Как составить простой договор аренды квартиры? Правовая база сделки

По закону факт сдачи квартиры в аренду обязательно должен быть зафиксирован в соответствующем договоре.

На практике встречаются самые разные виды подобных соглашений, одним из которых является простой договор найма жилого помещения.

Скрыть содержание

• Правовая база
• Как составить упрощенный вариант документа по сдаче жилья в найм?
Структура     Предмет договора     Подписанты соглашения     Сроки действия и особенности     Расчеты между физическими лицами      Права и обязанности сторон     Ответственность сторон     Необязательные, но полезные пункты    

Правовая база

Правовое регулирование процедуры сдачи недвижимости в аренду осуществляется через следующие нормативные документы:

1. Гражданский кодекс РФ – в рамках этого законодательного акта детально прописан порядок заключения, изменения и расторжения договора аренды и найма жилого помещения (гл.34—35). Кроме того, тут описаны основные права и обязанности сторон подобных сделок, порядок вселения лиц, проживающих вместе с нанимателем (арендатором) и т.д.
2. Жилищный кодекс РФ – устанавливает основные полномочия и обязанности владельца недвижимости, а также граждан, проживающих вместе с ним (раздел II), описывает порядок сдачи жилплощади по договору социального найма (раздел III) и другие вопросы.
3. Налоговый кодекс РФ – тут отражены основы законодательства, касающиеся налогообложения доходов, полученных от сдачи жилого помещения в аренду или наем (гл.23).
4. Иные нормативные документы – сюда относятся различные Законы РФ, Постановления Правительства РФ, инструкции, разъяснительные письма органов государственной власти, косвенно регулирующие процедуру сдачи квартиры в аренду (Например, письмо МФ РФ от 15.06.2015 года № 03-07-11/34410).

Советуем почитать:

Как составить упрощенный вариант документа по сдаче жилья в найм?

При передаче жилого помещения во временное пользование квартирантам особое внимание следует уделить составлению договора аренды.

Структура

Как правило, при составлении договоров аренды квартиры между физическими лицами используется стандартная структура. Однако само содержание тех ли иных пунктов может различаться в зависимости от отдельных обстоятельств конкретного случая.

Итак, в содержание соглашения о сдаче квартиры в наем должны быть включены следующие пункты:

• название, идентифицирующее этот документ среди прочих видов соглашений, а также место и дата его подписания;
• общие сведения о сторонах сделки;
• описание предмета договора;
• полномочия и обязательства, которые появляются у обеих сторон в связи с заключением договора аренды;
• порядок проведения расчетов;
• распределение ответственности между собственником жилого помещения и квартирантами;
• случаи, при которых допускается досрочное расторжение соглашения;
• период действия договора аренды;
• форс-мажорные ситуации;
• дополнительные условия.

Предмет договора

В этом пункте обязательно нужно указать уникальные характеристики недвижимости:

• точный адрес;
• количество комнат;
• можно внести в данный пункт кадастровый номер квартиры.

Подписанты соглашения

В самом начале договора обязательно должны быть отражены основные сведения о сторонах, участвующих в сделке.

В рамках такого соглашения они будут называться – арендатор (квартирант) и арендодатель (владелец недвижимости).

Итак, в разделе с информацией о подписантах должна быть указана следующая информация:

• полное имя хозяина квартиры и квартиросъемщика;
• реквизиты удостоверений личности обеих сторон (серия и номер, дата получения и название органа, выдавшего паспорт);
• данные бумаги, подтверждающей право собственности на съемную жилплощадь.

Кроме того, в данном пункте договора также могут быть вписаны все лица, которые будут проживать вместе с квартиросъемщиком на постоянной основе.

Сроки действия и особенности

Для начала необходимо отметить, что простой договор аренды жилья в зависимости от периода действия может быть двух видов:

• краткосрочный (короткий до 1 года);
• долгосрочный (более 12 месяцев).

В целом в пункте «Срок действия договора» должна быть указана следующая информация:

• общий период съема квартиры (может быть отражен в днях, месяцах или годах);
• день, начиная с которого договор аренды вступает в силу;
• отметка о возможности продления действия соглашения.

Расчеты между физическими лицами

При определении порядка расчетов по аренде должны быть приняты во внимание следующие правила, прописанные в ст.682 ГК РФ:

• размер арендного платежа устанавливается самостоятельно сторонами сделки;
• участники данных правоотношений не имеют право в одностороннем порядке изменять размер платы за съем квартиры;
• платеж должен вноситься нанимателем помещения точно в срок, указанный в договоре.

Если в соглашении не будет прописана дата внесения арендного платежа, то тогда квартиросъемщик должен будет погашать ее в соответствии со сроком, предусмотренным в п.1 ст. 155 ЖК РФ, то есть ежемесячно до 10 числа.

В раздел договора аренды «Условия оплаты» вносятся следующие сведения:

• общая ежемесячная стоимость найма квартиры;
• размер первого платежа;
• сумма залога (при наличии).

Права и обязанности сторон

Так, наймодатель обязан выполнять следующие правила (ст. 676 ГК РФ):

• передать ключи от свободной квартиры;
• обеспечить надлежащее состояние съемной жилплощади;
• нести расходы по проведению ремонта в отношении общего имущества МКД;
• своевременно устранять различные неисправности, возникающие в квартире не по вине проживающих (например, старая проводка, протекающие трубы и т.д.).

Помимо требований, прописанных в законе, в текст договора также могут быть включены иные положения. Например:

• закрепление за собственником права на периодические визиты в квартиру;
• обязанность обеспечить наличие мебели и техники, которая была перечислена в приложении к договору аренды и др.

В свою очередь наниматели квартиры обязаны выполнять следующие требования (ст.678 ГК РФ):

• использовать полученное помещение строго по назначению;
• следить за тем, чтобы все переданное имущество было в полной сохранности;
• своевременно вносить арендную плату и коммунальные платежи.

Ответственность сторон

Как правило, в этом пункте прописываются следующие положения:

• Случаи, при которых квартиросъемщик обязан будет возместить ущерб, причиненный имуществу собственника квартиры.
• Ситуации, при которых ответственность будет нести сам арендодатель. Обычно это касается различного рода недостатков, выявленных после заключения договора.
• Размер пени в случае просрочки очередного арендного платежа.
• Отметка о том, что уплата штрафа не является основанием для освобождения от основного платежа за съемное жилье.

Необязательные, но полезные пункты

В договоре аренды также могут быть учтены иные условия, не имеющие обязательного характера, но порой весьма полезные при разрешении различных споров.

Как правило, такая информация отражается в разделе под названием «Дополнительные условия».

Итак, в качестве примера можно привести следующие пункты, которые могут быть включены в текст соглашения:

1. Порядок фиксации ущерба, причиненного имуществу арендодателя (например, в письменном виде, фото или видео съемка).
2. Особенности проведения ремонта в съемной квартире. При этом во внимание следует принимать положения и правила, прописанные в ст. 681 ГК РФ.
3. Случаи, при которых разрешение возникших споров должно производиться в судебном порядке и др.

• Скачать бланк простого договора аренды квартиры в word на одном листе
• Скачать образец краткого договора аренды квартиры между физическими лицами

Таким образом, простой договор аренды также содержит не мало нюансов и особенностей, которые следует учитывать в момент его составления и подписания. При этом важно понимать, что если в нем не будут учтены существенные условия , то в будущем такое соглашение могут признать недействительным со всеми вытекающими последствиями.