Как продать квартиру по кадастровой стоимости и можно ли назначить цену ниже или выше?
Стоимость жилья регулируется правилами функционирования цен на рынке недвижимости.
Основным понятием, участвующим в сделках купли-продажи является рыночная стоимость.
Принято считать, что она выше кадастровой, но отдельные ситуации, сопутствующие сделке, могут быть исключением из правил. Подробнее об этом в данной статье.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
- Виды цен на жилье: какое дешевле?
- Влияет ли на налогообложение?
- Продажа недвижимости по государственной оценке и ниже или выше
- Меньше ли налоги при продаже, можно ли не платить?
Виды цен на жилье: какое дешевле?
Рыночная стоимость жилья – это цена, установленная на группы объектов недвижимости со сходными характеристиками в одной зоне застройки, с учётом поправок и различных нюансов. Определяется путём сравнения с аналогами или посредством умножения удельной стоимости жилья на общую площадь квартиры. Может изменяться:
- под влиянием спроса и предложения на определённые объекты;
- в зависимости от платёжеспособности населения;
- от иных факторов, влияющих на рынок жилья.
Удельная стоимость – это цена 1 м2 жилой площади, установленная в районе расположения продаваемой квартиры.Рынок недвижимости влияет на ценообразование самым непосредственным образом. Если те или иные функции жилья морально устарели или подлежат существенному износу, цена на жильё может значительно упасть. И наоборот – она повышается в новых элитных домах, с улучшенными параметрами и техническими характеристиками.
Главная особенность рыночной стоимости – это индивидуальный подход к объекту недвижимости, при оценке которого учитываются все его свойства, как увеличивающие, так и снижающие цену при купле-продаже.
Кадастровая стоимость земель, жилой и нежилой недвижимости внесена в информационный банк Государственного кадастра недвижимости. В отличие от рыночной, она устанавливается один раз в 5 лет. Для этого проводится специальная ревизия, пересматривающая стоимость каждого объекта с учётом:
- года постройки здания и его амортизационного износа;
- развития инфраструктуры в районе расположения дома;
- статуса населённого пункта;
- на общий коэффициент повышения цен в регионе.
Эти и другие элементы ценообразования учитываются специалистами оценщиками и выступают базовым основанием при переоценке жилья.
Главное существенное отличие между этими видами ценообразования: унифицированный и специальный подход.
При определении кадастровой стоимости берутся группы схожих объектов, на которые определяется общая цена, без учёта поправок. Она не зависит от технического и косметического состояния квартиры, а также от иных её преимуществ и недостатков. Рынок недвижимости диктует обязательство собственника или оценщика, учитывать все нюансы.
Несмотря на то, что между данными видами оценки существуют различия, они могут совпадать. Если квартира находится в плачевном состоянии, стоимость жилья, продиктованная рынком, может быть ниже кадастровой.
В среднем нужно ориентироваться на разницу между кадастровой и рыночной стоимостью, не превышающую 30% в сторону её уменьшения или увеличения.Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
- Что важно знать владельцу о том, через сколько можно продавать квартиру после покупки, и о порядке налогообложения?
- Как сэкономить на выплате налога с прибыли при продаже квартиры, приобретенной в ипотеку?
- Рука государства: ставки налога на приватизированную квартиру для работающих граждан и пенсионеров
- Каковы нюансы продажи квартиры банку и что нужно для покупки жилья, которое было в залоге? Полезные советы
- Как быстро и выгодно реализовать жильё и когда лучше продавать квартиру? Советы специалистов
Влияет ли на налогообложение?
Согласно статье 217 НК РФ, для продавца установлен минимальный срок владения объектом. С учётом поправок, внесённых Федеральным законом № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» от 29.11.14 г., в 2019 году он составляет 5 лет.
Исключением являются собственники, которые приобрели квартиры до 1.01.16 г. Изменения их не коснулись, соответственно, в 2019 году и далее, они могут продавать жильё, не облагая сделку налогом.
Объекты, которые при купле-продаже требуют начисления НДФЛ, могут определять налоговую базу для его расчёта:
- согласно стоимости, указанной в договоре купли-продажи;
- согласно кадастровой стоимости.
При определении суммы налога, соответствующей кадастровой стоимости объекта, применяются нормы статьи 403 НК РФ. После принятия Закона № 382-ФЗ, вступили в силу новые правила расчёта НДФЛ, так как некоторые недобросовестные налоговые резиденты РФ намеренно и необъективно занижают стоимость жилья при продаже, пытаясь снизить объём НДФЛ, который удерживается с продавца.
Поэтому для расчёта во внимание может приниматься кадастровая стоимость, если установленная в договоре цена квартиры ниже кадастровой на 70% и больше. Но такое правило распространяется только на права собственности, возникшие с начала 2016 года. Если собственность возникла раньше, то для расчёта берётся цена, установленная для сделки договором купли-продажи (ДКП).
Продажа недвижимости по государственной оценке и ниже или выше
Продавать жильё по кадастровой стоимости и ниже, собственникам квартир приходится по следующим причинам:
- если такова рыночная цена жилья;
- если квартира проблемная или с долгами;
- при необходимости срочной продажи;
- если покупательская способность граждан населённого пункта крайне низкая;
- если кадастровая стоимость установлена неадекватно.
То же самое происходит, если недобросовестный продавец, пытаясь снизить размер НДФЛ, убедил покупателя внести в ДКП цену объекта, более низкую, чем реально полученная им сумма денег по сделке. Но такие действия сторон несут в себе существенные риски и являются незаконными.
Если кадастровая стоимость завышена, её можно оспорить в судебном порядке исковым заявлением, с приложением актов оценки от независимого оценщика.Если квартиру нужно продать по цене, ниже чем установленная рынком, то алгоритм купли-продажи будет несущественно отличаться, с учётом данного нюанса. В целом все этапы сделки должны сохраняться, особое внимание нужно обратить на следующие:
- оценка квартиры;
- поиск покупателей и организация просмотров;
- оформление ДКП и его регистрация.
Заказ справки
Если собственник желает выставить на продажу жильё по кадастровой стоимости, то ему нет смысла заниматься расчётами, достаточно обратиться в МФЦ и заказать из Росреестра кадастровую справку о кадастровой стоимости. Из неё следует получить искомые сведения. Их можно сравнить с ценами, указанными на аналогичное жильё при продаже.
При необходимости дальнейшего уменьшения цены, лучше всего обратиться к независимому оценщику и получить официальную бумагу. Но нужно следить, чтобы участвующая в сделке цена не была ниже на 70%, чем указанная в полученной справке.
Поиск покупателей и организация просмотров
Подавая объявление на специальные сайты или в местные СМИ, нужно сделать акцент на то, что квартира продаётся:
- дёшево;
- от собственника;
- возможен торг.
Причины заниженного ценообразования в объявлении озвучивать не стоит. Но перед просмотрами лучше всего в общих чертах их изложить, чтобы отсеять покупателей, не готовых взять на себя существующие проблемы.
При просмотре следует показать квартиру, сделать акцент на снижении её цены, в контексте которого подробно изложить причины низкой цены. Покупателю нужно предъявить пакет заранее подготовленной документации:
- Гражданский паспорт.
- Документ о возникновении права собственности: договор имущественной сделки, свидетельство о наследовании или решение суда.
- Выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности.
- Технический паспорт жилого помещения с экспликацией из поэтажного плана.
- Кадастровый паспорт.
- Кадастровую справку об отсутствии залога и ареста.
- Копию лицевого счёта.
- Выписку из поквартирной книги.
Дополнительно могут потребоваться:
- Согласие супруга, если квартира является совместной собственностью.
- Согласие органов опеки и попечительства, если собственник несовершеннолетний.
Ели документы не готовы, или в иных случаях по усмотрению сторон, вначале можно оформить предварительный договор купли-продажи, по которому получить аванс или задаток.Оформление ДКП
После того как все предварительные процедуры прошли, можно приступать непосредственно к сделке. она проходит путём оформления и подписания сторонами договора купли-продажи. При заниженной стоимости, он должен содержать следующие сведения:
- Предмет договора, с указанием параметров квартиры и сторон сделки, с указанием данных Продавца и Покупателя.
- Положение о том, что объект находится в собственности, и сделка не нарушает ничьих имущественных интересов. Здесь же нужно перечислить причины, которые представляют проблему для покупателя: обременение завещательным отказом, не выписанные жильцы и иные причины, если они есть.
- Цена квартиры.
- Условия оплаты: использование сертификата, ипотечный кредит и иные условия.
- Способы расчёта: наличными, аккредитив, банковская ячейка.
- Сроки оплаты.
- Условия и сроки передачи квартиры покупателю.
- Права и обязанности сторон ДКП.
- Ответственность сторон, в том числе – при расторжении ДКП.
В завершение ставятся подписи сторон, по усмотрению ДКП может быть нотариально удостоверен. Подписанный договор с приложением документации передаётся в МФЦ для регистрации сделки. Регистрация, если стороны обратятся в МФЦ вместе, может завершиться за 10 дней.
Меньше ли налоги при продаже, можно ли не платить?
Если цена, указанная в сделке не ниже, чем на 70% от кадастровой стоимости, то для расчёта будет браться сумма, указанная в ДКП. То же касается сделок с собственностью, если она возникла до конца 2015 года. Удержание будет составлять 13% от суммы, указанной в договоре, с учётом:
- полученного ранее аванса или задатка;
- денег, начисленных из средств сертификата;
- вычета минимальной, не облагаемой налогом суммы в 1 000 000 рублей.
Например, кадастровая стоимость жилья, по которой была продана квартира, составляет 2 350 000 рублей. Предварительно взимался аванс 50 000. Это означает, что полученные в качестве предоплаты 50 000 облагаются налогом вместе с остальной суммой. А 1 миллион, который не подлежит налогообложению, вычитается и не участвует в расчёте НДФЛ.
Чтобы найти 13% от 1 350 000 рублей, нужно провести следующие расчёты: 1 350 000 : 100 х 13. В итоге получается налоговая сумма 175 500, которую следует внести в налоговую декларацию. А если оценить квартиру в 1 000 000 рублей – налог взиматься не будет, при одном из условий:
- квартира была приобретена до 2016 года;
- её кадастровая стоимость составляет не больше, чем 3 330 000 рублей.
В таком случае от налога можно избавиться, указав в ДКП стоимость жилья в 1 миллион, с которого налог не удерживается.
Цена квартиры при продаже может быть равна кадастровой стоимости, или быть ниже. Если продавец приобрёл квартиру в 2016 году, то установленная цена не должна быть ниже кадастровой стоимости больше, чем на 70%, иначе расчёт будет производиться согласно нормам статьи 403 НК РФ. Сделка идентична обычной купле-продаже, за исключением некоторых нюансов.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!