Особенности составления договора аренды жилого помещения между физическими лицами. Правовая база и нюансы
Договор аренды обычно используется организациями. Однако в том случае, если один гражданин сдаёт квартиру другому, они тоже могут подписать такой же документ.
Но в чём особенность договорных отношений именно между физическими лицами? В статье рассказано, какими нормативными документами регулируются данные правоотношения, как грамотно составить соглашение, а также, изложена информация есть ли разница между арендой и наймом.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
- Правовая база при сдаче и съеме жилых помещений
- Отличие от соглашения найма
- Как правильно составить соглашение?
Структура Подписанты Сроки действия и особенности Расчеты Права и обязанности сторон Ответственность Полезные пунктыПравовая база при сдаче и съеме жилых помещений
Прежде всего посмотрим, какие нормативные акты должны использоваться физическими лицами. К правовой базе будут относиться:
- Конституция РФ. Она напрямую здесь не используется, но гарантирует право извлекать доход из пользования своим имуществом (в данном случае – квартирой или другим жильём).
- ГК РФ. В договорных отношениях он – важнейший документ, регламентирующий содержание договора, права и обязанности его участников, обязательные условия и т. д.
- ФЗ «О госрегистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 2015 г. Он потребуется при долгосрочной аренде.
- ЖК РФ. Он потребуется, если сдаётся муниципальное жильё, полученное по договору социального найма.
- НК РФ. Его нужно иметь в виду арендодателю, поскольку арендная плата – это доход, с которого платится налог, и который декларируется в 3-НДФЛ.
Отличие от соглашения найма
Строго говоря, подписываемый физлицами при сдаче жилья документ должен называться не «договор аренды», а «договор найма».По ГК РФ разница состоит в следующем:
- Если жильё снимает физическое лицо – оно является нанимателем, а не арендатором.
- Если же квартиру берёт во временное пользование организация (например, для проживания своего сотрудника в длительной командировке) – заключается договор аренды.
Оба вида договоров регулируются разными главами ГК РФ. Поэтому хотя условия, права и обязанности сторон по договорам аренды недвижимости и найма жилья близки и практически аналогичны – правильно всё-таки в шапке договора указывать заглавие «Договор найма жилого помещения».
Тем не менее, несмотря на некорректность терминологии, в дальнейшем по отношению к этому виду договора слова «наём» и «аренда» будут употребляться как синонимы: выражение «аренда жилья» слишком сильно распространено в просторечии, чтобы его игнорировать.
В случае, если спор между двумя физлицами дойдёт до суда, судья будет руководствоваться главой 35 ГК РФ о найме жилья, а не главой 34,где идёт речь об аренде. Поэтому хотя за неправильное название и терминологию ответственности по закону не предусмотрено, лучше всё же называть договор правильно – меньше будет заблуждений.
Как правильно составить соглашение?
Составляя договор, сторонам нужно учитывать ряд моментов:
- Отношения оформляются только в письменном виде.
- В определённых случаях может потребоваться госрегистрация.
А теперь разберём содержание договора подробнее. Шаблон и пример договора на сдачу жилого помещения квартирантам будет представлен ниже, его можно распечатать.
Структура
Закон не регулирует структуру договора аренды (найма) квартиры. Однако на практике этот документ обычно включает в себя следующие элементы:
- Заглавие («Договор аренды» или, что лучше, «Договор найма»).
- Дата и место составления (например, «г. Москва, 15 апреля 2019 года»).
- Указание на стороны договора.
- Предмет договора. Тут описывается, какое именно жильё сдаётся (адрес, площадь и т. д.), кем, кому и т. д.
- Права и обязанности сторон. Иногда в договоре он делится на два подраздела: права сторон – и отдельно их обязанности.
- Срок действия договора.
- Ответственность сторон. Подробно раздел может не расписываться – в этом случае будет применяться только та ответственность, которая предусмотрена законом.
- Дополнительные условия и заключительные положения. Здесь стороны указывают то, что считают нужным: оговорку о форс-мажоре, обязательство не разглашать условия третьим лицам и т. д. Указывать можно всё, что прямо не противоречит закону.
- Подписи сторон.
Описывая предмет договора, надо как можно конкретнее указать квартиру – её полный адрес, место расположения, площадь, по возможности – кадастровый номер из ЕГРН. Дело в том, что наём жилья касается только индивидуально-определённого имущества, и заменить квартиру «аналогичной» нельзя. Если указаний на квартиру нет, договор не будет считаться заключённым.
Дополнительно сторонами подписывается и передаточный акт. Это неотъемлемая часть договора, в которой оговаривается состояние сдаваемой квартиры, а также отсутствие претензий друг к другу.Подписанты
Прежде всего, в договоре необходимо указать, кто именно выступает его сторонами. Если речь идёт о сдаче квартиры одним физлицом другому, указывать надо как минимум следующее:
- Полное имя (ст. 19 ГК РФ). Оно включает собственно имя, фамилию и отчество. В тех случаях, когда закон или национальный обычай требуют другого (например, стороной выступает иностранец, у которого отчества просто нет), эту часть имени можно опускать. Чтобы не ошибиться, имя лучше всего записывать именно в той форме, как оно указано в паспорте.
- Реквизиты паспорта. Они не обязательны, но позволяют однозначно идентифицировать лицо.
- Место рождения и место регистрации. Тоже не обязательная информация, но может использоваться при желании сторон.
Также нужно указать, кто из сторон кем является. Поскольку каждый раз писать в договоре что-то типа «Петрова Ирина Валерьевна, паспорт серии 20 00 №123435…» долго, обычно используются формулировки типа «именуемый в дальнейшем Арендодатель» и «именуемый в дальнейшем Арендатор», после чего далее по тексту договора указывается лишь избранный термин.
Называть именно «Арендартор» и «Арендодатель» или «Наймодатель» и «Наниматель» необязательно. Действительным будет даже договор с указанием типа «Сторона 1» и «Сторона 2».Возможны ситуации, когда вместо одной из сторон договор будет подписывать другое лицо. Это возможно в следующих случаях:
- Если подписантом является представитель, действующий по доверенности.
- Если вместо одной из сторон выступает её представитель в силу закона(например, кто-то из родителей сдаёт квартиру, которая оформлена на ребёнка).
Этот момент должен быть отражён в договоре, а к самому документу тогда прикладывается копия доверенности.
Сроки действия и особенности
В договоре найма нужно указать, на какой срок он заключается. ГК РФ допускает следующие варианты:
- Долгосрочный – на срок не более 5 лет (ст. 683 ГК РФ). В том случае, если стороны забыли указать в документе время действие, договор считается заключённым именно на этот промежуток времени.
- Краткосрочный – менее года.
Разница между ними в следующем:
- Договор сроком год и более должен регистрироваться в ЕГРН.
- При краткосрочном договоре правила о временных жильцах, постоянно проживающих лицах, преимущественном праве на перезаключение договора и т. д. – применяются только в том случае, если стороны прямо это оговорили.
Расчеты
Поскольку договор аренды (найма) жилья возмездный, арендатор обязан платить за пользование квартирой.Стороны должны указать в договоре (ст.682 ГК РФ):
- Размер оплаты.
- Периодичность внесения. Если она не оговорена, то плата должна вноситься ежемесячно.
- Способ оплаты и, при использовании банковских переводов – реквизиты оплаты.
- Дополнительные платежи, которые ложатся на арендатора при их наличии (плата за коммунальные услуги, оплата электричества, воды по счётчикам и т. д.).
Права и обязанности сторон
В этом разделе стороны указывают, что они обязаны делать и на что имеют право рассчитывать. Обычно указывается:
- Право арендатора проживать в квартире.
- Право арендодателя получать плату по договору.
- Обязанность арендатора оплачивать пользование квартирой.
- Обязанность арендодателя предоставить квартиру и не чинить препятствий в её использовании.
- Обязанность арендатора пользоваться жильём только в соответствии с его назначением – то есть использовать только для проживания.
При желании стороны могут указать и дополнительные права и обязанности, не противоречащие закону.Ответственность
Ответственность указывается лишь в том случае, если стороны желают использовать дополнительные меры защиты по сравнению с установленными законом. В частности, они могут указать:
- Пеню за просрочку платежей.
- Возмещение ущерба от использования квартиры не по назначению.
- Компенсацию расходов на устранение скрытых недостатков квартиры, если они будут обнаружены и т. д.
Полезные пункты
Не обязательно, но полезно включить в договор следующие моменты:
- Количество экземпляров, в которых он составлен.
- Порядок разрешения споров до суда.
- Условия расторжения договора.
- Порядок его продления и т. д.
Здесь всё зависит исключительно от воли и желания сторон. Главное, чтобы пункты не противоречили закону.
- Скачать бланк договора аренды жилого помещения между двумя физическими лицами
- Скачать бесплатно образец договора аренды квартиры между физическими лицами
Договор аренды (найма) жилья должен включать в себя указания на сдаваемую квартиру, участников договора и размер арендной платы. Все остальные моменты могут не указываться – тогда напрямую будут действовать нормы ГК РФ и ЖК РФ. Стороны также могут включить в договор любые моменты, не запрещённые законодательством.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!