Как юридически грамотно оформить досрочное расторжение договора аренды квартиры?

Разновидностью договора аренды является соглашение о найме жилого помещения. Гражданское законодательство посвящает регулированию вопроса пользования жилой недвижимостью отдельную главу 35, что обусловлено спецификой предмета сделки.

Несмотря на то, что наем квартиры является срочным (до 5 лет), иногда возникают ситуации, связанные с необходимостью досрочного прекращения обязательственных отношений между контрагентами. В данной статье мы и расскажем о таких случаях и о том, как юридически правильно действовать при их возникновении.

Сторонами соглашения о найме жилплощади могут быть как физическое, так и юридические лица. Однако организации могут использовать такого рода имущество только для передачи гражданам для их проживания. Это связано с требованиями ЖК РФ о назначении жилых помещений (ст. 17).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Как расторгнуть акт досрочно?

Инициатива расторжения договора может исходить как от обеих сторон сделки, так и и от одной из сторон. Как при наличии виновных действий одного из контрагентов, так и при нормально складывающихся арендных отношениях. В зависимости от сложившейся ситуации законодатель предусматривает разные процедуры и основания для досрочного расторжения договора найма жилого помещения (ст. 687 ГК РФ).

В общем виде есть два основных способа расторгнуть договоренность по аренде жилья:

  • внесудебный;
  • судебный.

Возможные причины досрочного прекращения обязательства

От кого исходит инициатива Причина Способ
Наниматель Любая. Внесудебный (нужно согласовать решение о прекращении с гражданами, которые совместно проживают с арендатором и предупредить о нем арендодателя за 3 месяца).
Наймодатель
  • Наниматель не платит аренду 6 и более месяцев.
  • При краткосрочной аренде – невнесение платы арендатором более 2-х раз.

Под краткосрочным наймом понимается договор аренды, заключенный на срок менее 1 года.

Судебный.
Наймодатель наниматель или другие жильца портят или разрушают квартиру Судебный.
Наниматель / наймодатель
  • Жилье перестало быть пригодным для проживания.
  • Жилье находится в аварийном состоянии.

Пригодность для проживания определяется Постановлением Правительства № 47 от 28.01.06.

Судебный.
Наймодатель Использование квартиры нанимателем или другими жильцами против ее назначения как жилого имущества. Судебный (с предварительным предупреждением о необходимости устранения нарушения).
Наймодатель Наниматель и/или другие жильцы системно нарушают права соседей (например, нарушение тишины, порча совместной стены и др.). Судебный (с предварительным предупреждением о необходимости устранения нарушения).

Последствием расторжения договора найма жилого помещения является выселение нанимателя и иных жильцов с занимаемой жилплощади.

Алгоритм действий

Как уже было отмечено, алгоритм действий, направленных на досрочное расторжение соглашения о найме жилья будет отличаться в зависимости от того, кто изъявляет инициативу прекращения договоренностей и по какой причине. Разберем каждый возможный вариант детально.

Досудебный порядок

Справка. В отличие от договора аренды нежилых помещений и иной недвижимости, арендатор (наниматель) по соглашению о найме квартиры может в любое время в одностороннем порядке расторгнуть сделку.

При этом в суд идти не потребуется.

  1. Первое, что он должен сделать – согласовать свое решение с лицами, которые постоянно проживают с ним в арендуемом помещении.
    Постоянно проживающие граждане – лица, указанные в качестве таковых, в договоре аренды. Они имеют права пользования, аналогичные правомочиям нанимателя.

  2. Второе – за 3 месяца до расторжения наниматель должен предупредить об этом наймодателя письменно.
  3. Наконец, третье – заключение соглашения о расторжении, которое совершается в той же форме, что и сам договор ч. 1 ст. 452 ГК РФ).

Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

  1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
  2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Следует отметить, что наймодатель не обладает правом на односторонний отказ от договора. Это означает, что соглашение не может быть расторгнуто досрочно по его инициативе без согласия другой стороны в досудебном порядке (и в судебном тоже, если наниматель добросовестно исполняет все обязательства).

Уведомление стороны

Закон говорит (ч. 1 ст. 687 ГК РФ), что уведомление нанимателем наймодателя должно осуществляться в письменной форме. К содержанию требований не устанавливается, поэтому оно может быть написано в свободной форме. Однако рекомендуем указать:

  1. реквизиты договора найма жилого помещения;
  2. предмет;
  3. стороны соглашения;
  4. дату уведомления.

Именно эти данные следует оговорить в письме к арендодателю, потому что в случае возникновения споров и претензий, нужно будет подтвердить, что нанимателем были соблюдены законные условия одностороннего отказа от сделки.

Также следует подстраховаться, и отправить письмо с уведомлением о вручении.

Как правильно составить соглашение?

  • Ст. 451 ГК РФ гласит: соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
  • Ст. 674 ГК РФ устанавливает требование о письменной форме аренды квартиры. Соответственно, и сделка расторжения оформляется письменно.

В документе следует отразить:

  • наименование и реквизиты сторон;
  • реквизиты (ссылка) на договор, который подлежит прекращению;
  • имущество, по поводу которого складывались отношения;
  • дата прекращения отношений;
  • условие о том, что стороны не имеют друг к другу претензий;
  • условие о том, что имущество возвращено арендодателю в целости и сохранности;
  • подпись.
Внимание! Такое же соглашение составляется и при обоюдном решении сторон прекратить арендные отношения.

Судебный порядок

Пойти в судебный орган для расторжения договора найма придется, если:

  • стороны не смогли обоюдно договориться о расторжении сделки (в том числе, когда квартира стала непригодной для проживания);
  • наниматель или иные жильцы нарушали обязательства из договора, связанные с содержанием жилья или внесением платы за пользование им.
  1. Составляем исковое заявление (форму можно найти в Интернете), где указываем:

    • наименование суда;
    • ФИО и адрес истца;
    • ФИО и адрес ответчика;
    • точно формулируем требование: расторгнуть договор найма жилого помещения;
    • приводит основание для расторжения (например, наниматель разрушает помещение);
    • приводим ссылки на доказательства, которые подтверждают позицию истца (свидетели, фотографии, письменные документы об оценке ухудшения имущества и др.);
    • указываем на приложения, которые нужно приложить к иску (договор аренды и иные имеющиеся документы и доказательства).
  2. Подаем исковое заявление в суд, предварительно оплатив госпошлину (как ее оплатить, можно уточнить при подаче искового заявления или на сайте суда, где можно скачать квитанцию для оплаты с реквизитами, с которой нужно прийти в банк или банкомат).

Иск подается по месту жительства ответчика.

Взыскание задолженности с арендатора жилого помещения

В случае, когда основанием для досрочного расторжения сделки аренды является неоплата нанимателем арендных платежей, целесообразно включить в исковое заявление не только требования о прекращении договора, но и требование о взыскании задолженности. В таком заявлении обязательно нужно отразить порядок расчета задолженности

(сумма платежа за месяц * на количество просроченных месяцев).

Также с нанимателя можно взыскать и проценты по ст. 395 ГК РФ за пользование чужими средствами.

Чтобы иск удовлетворили, целесообразно подтвердить факт неоплаты не только устными объяснениями, но и выпиской с банковского счета, ведомостью расчетов, перепиской (аудио- видео фиксацией признания нанимателем долга), иными письменными или вещественными доказательствами.

Подведем итоги. Расторжение договора найма жилого помещения –серьезное дело, которое имеет под собой сложные законодательные нюансы. Поэтому перед тем, как решиться на эту процедуру, нужно как следует изучить этот вопрос.

Полезное видео

Ниже представлено видео о досрочном расторжении договора аренды:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта
 


Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© Copyright 2020 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.