Обязательно ли регистрироваться как ИП для сдачи квартиры в аренду? Тонкости процесса

Владелец недвижимости вправе распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, менять, сдавать в аренду и так далее. Пускать на квартиру за плату могут также наниматели муниципального жилья. Права собственника и жильца по найму регламентируются ЖК РФ.

Но получение дохода переводит эту деятельность в сферу интересов налоговой инспекции и здесь возникают вопросы: обязательно оформлять сдачу квартиры в аренду как ИП или продолжать платить налоги как физическое лицо, каков порядок действий в том или ином случае, что выгоднее и другие нюансы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Является ли это предпринимательской деятельностью?

Под определение «предпринимательство» попадает всякая деятельность, которую гражданин осуществляет с целью извлечения регулярного дохода.

Сдача одной собственной квартиры во временное пользование не расценивается как предпринимательская деятельность. Но, если будет замечена частая смена «гостей» или большое их количество, можно ожидать претензий со стороны налоговых органов.

Однозначно предпринимательством признается сдача в наем одной или нескольких квартир, специально предназначенных для этой цели.

Чтобы избавиться от риска быть обманутым временными жильцами и избежать обвинений со стороны государственных структур, арендодатели заключают договор с арендаторами и регистрируются в качестве индивидуального предпринимателя.

Может ли индивидуальный предприниматель сдавать жилье?

Индивидуальный предприниматель — физическое лицо, имеющее доходный бизнес, сведения о котором внесены в государственный реестр.

Регистрация ИП арендодателя дает юридическую защиту прав собственника; предпринимателю начисляется трудовой стаж, одновременно с налогами вносятся средства в пенсионный фонд и в фонд медицинского страхования. Гражданин, имеющий доходы от сдачи квартиры в аренду, получает официальный статус индивидуального предпринимателя.

Лицам, практикующим сдачу нескольких квартир в аренду на постоянной основе, регистрация обязательна, поэтому нужно открыть ИП. В противном случае помимо уплаты налога за весь период незаконной деятельности им грозит крупный штраф и начисление пени (8% от дохода) за просрочку платежей.

Как выбрать систему налогообложения?

Государство предлагает лицам, сдающим квартиры в аренду, три варианта легализации отношений с законом и с арендаторами:

  1. Регистрация ИП по УСН.
  2. Покупка патента ИП.
  3. Получение статуса самозанятого.

Различия этих трех вариантов в:

  • процентном отношении налогов к прибыли;
  • обязательности или необязательности страховых выплат в ПФР/ФМС;
  • формальностей, связанных с регистрацией и подтверждением доходов.

Сравнение показывает, что:

  1. ИП по упрощенной схеме платит 6% с дохода, подает ежегодно Декларацию и оплачивает обязательные страховые взносы в ПФР.
  2. Стоимость патента зависит от региона. Не надо сдавать Декларацию, но надо обязательно оплачивать взносы в ПФР.
  3. Самая низкая процентная ставка (4%) у самозанятых без обязательных взносов в ПФР и без представления Декларации.

Отсюда следует, что при сдаче в аренду одной квартиры наиболее выгоден статус самозанятого или ИП на упрощенке. Владельцу нескольких доходных квартир выгоднее всего купить патент, стоимость которого не зависит от суммарного дохода.

Далее подробно о каждом виде налогообложения.

УСН

УСН — упрощенная система налогообложения подходит наймодателям, сдающим одну или несколько квартир в аренду на постоянной основе.

Решение об УСН принимается региональным отделом налоговой инспекции. Плюс этой схемы в том, что ИП освобождается от уплаты НДФЛ с прибыли от предпринимательской деятельности.

Размер налога ИП составляет 6% от суммы прибыли без учета расходов. Оплата вносится каждые три месяца до 25 числа. Налоговая декларация сдается один раз до 30 апреля за предыдущий год.

Страховые взносы по УСН снижают налоговую нагрузку. Они должны быть уплачены до конца текущего года.

ИП по УСН помимо налога на доход оплачивает взносы в ПФР и ФМС. При этом из налога вычитается вся сумма внесенных страховых взносов.

  • Когда размер налога больше взносов, оплачивается фиксированная сумма страховых вкладов и разница между 6% налога и страховкой.
  • Когда размер налога меньше взносов, оплачивается только страховка. Размер налога тогда равен нулю.

Размер страховых взносов на пенсионное обеспечение ИП зависит от величины годового дохода, если:

  • доход меньше 300 000 р., взнос — 32 448 р.;
  • доход больше 300 000 р., взнос — 32 448 р. + 1% от суммы дохода.
Внимание! Общая сумма отчислений в ПФР не может превышать 8*32448 р. или 259 584 р.

Отчисления ИП на медицинскую страховку не зависят от доходов и составляют — 8 426 р. в год.

Сроки уплаты страховых взносов в ПФР:

  • До 31 декабря текущего года для тех, у кого доход меньше 300 000р.
  • «Однопроцентники» вносят деньги в ПФР до 1 июля года, идущего за тем,, в который получен доход.

Медицинские взносы все предприниматели делают до 31 декабря текущего года.

ПСН

ПСН — патентная система налогообложения означает покупку патента лицом, имеющим статус ИП. Преимущества данной системы в том, что расчет суммы налога производится один раз на весь период действия патента. Владелец патента освобождается от уплаты НДС, НДФЛ.

ИП, владеющий недвижимостью, платит налог на имущество с объектов по кадастровой стоимости. При этом объекты недвижимости, являющиеся предметом предпринимательской деятельности, налогом на имущество не облагаются.

Патент можно получить в любой день на период от одного до двенадцати месяцев включительно. Патент действителен в течение календарного года. Взносы в ПФР и ФМС не включаются в эту систему налогообложения, предприниматель оплачивает их отдельно по фиксированной ставке.

В Пенсионный фонд:

  • при доходе менее 300 000 р. — 32 448 р.;
  • более 300 000 р. — 32 448 + 1% от годового дохода, но не более 259 584 р.

В Фонд медицинского страхования — 8 426 р. в год.

Налоговая ставка составляет 6% от суммы, определенной законом для каждого вида деятельности без учета фактически полученного дохода.

Сроки выплат в ПФР и ФМС для ИП на УСН и ПСН одинаковы!

Регистрация в качестве самозанятого

Самозанятыми называют граждан, которые получают доход от выполнения работ или оказания услуг частным образом, не имея над собой хозяина и не используя чужой наемный труд.

Регистрация в качестве самозанятого действует на правах эксперимента в четырех регионах России. Статус самозанятого подходит как лицам, уже имеющим регистрацию ИП, так и тем, кто имеет другие заработки.

Налоговая ставка с доходов самозанятых, так называемый налог на профессиональную деятельность (НПД) составляет 4% от прибыли, если клиентами являются физлица и 6% при работе с организациями.

Самозанятые граждане, оплачивающие НПД, освобождены от взносов на пенсионное, медицинское и социальное страхование. При этом часть их налоговых выплат идет в ФМС, поэтому они обеспечены медицинской страховкой.

Но в Пенсионный фонд отчисления не делаются; самозанятые должны позаботиться о пенсии самостоятельно, так как без обязательных или добровольных отчислений в ПФР страховой стаж, влияющий на размер пенсии, им не засчитывается.

Фиксация доходов и оплата налогов самозанятыми гражданами ведется через мобильное приложение «Мой налог». Размер налога определяется налоговой службой на основании данных о доходах, которые самозанятый ежемесячно вносит в приложение.

Выбор ОКВЭД и его код

ОКВЭД -— Общероссийский классификатор видов экономической деятельности предназначен для идентификации видов деятельности субъектами предпринимательства. ОКВЭД выражается числовым кодом, который определяется и утверждается Росстандартом.

Арендодатель, желающий зарегистрироваться в качестве ИП, подбирает основной и дополнительный коды в действующей редакции классификатора. Ввод устаревших кодов влечет отказ в регистрации.

Путь поиска кода для сдачи квартиры в аренду:

  1. Открыть онлайн классификатор 029-2014 (ОКВЭД2).
  2. Найти раздел «L» – «Деятельность по операциям с недвижимостью».
  3. Перейти в класс 68 и в подкласс 68.2 – «Аренда и управление собственным имуществом».
  4. Найти группу 68.20 аренду и управление жилой недвижимостью.
  5. Выбрать подгруппу 68.20.1.

Основной код 68.20 и дополнительный 68.20.1 указывают, когда ИП собирается сдавать в аренду многоквартирные здания, жилые дома и квартиры.

Сбор необходимых документов

Документы по оформлению ИП для сдачи квартиры в аренду передают в органы МФЦ или отдел ФНС РФ. Можно провести процедуру через интернет портал госуслуг или сайт ФНС РФ.

Пользование онлайн услугами возможно для лиц, имеющих учетную запись на портале.

Что подготовить:

  1. Паспорт.
  2. Заявление с просьбой о регистрации ИП.
  3. Ходатайство о предоставлении предпочтительного способа налогообложения.
  4. Документы, удостоверяющие право собственности на квартиру.
  5. Квитанцию о внесении пошлины.

Оригиналы вышеперечисленных документов передают органам, уполномоченным предоставлять разрешение на открытие ИП.

Уплата пошлины

Открытие ИП по сдаче квартиры в аренду обойдется в 800 рублей. Это стоимость госпошлины, вносимая за постановку предприятия на учет в ФНС. Кроме этого придется потратиться на счет в банке (500 рублей) и оплатить составление договора юристом.

Внимание! Оплата через портал Госуслуги производится со скидкой в размере 30% от суммы платежа.

Когда можно начать сдавать жилое помещение?

Заявление об открытии ИП по сдаче жилья в аренду государственными органами рассматривается в течение 3-5 дней. За это время арендодатель может давать объявления о сдаче квартиры в наем, а уже после получения положительного ответа ( через 5 дней) подписывать договор с арендатором и начинать отсчет арендного срока.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас
 
+7 (499) 938-94-16 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
© Copyright 2020 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.