В каких случаях при продаже комнаты нужно согласие собственников, и как получить и оформить отказы от соседей?

Долевая собственность на квартиру допускает продажу доли одним из участников.

При этом следует учитывать нюансы проведения сделки.

Рассмотрим, в каких случаях требуется согласие от соседей или собственников при продаже комнаты, а в каких нет.

Скрыть содержание

• Можно ли продать долю в квартире без согласия второго и других собственников и как с ними договориться?
• Как получить документ от совладельцев недвижимости у нотариуса и без него?
• Можно ли без согласия?
Нужно ли разрешение совладельцев при регистрации по договору дарения?      Оформление сделки      Что делать после уведомления собственников?    

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго и других собственников и как с ними договориться?

Долевая собственность, согласно статье 244 ГК РФ, возникает при оформлении одного объекта на двоих и более, человек.

Она предусматривает совместное пользование, владение и распоряжение помещением. Поэтому все вопросы, связанные с такой квартирой требуется решать сообща. Не исключение и процедура купли-продажи.

Согласно нормам статьи 250 ГК РФ совладельцы на правах долевой собственности имеют преимущественное право покупки недвижимости, в том числе – доли в квартире.

Это означает, что при планировании купли-продажи их нужно уведомить надлежащим образом в первую очередь, а их отказ от своих преимуществ, предъявляется при проведении сделки и её регистрации.

Договориться с ними можно несколькими способами. Оптимальный вариант, если продавец делает сообщение о предстоящей продаже доли и предлагает её выкупить на правах имеющихся преимуществ.

При отказе от приобретения доли, им следует обратиться в нотариальную контору и там оформить согласие на сделку с отказом от права преимущественной покупки.

Если соседи отказываются идти в нотариат под благовидным или иным предлогом, продавец вправе воспользоваться другим вариантом уведомления, отправив его Почтой РФ.

Как получить документ от совладельцев недвижимости у нотариуса и без него?

Без предъявления согласия от соседей сделка состояться не может. Оформленный и подписанный договор купли-продажи комнаты (ДКП) не пройдёт регистрацию без предоставления сведений об отказе совладельцев.

А без регистрации сделка не будет внесена в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), что означает полное отсутствие правовой базы и не вступление договора в силу.

Нотариальное согласие на сделку подготавливается приблизительно в течение часа после обращения в контору, его подготовка обойдётся примерно в 1-1,5 тысячи рублей.

Оформление уведомления о продаже заказным письмом производится продавцом доли. Если его соседи проживают вместе с ним в квартире, то ему следует отправить заказное письмо на собственный адрес, а получателем указать своего соседа.

Каждому сособственнику требуется отправить отдельное письмо. При отсутствии одного из совладельцев, следует узнать его адрес, и выслать такое письмо по адресу нахождения.

В письме-уведомлении должно быть указано следующее:

• факт продажи доли в квартире;
• уведомление о праве преимущественной покупки со ссылкой на ст. 250 ГК;
• цена доли.

Письмо нужно вложить в конверт и не запечатывать его. Оператор почтового отделения удостоверится, что в конверт действительно вложен обозначенный документ, сделает опись вложения и передаст её отправителю. После этого письмо запечатывается и отправляется с уведомлением о получении.

• Скачать бланк письма-уведомления о продаже доли в квартире
• Скачать образец письма-уведомления о продаже доли в квартире

Доставка письма зависит от скорости работы почты и может в среднем занимать от двух-трёх дней до недели.
Стоимость отправления с простым уведомлением может немногим превышать сумму в 100 рублей. Отправление такого письма, если не последовало согласия на выкуп доли, равноценно получению отказа от соседей.

Можно ли без согласия?

Рассмотрим, можете ли вы продать долю в квартире или комнате без согласия соседей. Иногда получение отказа от соседей является проблематичным. Например, они вступают в противоборство и намеренно срывают сделку.

Или – один из них не проживает на совместной жилплощади. В этом случае можно выбрать один из подходящих способов продажи, ориентируясь на следующие варианты:

• дарение комнаты;
• продажа покупателю доли комнаты;
• продажа комнаты после уведомления собственников.

Каждый из перечисленных вариантов имеет свои плюсы и минусы и может применяться совершенно законно, но с некоторыми предосторожностями.

Нужно ли разрешение совладельцев при регистрации по договору дарения?

Дарственная на долю в квартире оформляется без согласия соседей, что является существенным плюсом.

Сама по себе сделка дарения является законной, но её особенностью является то, что взамен подаренного имущества даритель не вправе получать деньги, услуги или иные вещные права.

Поэтому передача денег за получение комнаты в дар будет обеспечена некоторыми рисками, и полностью зависеть от добросовестных намерений сторон.

Провести эту сделку можно, составив договор дарения самостоятельно, а затем – удостоверив его нотариально. Или полностью заключив у нотариуса. Оформление такого договора, если стороны не родственники, обойдётся в стоимость:

• технических услуг, которые могут составлять 5-10 тысяч рублей;
• госпошлины, составляющей 0,6% общей стоимости доли (родственникам 0,3%).

Так как в дарственной стоимость объекта не указывается, нужно принести один из документов:

• справку из БТИ о цене объекта;
• кадастровую справку о кадастровой стоимости указанной доли;
• заключение эксперта по оценке.

Кроме этих трат одариваемое лицо уплачивает 13% от стоимости дара в виде НДФЛ. Эта оплата вносится обязательно в течение налогового периода заполнением декларации. От налогообложения освобождаются только близкие родственники:

• родители и дети, в том числе усыновители и усыновлённые;
• супруги;
• бабушки и дедушки, внуки и внучки.

Сама сделка оформляется нотариусом в тот же день, на её регистрацию уйдёт приблизительно неделя, если документы будут переданы через МФЦ и 3 дня, если их сразу примет отделение Росреестра.

Оформление сделки

Если соседи не чинят препятствий для подписания отказа, но продавец желает продать квартиру определённому лицу, обойти проблему преимущественного права покупки можно продажей ничтожной части доли. Алгоритм действий следующий:

1. Владелец доли уведомляет соседей о продаже ничтожно малой части доли в квартире, оценённой им по максимальной рыночной стоимости.
2. Они дают отказ от преимущественного права покупки, или он оформляет его рассылкой заказных писем.
3. Продавец оформляет договор купли-продажи с покупателем на малую часть своей комнаты, регистрирует сделку.
4. После регистрации сделки покупатель становится таким же совладельцем долей, как прочие соседи. Между ними право преимущественной покупки не действует.
5. Стороны оформляют куплю-продажу на оставшуюся долю, регистрируют ДКП в Росреестре.

Также как и в случае с дарением, эта сделка оформляется в нотариальной конторе или удостоверяется нотариально. Это правило распространяется на все сделки с долями.

Поэтому к нотариусу придётся обращаться дважды. Чтобы сэкономить деньги на составлении договоров, их можно будет составить самостоятельно. Тогда потребуется оплата только за удостоверение.

Эта сделка является совершенно законной, в юридическом плане у неё отсутствуют слабые места. Но и здесь имеются свои, хоть и не столь существенные минусы.

Например, один из соседей не откажется от своего преимущества и согласится выкупить изначальную долю. Тогда вся схема развалится, и наилучшим выходом для продавца буде продажа всей своей имущественной части в общем праве.

Что делать после уведомления собственников?

После уведомления собственников надлежащим образом, посредством отправки заказного письма, нужно подождать в течение месяца.

Если он не даст положительного ответа, можно приступать к сделке. При получении официального отказа, можно приступать к оформлению сделки немедленно. Эти нормы регламентированы п.2 статьи 250 ГК РФ.

Нотариусу (юристу) при оформлении ДКП, а также в МФЦ при передаче документации на регистрацию, предъявляются доказательства отправки писем. Ими служат следующие бумаги, полученные в почтовом отделении:

• квитанция об отправке заказного письма с уведомлением;
• опись вложения;
• уведомление о том, что письмо получено адресатом.

Если приходило письмо с официальным отказом, его следует также приложить к пакету документации, удостоверяющей факт надлежащего уведомления соседей.

Если регламент процедуры нарушен, сособственник может выступить истцом и истребовать восстановление нарушенного ответчиком права преимущественной покупки. Такие полномочия сохраняются за ним на протяжении трёхмесячного срока.

Чтобы процедура уведомления имела максимальную правоспособность и не могла быть впоследствии оспорена соседями, уведомление можно отправить через нотариат. В этом случае отправляется нотариальная бумага, сообщающая все необходимые сведения, а отправителем оформляется нотариус, заполнивший уведомление.

В этом случае продавцу нужно только оформить документы у нотариуса, а затем подойти через месяц за нотариальной выпиской о надлежащем проведении процедуры. Каждое такое уведомление обойдётся собственнику в пределах полутора тысяч рублей.

При продаже комнаты или иной доли в квартире, в первую очередь следует уведомить соседей. Если они препятствуют сделке, можно оформить дарственную на покупателя или вначале продать ему малую долю, а затем – остальную часть прав. После отправки уведомление, если его проигнорировали, то нужно подождать один месяц.