Все нюансы аренды квартиры с правом выкупа: плюсы и минусы, составление договора, регистрация

Многих арендаторов волнует то, можно ли выкупить жилье, которое они арендуют.

Законодательство позволяет это сделать, причем такая сделка может быть выгодна для обеих сторон.

Основное в данном вопросе – правильное составление договора и выполнение всех необходимых условий.

Скрыть содержание

• Можно ли купить арендное жилье?
• Что значит снять, сдать жилье с дальнейшим правом его выкупить?
• В чем разница соглашения с застройщиком и физическим лицом?
• Плюсы, минусы и риски при съеме и сдаче на данных условиях
• Необходимые документы
• Как правильно составить договор?
• Порядок регистрации в Росреестре

Можно ли купить арендное жилье?

Выкупить арендованное жилье возможно:

1. Вопрос может быть решен напрямую с собственником.
2. Также есть государственные программы аренды с правом выкупа в дальнейшем.

Второй вариант считается надежным и исключает ситуации, когда какая-то из сторон может нарушить условия сделки. Однако можно найти человека, который готов предоставить вам жилье на необходимых условиях, можно составить соответствующий договор, предусмотрев все важные моменты.

Что значит снять, сдать жилье с дальнейшим правом его выкупить?

На практике этот вариант часто является выгодным для обеих сторон, но встречается он достаточно редко.

Законодательно отношения между владельцем квартиры и покупателем-арендатором регулирует Гражданский кодекс РФ. Вся необходимая информация содержится в статьях 606-625.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть как собственник, так и другое лицо, имеющее соответствующие права по закону. Время, когда имущество перейдет в собственность арендатора, может совпасть сроком окончания договора либо наступить раньше.

Пункт о выкупе можно добавить в договор уже после его заключения. При этом принудить арендатора к обязательному выкупу невозможно. Сделка долгосрочного найма будет действовать до того момента, пока не окончится срок найма, прописанный в документе, либо пока кто-то из сторон нарушит условия соглашения,

В чем разница соглашения с застройщиком и физическим лицом?

Аренда с выкупом у частного лица и застройщика отличается следующим:

1. Обычно застройщики предлагают не аренду с выкупом, а покупку жилья в рассрочку. Последняя предполагает внесение первоначального взноса, отсутствующего при оформлении договора.
2. Застройщики часто сдают недвижимость с дальнейшим выкупом на стадии строительства, в то время как у частных лиц арендуется готовое жилье.
3. Договор между частными лицами предусматривает, что многие моменты они могут регулировать между собой без документального его подтверждения. В случае с застройщиками соглашение определяет все моменты.

Плюсы, минусы и риски при съеме и сдаче на данных условиях

Составление договора аренды с последующим выкупом может быть выгодно в силу таких достоинств:

• Покупатель такому договору получает рассрочку, которая дает ему возможность постепенно оплатить покупку собственного жилья без кредитов и переплат.
• Продавец получит пассивный доход в виде систематической платы за аренду.
• Стороны могут рассчитываться по удобной схеме. Возможны отсрочки либо, напротив, плата сверх установленной заранее суммы – это они решают между собой.
• Поскольку покупатель и продавец связаны договором, это гарантирует неприкосновенность жилья и защиту имущества от умышленного нанесения вреда.

Наряду с этим присутствуют некоторые минусы. Они в основном чреваты рисками для сторон, поскольку переход права собственности на имущество происходит не в момент заключения договора.

Риски для продавца будут следующими:

• Если недвижимость вырастет в цене, выгода будет упущена. Такие договора заключаются в отсрочкой платежа на довольно долгий срок, который может составлять 5-10 лет и больше. За это время стоимость квадратного метра может существенно вырасти, но цена недвижимости при этом останется той, что указана в соглашении.
• Арендованная квартира может применяться покупателем не по назначению, к примеру, для сдачи в поднаем либо ведения коммерческой деятельности.
• Увеличение тарифов на коммунальные платежи и налогов на собственность может со временем нивелировать прибыль от аренды. Этот риск обычно устраняется договоренностью о тарификации взносов с учетом экономической ситуации.

Недостатки и риски для покупателей могут заключаться в следующем:

• Если договор дает такую возможность продавец может неожиданно повысить цену аренды и общую стоимость недвижимости.
• Бывают случаи, когда продавец умирает до того момента, как арендатор станет владельцем недвижимости. Тогда придется составлять такой же договор с наследниками, и не факт, что условия не ухудшатся. Придется также решать проблему с уплаченными взносами.
• Жилье может оказаться под арестом либо выступать в качестве залога. Также при объявлении продавца банкротом недвижимость могут отнять.

Таким образом, подобная сделка чревата многочисленными рисками. Соблюдение договоренностей во многом основывается на доверительных отношениях между двумя сторонами. Поэтому довольно часто такие договора между собой заключают родственники либо хорошо знакомые люди.

Необходимые документы

Предварительно арендатор должен ознакомиться с документами, которые подтверждают законность действий арендодателя в отношении распоряжения имуществом.

Если документ из ЕГРП подтверждает право собственности, можно переходить к заключению договора.

Для этого потребуются следующие документы:

• паспорта владельца квартиры и арендатора;
• при наличии у сторон супругов – их согласие сделку;
• выписка из ЕГРН на недвижимость;
• технический паспорт на недвижимость;
• выписка из ЖКХ с указанием лиц, прописанных в квартире.

Как правильно составить договор?

Если в договоре отсутствует упоминание о сумме выкупа, он будет считаться простым соглашением об аренде.

Чтобы арендатор в будущем гарантировано стал владельцем квартиры, в договоре должны быть отражены такие пункты:

1. Личные данные двух сторон сделки, в частности, адреса регистрации и фактического проживания.
2. Подробная информация об объекте недвижимости. Должен быть указан кадастровый номер, размер жилой и общей площади, точный адрес.
3. Указания того, что будет оплачивать коммунальные платежи и ремонтные работы при необходимости на время аренды.
4. Упоминание возможности выкупа квартиры – при отсутствии этого пункта сделка не будет действительной.
5. Пункт о том, что после временной аренды жилье станет собственностью нынешнего квартиросъемщика.
6. Указание величины ежемесячных платежей и выкупной суммы за квартиру.
7. Сроки аренды, время и порядок выплат. Они обычно фиксированы, однако можно предусмотреть возможность изменения и перераспределения их с сохранением общей цены квартиры.

Участники сделки также могут сами добавить в договор пункты, которые они посчитают обязательными. Каждая сторона должна подписать договор и сохранить его на период действия.

Начиная с этого момента жилье получит другого хозяина. Нотариально заверять эту сделку не надо.

• Скачать бланк договора аренды квартиры с последующим выкупом
• Скачать образец договора аренда жилья с последующим выкупом

Порядок регистрации в Росреестре

Регистрация договора аренды с последующим выкупом в Росреестре обязательна, если с момента заключения сделки до внесения полной выкупной суммы пройдет более года. В таком случае на жильё накладывается обременение. Если же выкупная сумма будет получена за меньший срок, регистрация обременения не требуется.

1. Совершить оплату госпошлины в размере 2000 рублей. Сделать это можно в отделении любого банка.
2. Собрать нужные документы (квитанция об оплате, договор в 3 экземплярах, паспорта сторон, выписка из ЕГРН).
3. Написать заявление и подать документы в Росреестр (лично либо через МФЦ). Также можно направить их по почте, но при этом также потребуется прикладывать список всех документов.
4. Через 10 дней получить в органах выписку на объект недвижимости с обременением и договор в одном экземпляре.

Аренда с последующим выкупом может быть удачным и выгодным решением для обеих сторон. В то же время она связана с рядом рисков, поэтому подходить к составлению и заключению договора важно ответственно.