Основные правила продажи квартиры долями собственников

Долевая собственность на квартиру означает, что у одного жилого помещения существует сразу несколько совладельцев, каждому из которых принадлежит пропорциональная часть объекта.

Продажа сразу нескольких долей в квартире является довольно сложной сделкой.

В этом случае необходимо учесть законные интересы не только всех участников сделки, но и не участвующих в ней совладельцев общей собственности.

Скрыть содержание

• Какую долю в квартире можно продать?
• Можно ли продать квартиру по долям?
• Можно ли продать часть доли в квартире?
• Правовая база
• Как продать несколько долей в квартире?
• Нюансы некоторых сделок
• Возможные риски

Какую долю в квартире можно продать?

В отечественном гражданском праве отдельно выделяется общая собственность на имущество.

Под ней понимается то имущество, правами на которое обладают два или более лиц.

Вся общая собственность подразделяется на два разнородных вида:

• долевая собственность — каждому из обладателей имущества определена отдельная доля;
• совместная собственность — конкретные доли не определены.

Общая собственность на недвижимые помещения обычно является долевой.

К исключениям относятся лишь те помещения, доли в которых не могут быть определены, а также совместное недвижимое имущество супругов.

Выделенные доли в недвижимости в свою очередь подразделяются на два варианта.

1. Натуральная — в помещении каждому жильцу определено отдельное помещение, например, каждый из совладельцев 2-комнатной квартиры обладает одной комнатой.

   Натуральная доля означает, что у ее собственника есть право пользования на нее, а совладелец не праве ей пользоваться.

2. Идеальная — выделения на отдельные помещения не происходит, у каждого из совладельцев имеется право собственности на все помещение, но пропорционально его доле.

   Например, у каждого из владельцев 3-комнатной квартиры имеется по 1/2 помещения.

   В этом случае выделения права пользования помещениями не происходит. Также идеальная доля будет у сособственников однокомнатной квартиры, которая является неделимой.

Владельцы вправе переуступить другим лицам и реальные, и идеальные доли.

Однако в последнем случае необходимо определение порядка пользования каждым отдельным помещением в многокомнатной квартире.

Еще одна разновидность долевой собственности — малая доля, то есть когда в общем праве каждому владельцу принадлежит незначительная часть (1/8, 1/16, 1/32 и т. д.).

Владелец такой доли также вправе ее отчуждать в пользу других лиц, однако из-за ее незначительности она может не давать права вселения в квартиру.

В правовой общественности поднимается вопрос о запрете на выделение малых и микродолей, когда одному лицу принадлежит совершенно незначительная часть помещения.

Однако пока что продажа таких долей не запрещена.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Можно ли продать квартиру по долям?

Продажа квартиры по долям означает, что совладельцы отдельных частей объекта недвижимости переуступают свои права конкретному покупателю.

1. Оптимальной ситуацией является случай, когда составляется один договор купли-продажи, в котором будут указаны все сособственники.

   В этом случае совершается одна сделка купли-продажи, ее особенностью является лишь то, что со стороны продавцов действует несколько равноправных лиц.

2. В том случае, если совершить одну сделку, в которой участвуют все владельцы, нет возможности, то покупатель может совершить отдельные сделки с каждым из них.

   В таком случае увеличиваются расходы покупателя — госпошлина за госрегистрацию каждой из сделок оплачиваются отдельно.

С другой стороны, совокупная стоимость отдельных долей обычно меньше, чем цена одного объекта недвижимости.

Можно ли продать часть доли в квартире?

Иногда у владельца появляется желание продать часть своей доли.

Для этого ему необходимо пройти процедуру выделения той доли, которую он намеревается реализовать.

Например, если лицо владеет 1/2 части квартиры, то он может выделить половину из своего права собственности и продать ¼ от квартиры постороннему лицу.

Он также должен получить согласие сособственников.

Правовая база

Долевая собственность в отечественном праве регулируется гражданским законодательством, а конкретно положениями главы 16 «Общая собственность» ГК РФ.

Конкретно долевой собственности, правилам ее использования и отчуждения в пользу иных лиц посвящены статьи нумерацией с 244 по 253.

Немаловажное значение для отчуждения долевой недвижимости имеет и Федеральный закон №122-ФЗ «О государственной регистрации».

После внесенных в него поправок, вступивших в силу в 2016 году, проведение сделок с долевой собственностью осуществляется исключительно после проверки в нотариате.

Как продать несколько долей в квартире?

Сделки с долевой недвижимостью во многом являются индивидуальными.

Каждый случай лучше рассматривать отдельно, однако общие тенденции в продаже различных долей в праве собственности все же существуют.

В целом процедура продажи одной или нескольких долей в квартире выглядит так.

Перед тем, как переуступить свои доли покупателю, продавцы должны предложить свои доли не участвующим в сделке совладельцам.

К этому их обязывает ст. 250 ГК РФ, так как выкуп долей является прерогативой других совладельцев.

Исключением являются лишь случаи, когда имущество продается путем публичных торгов, но так как жилые помещения практически никогда не выставляются на торги, то эту схему можно опустить.

Предложение о выкупе доли должно поступить совладельцам в письменном виде, цена для выкупа должна равняться той, которая определена и для реального покупателя.

Обычно в этих целях применяется письмо с уведомлением о вручении.

Остальные совладельцы должны дать свой отказ в письменном виде.

Если же их ответ не последует в течение месяца, то считается, что они также отказались от выкупа.

Затем следует заверить в нотариате следующие документы:

1. Отказы совладельцев от преимущественного права покупки.
2. Копии почтовых уведомлений, копии извещений о продаже.
3. Выписки из ЕГРН с кадастровым планом (заменяет кадастровый паспорт и свидетельство собственника).
4. Справки для продажи (о числе зарегистрированных лиц).
5. Согласия супругов, если кто-то из продавцов состоит в браке.

Дальнейшая продажа нескольких долей аналогична стандартной сделке купли-продажи.

Второй вариант — покупатель подписывает с каждым продавцом отдельный ДКП. Далее переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Сделать это можно в регистрационной палате или в МФЦ. Для регистрации необходимо присутствие всех участников сделки или их доверенных лиц.

Участники соглашения должны взять с собой паспорта и оплатить госпошлину, определенную для них регистратором.

Нюансы некоторых сделок

Самая распространенная ситуация — продажа объекта недвижимости в равных пропорциях несколькими сособственниками.
Например, два равноправных совладельца обладают правами на объект в пропорции 1 к 2.

В этом случае оба продавца вправе заключить договор купли-продажи с покупателем.

Полученные от покупателя деньги распределяются между обоими продавцами равнозначно.

Если составляется единый договор купли-продажи, то все просто — общая сумма пропорционально делится между продавцами согласно их долям.

Если покупка каждой доли оформляется отдельной сделкой, то цена определяется участниками сделок по договоренности между сторонами.

Продажа части доли потребует ее выделения у нотариуса.

Однако просто разделить ее владелец не сможет, поэтому само выделение происходит в момент сделки по перепродаже части доли.

В такой ситуации участники сделки обращаются в нотариат, где одновременно оформляется раздел и переуступка части доли.

Нотариус может отказать в сделке по продаже части квартиры, если у него имеются сомнения в ее чистоте, либо в том случае, если нарушается законодательство РФ.

Например, в том случае, если нотариус выяснил, что другим совладельцам продавец предлагал выкуп по завышенной цене, либо если у него имеются подозрения о фиктивности сделки.

Также в последнее время наблюдается тенденция к отказу нотариуса в оформлении продажи микродоли (менее 4 м2).

Возможные риски

До недавнего времени реализация долевой собственности представляла немалую опасность как для продавцов и для покупателей, так и для других сособственников.

Данная разновидность недвижимого имущества нередко использовалась для фиктивного вселения квартиру и получения регистрации.

Также нередко фиктивная продажа применялась для того, чтобы заставить сособственников выкупить часть жилого помещения по завышенной стоимости.

Любые фиктивные сделки, в том числе и с долевой недвижимостью, признаются ничтожными.

После введения нотариальной проверки подобных сделок количество случаев мошенничества на данном сегменте рынка недвижимости значительно сократилось.

Теперь по юридической чистоте сделка по переуступке части помещения мало отличается от продажи целой квартиры.
Однако риски для покупателя и сособственников по-прежнему остаются.

Но большинство из них лежат в области межличностных отношений.

Зачастую продавец уступает право в долевой собственности из-за неуживчивых соседей, после этого бремя проживания с ними падает на новых жильцов.

При желании стороны вправе осуществить продажу, используя один договор купли-продажи, в котором указываются все участники.

Также они могут провести отдельные сделки, в которых покупатель выкупает отдельные доли у каждого из совладельцев.

Однако в любом случае для этого необходимо получить отказ от не участвующих в сделке совладельцев, а также пройти нотариальную проверку.