Как оформить безвозмездный договор аренды жилого помещения – практические рекомендации, образец

Иногда стороны отходят от классического варианта аренды и заключают договор безвозмездного пользования имуществом.

В рамках такого документа объект недвижимости на бесплатной основе передается арендатору, который в последующем должен его вернуть в прежнем состоянии. Подробнее об этом в данной статье.

Скрыть содержание

• Что это такое?
• Правовая база
• Риски сторон при заключении
• Уплата налогов
• Как правильно составить документ?
Структура      Подписанты     Сроки действия и особенности     Расчеты     Права и обязанности сторон     Ответственность      Необязательные, но полезные пункты    

Что это такое?

В соответствии с п.1 ст. 689 ГК РФ под договором безвозмездной аренды подразумевается соглашение, по которому владелец на бесплатной основе передает свою недвижимость во временное пользование другому лицу.

В свою очередь последний должен в установленный срок вернуть имущество в том же состоянии, в котором оно было изначально ему передано. В заключении такого договора участвуют две стороны:

• ссудодатель – собственник жилого помещения (квартиры);
• ссудополучатель – лицо, которому передан объект недвижимого имущества.

Однако согласно п. 2 ст.690 ГК РФ коммерческая организация не имеет право передавать на безвозмездной основе имущество своим учредителям, руководителям и прочим органам контроля и управления.

Правовая база

Основным нормативным актом, регулирующим правоотношения, возникающие по договору безвозмездной аренды, является Гражданский кодекс РФ. Главным образом речь идет о главе 36, где подробно расписаны следующие моменты:

• определение данного соглашения и стороны, участвующие при его заключении;
• порядок передачи имущества;
• права и обязанности сторон;
• процедура расторжения и изменения условий договора и т.д.

Помимо гл.36 безвозмездная аренды жилого помещение также попадает под действие отдельных норм главы 34 (аренда). Речь идет об объектах имущества (жилых помещениях), передача которых возможна на основе по такого соглашения (ст.607), сроке заключения договора в отношении жилья (п.1 и ч.1 п.2 ст.610) и т.д.

Риски сторон при заключении

В большей степени договор безвозмездной аренды пользуется популярностью среди юридических лиц.

В этом случае у сторон такого соглашения возникает ряд налоговых рисков, которые затрагивают как ссудодателя, так и ссудополучателя.

Налоговые органы особенно пристально следят за сделками, предполагающими использование имущества на безвозмездной основе. При этом объектом контроля выступают следующие вопросы:

1. Уплата налогов – следует иметь в вину, что при заключении такого соглашения стороны не освобождаются от налогообложения в связи с отсутствием платы за аренду (более подробно об этом написано ниже).
2. Момент вступления в силу договора – от этого зависит порядок отражения затрат в налоговом учете и начисление амортизации.
3. Квалификация и реальность сделки – нередко по итогам выездной проверки ФНС предъявляет требование о переквалификации договора безвозмездной аренды (при наличии соответствующих оснований).

   Более того, налоговые органы могут инициировать судебное разбирательство о признании такой сделки недействительной, если есть подозрение, что стороны заключили фиктивное соглашение. Все это грозит доначисленными налогами и штрафами.

Уплата налогов

В случае, если сторонами соглашения о безвозмездной аренде являются юридические лица, то они должны будут заплатить следующие налоги:

1. Ссудодатель – на него возлагается обязанность по уплате НДС, исчисленного на основании рыночных цен на аналогичную недвижимость.

   Подтверждением этому выступает пп.1 п.1 ст.146 НК РФ, в котором сказано, что объектом налогообложения по НДС также является передача имущественных прав.

   В отдельных случаях уплатить НДС также должен будет и ссудополучатель. Речь идет о ситуации, когда вторая сторона сделки сделала неотделимые улучшения имущества, полученного во временное пользование, и передает его назад собственнику (Письмо МФ РФ от 25.02.2013 года № 03-07-05/5259).

2. Ссудополучатель – в результате заключения такой сделки у принимающей стороны возникнет внереализационный доход в виде безвозмездно полученного имущества (п.8 ст.250 НК РФ). Он облагается налогом на прибыль. Налоговая база определяется исходя из рыночных цен на аренду аналогичной недвижимости.

Как правильно составить документ?

Договор о безвозмездной аренде жилого помещения заключают в письменном виде. Единого образца такого документа нет. Однако, как и любое другое соглашение, он включает в себя ряд стандартных разделов, с которыми можно ознакомиться ниже по тексту.

Структура

Структура классического соглашения о безвозмездной аренде объекта недвижимости имеет следующий вид:

• вводная информация (название документа, место и дата подписания, данные о сторонах сделки);
• предмет договора;
• права и обязанности участников сделки;
• порядок несения ответственности;
• период действия и порядок расторжения соглашения;
• описание форс-мажорных ситуаций;
• заключительные положения.

В данном пункте должны быть расписаны основные характеристики, позволяющие точно идентифицировать помещение, которое передается во временное пользование. Иначе такой договор не будет считаться заключенным (п.3 ст.607 ГК РФ).

Подписанты

В самом начале соглашения о безвозмездной аренде жилья отражаются сведения о сторонах такой сделки, а именно:

1. Если физическое лицо, то указывается следующая информация:
   • ФИО;
   • серия и номер паспорта, дата получения и название органа, выдавшего документ;
   • адрес проживания.
2. В отношении юридических лиц должны быть обозначены следующие сведения:
   • полное название с указанием организационно-правовой формы (например, ООО, ОАО и т.д.);
   • ФИО лица, уполномоченного заключать подобные сделки от имени организации (обычно указывается имя генерального директора).

Сроки действия и особенности

В соответствии с п.1 ст.610 ГК РФ вовсе не обязательно указывать период действия такого договора. Данный момент остается на усмотрение сторон сделки. Если конкретный срок действия не обозначен, то соглашение считается заключенным на неопределенный промежуток времени (ч.1 п.2 ст.610 ГК РФ).

В разделе «Срок действия» обычно прописывается следующая информация:

• период, в течение которого соглашение будет иметь силу;
• перечень случаев, при которых каждая из сторон может инициировать расторжение договора безвозмездной аренды;
• дата, до наступления которой помещение должно быть освобождено в случае прекращения действия сделки;
• отметка о том, что ссудополучатель не имеет преимущественное право заключить такой договор на новый срок.

Расчеты

Как правило, в соглашение о безвозмездной аренде не включается отдельным пунктом порядок проведения расчетов между сторонами сделки.

Связано это с тем, что по такому договору передающая сторона ничего не получает взамен, то есть недвижимость бесплатно передается во временное пользование.

Единственное встречное условие, которое должен выполнить ссудополучатель, заключается в своевременном возврате имущества в том состоянии, в котором он его изначально получил.

Права и обязанности сторон

Раздел, касающийся прав и обязанностей участников такой сделки, формируется на основании положений, изложенных в ГК РФ. Так, согласно ст. 691 ссудодатель обязан:

1. В оговоренный срок передать ключи от помещения. Причем его состояние должно соответствовать условиям, прописанным в договоре о безвозмездной аренде.
2. Передать принимающей стороне все сопровождающие документы, относящиеся к конкретному объекту недвижимости.
3. Своевременно известить ссудополучателя об имеющихся правах третьих лиц в отношении передаваемой недвижимости.

Основные обязанности ссудополучателя закреплены в ст. 695 ГК РФ. К ним относится:

• поддержание вещи в исправном состоянии;
• проведение текущего и капитального ремонта (при необходимости);
• содержание жилого помещения за свой счет.

Ответственность

Согласно гражданскому законодательству стороны соглашения о безвозмездной аренде жилья несут определенные виды ответственности, каждый из которых обязательно должен быть учтен в тексте договора.

Так, в соответствии со ст.693 ГК РФ ссудодатель несет ответственность за недостатки переданного имущества, о которых он знал и намеренно утаил. При их обнаружении принимающая сторона имеет право поступить следующим образом:

• потребовать устранения выявленных недочетов;
• настоять на возмещении расходов, которые были понесены при самостоятельном исправлении ситуации.

Кроме того, согласно ст.697 ГК РФ ссудодатель также отвечает за вред, причиненный другим лицам в процессе безвозмездного использования переданного имущества.

К основным видам ответственности, которую несет ссудополучатель, относится:

• Гибель или повреждение полученного имущества в результате его использования не по назначению или же если он мог предотвратить неприятные последствия, но ничего для этого не сделал (ст.696 ГК РФ).
• Несвоевременный возврат жилплощади, переданной по договору о безвозмездной аренде. Собственник недвижимости может прописать в договоре размер пени, которая будет взиматься за каждый день просрочки.

Необязательные, но полезные пункты

Помимо разделов, перечисленных выше, в текст соглашения также могут быть включены другие пункты. Обычно они помещаются в раздел «Дополнительные условия» или «Заключительные положения». Это может быть:

1. отметка о том, что любая устная договоренность, достигнутая между сторонами после заключения договора, должна быть оформлена дополнительным соглашением;
2. запрет на передачу своих прав и обязанностей другому лицу без согласия второй стороны сделки;
3. порядок разрешения спорных ситуаций и случаи, при которых можно инициировать судебное разбирательство (например, если проблема не будет разрешена в течение 15 дней с момента ее возникновения) и др.

• Скачать бланк безвозмездного договора аренды квартиры между физическими лицами
• Скачать образец безвозмездного договора аренды жилья между физическими лицами
• Скачать бланк договора аренды на безвозмездной основе передачи жилого помещения между юридическими лицами

Таким образом, одним из вариантов оформления операции по передаче имущества во временное пользование другому лицу, является заключение договора безвозмездной аренды. На практике такие соглашения чаще всего используются юридическими лицами. Зачастую данная мера рассматривается как способ уменьшения расходов на содержание имущества, которое долгое время простаивает без пользы.