Как правильно заключить договор для сдачи квартиры в аренду на длительный срок?

Согласно действующему законодательству договоры аренды квартиры могут быть самых разных видов, начиная от простой формы и вплоть до сделки, включающей право последующего выкупа съемной жилплощади.

В настоящей статье подробно раскрыт порядок составления договора, предполагающего съем жилья на длительный срок.

Скрыть содержание

• В чем основная особенность такого соглашения?
• Правовая база
• Арендование или наем — в чем отличие?
• Как правильно составить долгосрочное соглашение для сдачи или снятия жилплощади?
Структура документа     Предмет договора     Подписанты     Период действия и особенности     Расчеты     Права и обязанности сторон     Ответственность сторон     Необязательные, но полезные пункты    

В чем основная особенность такого соглашения?

Главная особенность использования такого варианта договора аренды квартиры заключается в том, что его срок действия составляет более 1 года. Данное обстоятельство оказывает прямое влияние на порядок его составления и оформления.

Так, при заключении соглашения о длительной аренде жилой недвижимости должны быть учтены следующие особенности:

• Общий срок съема квартиры не должен превышать 5 лет (п.1 ст. 683 ГК РФ).
• Если период действия договора аренды превышает 1 год, то его следует зарегистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Об этом сказано в п.2 ст. 674 ГК РФ.

Правовая база

В правовое поле, регулирующее порядок сдачи жилья квартирантам, входят следующие основные нормативные акты:

1. Гражданский кодекс РФ (гл. 34—35) – главный документ, в котором четко прописан порядок заключения, расторжения и изменения договора аренды и найма, а также иные вопросы, касающиеся данной сферы.
2. Жилищный кодекс РФ (раздел 2, 3, 3.1, 3.2) – тут прописаны основные права и обязанности владельцев недвижимости, а также лиц, которые в ней проживают, закреплен порядок сдачи квартиры по договорам социального найма и т.д.

Помимо вышеперечисленных законодательных актов существует целая система дополнительных нормативных документов, которые косвенно регулируют данный вопрос. Например, Налоговый кодекс РФ, предусматривающий порядок налогообложения доходов, полученных от сдачи недвижимости в аренду.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Арендование или наем — в чем отличие?

Многие граждане зачастую путают эти два понятия, полагая, что аренда и наем жилья синонимы. Однако это мнение ошибочно. Между этими двумя терминами есть принципиальная разница, которая выражается в следующем:

1. При заключении договора аренды одна из сторон обязательно должна быть юридическим лицом. Если соглашение о съёме жилья оформляется между гражданами, то в этом случае речь будет идти о договоре найма.
2. Сторонами сделки в первом случае будет арендатор и арендодатель, а во втором – наниматель и наймодатель.
3. Наем жилья может быть оформлен на срок, не превышающий 5 лет, а в отношении аренды действует бессрочный период.
4. По договору найма сдавать можно только жилое помещение, а по соглашению об аренде – как жилое, так и нежилое (при условии, что вторая сторона не является физическим лицом).
5. Если квартира сдается в наем на срок более года, то тогда этот факт должен быть зарегистрирован в Росреестре. Аренда подлежит прохождению процедуры государственной регистрации независимо от периода, на который она оформляется.

Как правильно составить долгосрочное соглашение для сдачи или снятия жилплощади?

В ГК РФ отражена лишь общая информация о порядке составления договора аренды квартиры на длительный срок. Так, в соответствии с п.1 ст. 674 данный документ должен быть подготовлен в письменной форме. При этом в его содержание обязательно должны быть включены существенные условия (характеристики сторон сделки, предмет договора, порядок расчетов и т.д.), без которых он не будет иметь юридическую силу.

Структура документа

В настоящее время нет единой типовой формы такого соглашения, однако есть общепринятая структура, которой оно обязательно должно соответствовать. Итак, к основным пунктам содержания договора о сдаче квартиры в наем относятся следующие:

• общие сведения о сторонах сделки;
• предмет соглашения;
• права, которыми обладает арендатор и арендодатель, а также их обязанности;
• порядок внесения арендной платы и погашения коммунальных платежей;
• ответственность, которую несет каждая из сторон;
• причины для досрочного расторжения сделки по аренде жилплощади;
• период, в течение которого квартиранты будут проживать в конкретной недвижимости;
• порядок разрешения чрезвычайных ситуаций (форс-мажоров);
• прочие дополнительные условия.

В конце договора обе стороны указывают свои адреса и контакты для получения уведомлений, банковские реквизиты, а также ставят подписи.

Предмет договора

Здесь нужно дать подробную характеристику квартиры с указанием количества комнат и точного адреса. Можно дополнительно указатать что помещение является жилым и пригодным для проживания.

Подписанты

Как и любой иной договор, соглашение о съеме жилплощади должно начинаться с указания персональных данных обеих сторон, то есть владельца недвижимости и квартирантов. Итак, к основным сведениям, которые должны быть отражены в этом разделе, относятся:

• ФИО участников сделки;
• реквизиты паспортов (серия, номер, дата выдачи, а также названия органа, выдавшего этот документ»);
• данные бумаги, подтверждающей право собственности на недвижимость, которая сдается в аренду.

Период действия и особенности

Еще одним важным пунктом, который обязательно должен найти свое отражение в договоре аренды квартиры является период действия такого документа.

При сдаче жилплощади на длительный срок следует помнить о предельном значении (5 лет). Если это условие не будет соблюдено, то такой документ в будущем смогут признать недействительным.

Кроме того, в данном разделе необходимо указать:

• с какого момента начинает действовать соглашение о найме жилого помещения (обычно это происходит с даты передачи ключей квартирантам);
• отметку о том, что по договоренности между сторонами сделки аренда может быть продлена на будущие периоды.

Расчеты

Для того, чтобы в будущем избежать недопонимании и споров в договоре следует четко прописать алгоритм взимания платы за аренду. В большинстве случаев данный раздел соглашения носит название «Условия оплаты». Тут следует закрепить следующие моменты:

• размер ежемесячной платы за проживание в квартире;
• сумму первого взноса и за какой период он будет перечислен;
• размер залога, который квартиросъемщик должен будет передать владельцу недвижимости вместе с первым платежом;
• точную дату, до наступления которой арендатор должен заплатить за съем жилья.

Права и обязанности сторон

Наиболее объемным является раздел договора, касающийся прав и обязанностей арендатора и арендодателя. Тут важно учесть, как можно больше нюансов и ситуаций, которые могут произойти на практике. Так, в соответствии со ст.676 ГК РФ за собственником съемной квартиры закреплены следующие основные обязанности:

• он должен передать жилье в пригодном состоянии;
• нести расходы по содержанию общего имущества МКД;
• при необходимости проводить за свой счет капитальный ремонт в помещении, которое сдал в наем.

Кроме того, в договоре можно дополнительно прописать, что арендодатель обязан:

• обеспечить наличие в квартире списка бытовой техники и мебели, обозначенного в приложении к договору;
• не чинить каких-либо препятствий для комфортного проживания в жилом помещении;
• гарантировать, что все счета по коммунальным услугам за предыдущие периоды полностью оплачены.

В то же время, в качестве прав владельца недвижимости можно закрепить возможность периодического посещения съемной квартиры. При этом должны быть обозначены четкие сроки и периодичность таких визитов.

В качестве обязанностей, которые должен выполнять квартиросъемщик, в договоре аренды может быть обозначено следующее:

• использование помещения исключительно для целей проживания;
• обеспечение сохранности переданного имущества;
• регулярная оплата аренды и коммунальных услуг;
• информирование собственника о всех событиях, касающихся арендуемой недвижимости;
• запрет на сдачу жилья в субаренду или заведение домашних животных.

Ответственность сторон

Тут прописывается кто и когда должен будет возместить тот или иной вид ущерба. Так, арендатор несет ответственность за сохранность квартиры и исправное состояние мебели и бытовой техники, которая в ней есть. В случае, если по вине квартирантов будет причинен вред, то они должны будут выплатить компенсацию владельцу помещения или восстановить за свой счет испорченное имущество.

В свою очередь арендодатель отвечает за недостатки жилья, которое он сдал в аренду. Например, старую проводку, протекающий санузел должен будет заменить владелец квартиры.

Необязательные, но полезные пункты

Помимо основных разделов в договоре аренды также могут быть учтены дополнительные полезные пункты, а именно:

1. обстоятельства, при которых арендодатель может повысить плату за съем жилья и периодичность подобных действий;
2. возможность либо запрет на посещение квартиры в отсутствие арендатора;
3. случаи, при которых залог не будет возращен при выезде из жилого помещения;
4. иные обстоятельства.

• Скачать бланк договора для сдачи квартиры в аренду на длительный срок
• Скачать образец договора аренды квартиры на длительный срок

В целом же можно отметить, что договор аренды, заключаемый на длительный период времени, не содержит каких-либо ключевых отличий от простой формы. В то же время, главной особенностью является ограничение срока действия такого соглашения (не более 5 лет) и необходимость регистрации в Росреестре (если заключен на 1 год и более).