Взимается ли налог с продажи квартиры с пенсионеров и как получить вычет?

Продажу жилой недвижимости налоговое законодательство считает доходом, следовательно, возникает обязанность по уплате НДФЛ. А как быть, если в роли продавца выступал человек пенсионного возраста?

Это актуальный для пенсионера вопрос: ведь социальные пособия слишком низкие, чтобы брать на себя дополнительные обязанности по оплате налоговой ставки.

Скрыть содержание

• Нужно ли подавать декларацию, если продали недвижимость?
• Как надо считать налоговую ставку для уплаты НДФЛ?
• В каких случаях подоходный не берется?
• Когда предоставляется налоговый вычет?

Нужно ли подавать декларацию, если продали недвижимость?

Налоговый кодекс РФ (глава 23) устанавливает, что при реализации недвижимого имущества гражданин обязан заплатить НДФЛ. При этом социальный статус налогоплательщика не принимается во внимание. А это значит, что налог такие граждане уплачивают в общем порядке. Что касается именно продажи жилья, то статья 217.1 предусматривает определенные льготы по налогообложению.

Отдельный вопрос — взимается ли НДФЛ, если продано жилье, находившееся в собственности более 3 лет, должны ли пенсионеры вносить налог в этом случае. Если квартира принадлежала гражданину на праве собственности более трех лет, то платить НДФЛ не придется в таких случаях:

• недвижимость получена в дар или по наследству от члена семьи или близкого родственника;
• жилье перешло в собственность гражданина в результате приватизации;
• налогоплательщик получил право собственности на объект при передаче его по договору пожизненного содержания с иждивением.

Достаточно, чтобы выполнялось хотя бы одно из указанных условий, чтобы гражданина получил освобождение от уплаты подоходного налога.

Если же объект недвижимости не попадает ни в одну из категорий, то минимальный срок владения им для получения освобождения от НДФЛ составляет пять лет.

Даже при условии, что квартира находилась у пенсионера в собственности меньше 3 или 5 лет, то на основании статьи 220 (пункт 2) НК РФ он имеет право на применение имущественного налогового вычета. Это означает, что доход от реализации имущества можно уменьшить на 1 млн. руб. А если гражданин покупал эту квартиру и у него сохранились документы, то вместо налогового вычета он может уменьшить свой доход на стоимость жилья при его приобретении.

Дополнительно можно воспользоваться и социальным вычетом при условии, что в том же периоде, когда жилье было продано, пенсионер оплачивал лечение, покупку лекарств или оплату взносов на ДМС для себя и/или своего супруга. В этом случае налоговую базу можно уменьшить на сумму таких затрат в пределах 120 тыс. руб.

Таким образом, на вопрос, облагается ли налогом сделка по продаже квартиры пенсионером, ответ законодательства положительный: заплатить налог придется на тех же основаниях, что и работоспособным гражданам. В общем порядке они могут получить имущественные и социальные налоговые вычеты либо уменьшить размер дохода на сумму понесенных при покупке жилья расходов.

Как надо считать налоговую ставку для уплаты НДФЛ?

Статья 224 НК РФ определяет, что в случае продажи недвижимости налоговая ставка установлена в размере 13% от полученного дохода.

Пример. Пенсионер Ветров С.И. в 2018 году продал квартиру, которая находилась у него в собственности менее трех лет. По договору недвижимость продана за 2750 тыс. руб. При подаче декларации он воспользовался правом на имущественный вычет. Следовательно, налог рассчитывается так:

(2750000 – 2500000) * 13% = 32500 руб.

Есть еще один вариант определения налоговой базы. Статья 220 (пункт 3, пп. 1) НК РФ позволяет получить налоговый вычет в размере 2 млн. руб. при участии в строительстве нового жилого объекта или в случае покупки другого жилья в том же налоговом периоде.

Таким образом, если в 2018 году гр. Ветров продал одну квартиру и купил новую, которая стоила, например, 1800 тыс.руб., то он должен заплатить налог вот в каком размере:

(2750000 – 1800000) * 13% = 123500 руб.

Нередко пенсионер, как и трудоспособный гражданин, имеет возможность воспользоваться несколькими вариантами из указанных выше. В этом случае целесообразно произвести предварительные расчеты и определить, какой из способов будет наиболее выгодным в конкретной ситуации.

В каких случаях подоходный не берется?

Пенсионер может быть освобожден от уплаты НДФЛ в нескольких случаях:

1. Квартира находилась в собственности больше 3 (5) лет (статья 217.1 НК РФ). Тогда не придется не только платить налог, но и подавать декларацию 3-НДФЛ.
2. Если гражданин имеет право на имущественный вычет (1 или 2 млн. руб.), а квартира была продана по цене меньше указанной суммы, то обязанность по уплате налога не возникает.
3. Когда цена продажи объекта недвижимости меньше, чем понесенные на ее приобретение расходы, пенсионер также получает освобождение от НДФЛ. Но в данном случае необходимо подтвердить все эти расходы документально, т.е. приложить к декларации договор купли-продажи и расписку о передаче денежных средств.
4. Еще один вариант – продажа квартиры, собственниками которой являются несколько человек. Тогда при оформлении продажи каждой доли отдельным договором налоговая база снижается и может быть меньше, чем максимальный размер налогового вычета.

Воспользуемся данными нашего примера. Гр. Ветров продал квартиру за 2750 тыс. руб., но кроме него собственниками были его жена и двое детей. Тогда сумму следует поделить на 4. На каждого из налогоплательщиков приходится 2750 / 4 = 687,5 тыс. руб.

Не будет Ветров платить НДФЛ и в тех случаях, если квартир у он покупал по цене, например, 3 млн. руб., т.е. больше той цены, за которую он ее продал, либо если квартира была куплена ранее больше, чем три года (пять лет) назад.

Когда предоставляется налоговый вычет?

Налоговый вычет пенсионеру полагается в таких случаях:

• при продаже жилья, бывшего у него в собственности менее 3 или 5 лет;
• при наличии на руках документов, подтверждающих факт покупки этой квартиры.

Пример с гр. Ветровым. Квартиру, проданную в 2018 году, он купил в 2016 году. т.е. владел ею фактически только два года. Тогда налоговая база уменьшается на 1 млн. руб., т. налог платится с разницы: 2750 – 1000 = 1750 тыс. руб. Ставка 13% применяется именно к сумме разницы.

(2750 + 2500 – 1000) * 13% = 552,5 тыс. руб.

Пенсионеры при продаже жилой недвижимости уплачивают налог на доходы в общем порядке. Они так же, как и другие граждане, имеют право на имущественный и социальный вычеты и на прочие льготы, разрешенные налоговым законодательством. Закон допускает возможность не платить налог либо снизить его. Перед подачей декларации лучше предварительно посчитать, какой из законных вариантов будет оптимальным в конкретной ситуации.