Как правильно составить договор съёма квартиры? Практические рекомендации, образец

Граждане, которым необходимо арендовать квартиру для проживания, подписывают с собственником жилого объекта специальное соглашение – договор найма (ДН). Документ определяет права и обязанности сторон, условия временного пользования и график оплаты, а также другие моменты, связанные с передачей недвижимого имущества в аренду физическому лицу.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Правовая база

Отношения арендатора и арендодателя, а также все нюансы, касающиеся процесса сдачи и съема жилья, регулируются следующими нормативно-правовыми актами:

  • Гражданский кодекс РФ;
  • Жилищный кодекс РФ;
  • Налоговый кодекс РФ;
  • законы, регулирующие регистрацию граждан (ФЗ №5242-I, ПП № 713);
  • Кодекс РФ об административных правонарушениях.

Существует два типа соглашений: договор аренды и договор найма (съёма) жилья. Оба документа представляют собой двусторонние соглашения, согласно которым недвижимое имущество предоставляется во временное пользование (возмездно). Отличия заключаются в правовом регулировании и структуре договоров.

Договор найма подписывается только в тех ситуациях, когда жилье передаётся во временное пользование физическому (частному) лицу. Если квартиру арендует организация (юридическое лицо), то необходимо заключать договор аренды съемного жилья.

Как правильно составить документ о снятии жилья?

Согласно п. 1 ст. 671 гл. 35 ГК РФ, наймодатель предоставляет нанимателю во временное пользование и владение некое жилое имущество (квартиру) на основе договора найма (ДН). По закону съёмная квартира может использоваться только для проживания. Интересы собственника удовлетворяются взиманием арендной платы, а права на владение и/ или пользование передаются арендатору на время действия соглашения.

Договор составляется в простой письменной форме. Соглашение должно заключаться письменно, если сумма сделки превышает 10000 рублей.

Структура

Строгих законодательных требований к структуре или содержанию договора нет, поскольку договорённости между нанимателем и наймодателем регулируются ГК РФ. Однако, гражданское право оговаривает существенные условия договора найма:

  • личности сторон соглашения (арендодателя и арендатора);
  • предмет договора (квартира; здесь описываются идентификационные признаки объекта найма);
  • размер арендной платы (обязательный пункт; без указания суммы документ превратится в договор о безвозмездном пользовании жильём).

Рассмотрим все части договора детальнее.

Подписанты

Информация о подписантах включает полные имена (фамилии, имена и отчества (при наличии)) арендодателя и лица, намеренного снять недвижимость), а также данные документов, на основании которых стороны вступают в договорные отношения.

Обе стороны указывают паспортные данные (тип документа, кем и когда выдан), а наймодатель дополнительно подтверждает право владения и распоряжения квартирой (реквизиты свидетельства об основании права собственности). В верхней части соглашения также указываются адреса регистрации обеих сторон.

Предмет

С пункта о предмете соглашения начинается основная часть договора. Здесь излагается суть договорённости между сторонами в виде подтверждения того факта, что наймодатель передаёт за плату нанимателю принадлежащее ему жилое помещение. Важно подробно описать жилой объект, чтобы договор давал чёткое представление о том, какая именно квартира является предметом данного договора.

В договоре найма перечисляются следующие характеристики объекта недвижимости:

  • адрес (включая такие подробности, как подъезд, корпус, этаж);
  • площадь квартиры;
  • кадастровый номер.

Сроки действия

Сроки действия договора устанавливаются на усмотрение сторон. Есть законодательные нюансы, которые могут повлиять на этот пункт: договор найма, заключаемый на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации.

Срок сдачи жилого объекта в наём может быть изменён по взаимной договорённости или решению суда. Законом определяется предельный срок действия договора социальной аренды имущества — 5 лет (согласно ст. 683 ГК РФ).

ГК РФ Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
  2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Если срок действия подписанного договора истёк, а наниматель продолжает пользоваться недвижимым имуществом на возмездных условиях, закон трактует это как возобновление действия договора на прежних условиях без определённого срока.

ДН считается утратившим силу:

  • по истечению срока действия;
  • при отказе от выполнения условий ДН (в том случае, если сроки не определены);
  • при досрочном расторжении соглашения в судебном порядке.

Расчёты

В договоре подробно прописывается размер ежемесячной арендной платы и очерёдность внесения очередных платежей. Порядок, условия и сроки оплаты определяются сторонами соглашения. Если стороны не определили периодичность внесения очередной суммы, то применяется правило, установленное ЖК РФ для социального найма: арендная плата вносится ежемесячно, но не позднее 10 числа месяца, следующего за тем, который необходимо оплатить.

Коммунальные платежи оплачиваются по договорённости. Если это не оговаривается в соглашении, то обязательства по оплате коммунальных услуг возлагаются на арендатора.

Права и обязанности

В этом пункте договора перечисляются права и обязательства нанимателя и наймодателя. Пункт наполняется в соответствии с требованиями законодательства.

Арендатора
Обязанности арендодателя Арендатор вправе (в случае неисполнения обязательств арендодателем)
Предоставить квартиру. Требовать предоставления арендованного объекта или расторжения ДН.
Предоставить оговорённые соглашением принадлежности и документацию на жильё. Требовать предоставления принадлежностей и бумаг или настаивать на расторжении ДН.
Предоставить квартиру и причитающееся имущество без недостатков.
  1. Требовать безоплатного устранения недостатков/ соразмерного уменьшения размера арендной платы/ возмещения средств, израсходованных на устранение недостатков.
  2. Самостоятельно уменьшить размер очередной арендной платы на сумму, потраченную при устранении недостатков.
  3. Настаивать на расторжении договора.
Уведомить нанимателя об имущественных правах третьих лиц. Настаивать на уменьшении арендной платы или расторжении ДН.
Заниматься капитальным ремонтом квартиры (при заключении долгосрочного ДН).
  1. Произвести ремонтные работы самостоятельно и требовать возмещения трат за счёт наймодателя.
  2. Самостоятельно уменьшить размер арендной платы на сумму, потраченную для ремонта.
  3. Потребовать уменьшения размера арендной платы.
  4. Настаивать на расторжении ДН.
Арендодателя
Обязанности арендатора Арендодатель вправе (в случае неисполнения обязательств арендатором)
Вносить арендную плату в определённые договором сроки.
  1. Требовать досрочной оплаты аренды (в размере не более двух регулярных взносов) при существенном нарушении сроков оплаты.
  2. Настаивать на расторжении ДН при систематическом нарушении сроков оплаты (отсутствии внесённой арендной платы два раза подряд).
Использовать предоставленное имущество в соответствии с условиями ДН или целевым назначением. Требовать прекращения действия ДН.
Поддерживать имущество в исправном состоянии, обеспечивать текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества. Требовать возмещения убытков или взыскания денежных средств соразмерно обнаруженным недостаткам, а также настаивать на расторжении ДН.
Заниматься капитальным ремонтом помещения (если таковое предусмотрено условиями договора). Требовать расторжения ДН
Вернуть владельцу имущество в оговорённые договором сроки. Настаивать на внесении арендной платы за время рассрочки.

Ответственность сторон

Ответственность сторон по договору найма определяется требованиями, изложенными в ГК РФ. Согласно п. 3 ст. 677 гл. 35 ГК РФ, наниматель несёт ответственность за действия проживающих с ним в арендованной квартире граждан (в тех случаях, когда нарушаются условия договора), а также за целостность принадлежащего наймодателю имущества и использование квартиры по назначению (для проживания).

Наймодатель отвечает за состояние квартиры – по закону, сдавать можно только те объекты недвижимости, которые пригодны для проживания.

Дополнительные пункты

К необязательным, но возможным пунктам ДН относятся дополнения, которые обеспечивают удобство процесса расчётов или дополнительно закрепляют ответственность сторон (оформляются в виде пунктов договора или отдельных приложений):

  • график платежей;
  • опись имущества;
  • акт приёмки-передачи имущества.

Также наймодатель вправе обозначить дополнительные требования к арендаторам (из числа тех, что не противоречат законодательству РФ): например, включить в договор ограничения по проживанию с животными, пребыванию гостей, проведению в квартире шумных и многолюдных мероприятий.

Владелец имеет право ограничить несогласованное перемещение мебели и предметов интерьера, внесение неотделимых улучшений.

Ниже представлен шаблон договора о снятии квартиры.

Социальная аренда жилого помещения – процесс, регулируемый гражданским и жилищным кодексами России. Нормативно-правовые акты определяют ответственность и права каждой из сторон договора найма, а также описывают требования, выдвигаемые к форме и наполнению соглашения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта
 


Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
© Copyright 2020 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.