннулированию договора предварительной купли-продажи.

Подойдите к описанию квартиры внимательно, указывая на малейшие тонкости: состояние квартиры, мебель и ремонт, с которыми продавец готов подписать договор об отчуждении, чтобы при заключении основного договора не возникли сложности.

Также можно приложить к документу техпаспорт (копию) на квартиру.

Для уменьшения рисков желательно письменно уточнить, что продавец гарантирует: квартира не находится под арестом и не в залоге.

Условия будущей покупки

В следующем пункте необходимо указать цифрами и прописью общую стоимость предмета договора. Если покупатель вносил за квартиру задаток или аванс об этом также следует упомянуть в документе.

Существует разница между авансом и задатком. В соответствии со статьей 380 ГК РФ задаток выплачивается покупателем в счет погашения всей стоимости приобретаемого имущества. А статья 381 ГК РФ гласит, что, если нарушение договора произошло по вине покупателя, задаток не возвращается.

В противном случае, если договор нарушил продавец, то он обязан вернуть покупателя сумму задатка в двойном размере.

Также в договоре можно прописать другие штрафы за нарушение условий сделки одной из сторон.

Принято вносить за квартиру аванс или задаток в размере 5-10% от стоимости квартиры. Большую стоимость платить не стоит, поскольку возможны некоторые причины, независящие от сторон и покупатель рискует остаться без уплаченных ранее средств (например, смерть одного из сторон договора).

Срок

В договоре следует указать крайний срок заключения основного договора на приобретение квартиры. Если стороны забыли указать данный пункт в документе, то, в соответствии со статьей 429 ГК РФ, срок действия данной сделки составляет 1 год с момента подписания договора.

Если же одна из сторон не выполнила условия предварительного договора, то данный вопрос можно вынести на судебное разбирательство, но не позже, чем через 6 месяцев с крайней даты заключения основной сделки.

Как заключить сделку по приобретению или отчуждению жилья в ипотеку?

В случае приобретения квартиры в ипотечный кредит, помимо всех указанных выше пунктов, в договоре следует указать следующие данные:

1. Факт приобретения имущества под залог.
2. Реквизиты банка, который предоставляет ипотеку.
3. Дату перевода средств покупателю.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Составление предварительного договора о покупке очень распространено в последнее время, ведь это дает уверенность, как продавцу, так и покупателю о том, что в ближайшее время основная сделка будет осуществлена. Тем более составление такого документа не требует никаких финансовых вложений, но при этом имеет юридическую силу.

Тем не менее, рекомендуем подойти к написанию данного соглашения очень внимательно, чтобы, в случае сложностей, он вам помог защитить свои права в суде.