Как сдать квартиру иностранцу? Правовая база и тонкости процедуры

Иностранные граждане нередко приезжают в РФ надолго и для проживания им нужна жилплощадь. Сдача квартиры иностранцам в аренду становится востребованной услугой, которая важна, как для арендодателя, так и для гостя.

Вопрос о том, как сделку провести правильно, без риска и нарушения законодательства, заслуживает особого рассмотрения.

Скрыть содержание

• Правовая база
• Как сдать жильё иностранцу?
Подготовка жилья     Подбор арендатора     Проверка документов     Обеспечение юридического сопровождения    
• Особенности договора найма
• Согласование и регистрация договора
Налогообложение     Регистрация иностранца    
• Ответственность арендодателя

Правовая база

Для исключения проблем с законодательством потенциальному арендодателю следует ознакомиться с содержанием следующих документов:

1. Закон №109-ФЗ от 18.07.2006. Он регулирует миграционный учет иностранцев в России.
2. Закон №115-ФЗ от 25.07.2002, определяющий права иностранных граждан на территории РФ.
3. Закон №122-ФЗ от 21.07.97 (в редакции 03.07.2016), устанавливающий правила регистрацию сделок с недвижимостью.
4. Гл.7 раздела 3 ЖК РФ. Здесь определяется порядок предоставления квартир по договору найма.
5. Гл.35 ГК РФ, регламентирующая правила оформления договоров найма.
6. Налоговый Кодекс РФ (гл.25.3 ч.II и ст.333.28 п.1), устанавливающий размер и правила взимания налогов и госпошлин.

Указанные нормативно-правовые акты регламентируют правила и порядок сдачи квартиры в аренду иностранцам, а также определяют систему налогообложения.

Как сдать жильё иностранцу?

Сдача квартиры в аренду иностранному гражданину – это достаточно прибыльный бизнес, имеющий свои особенности. Сделка осуществляется на основании договора найма, при этом предъявляются повышенные требования к жилью, согласованию и регистрации. Вся процедура предусматривает определенный порядок.

Подготовка жилья

Подготовительный этап должен удовлетворить иностранца по условиям проживания и исключить проблемы с имуществом. Он включает такие мероприятия:

1. Проведение ремонта и генеральной уборки. Надо понимать, что иностранец, как правило, готов платить больше, но требует комфортных условий для своего проживания. Евроремонт повышает шансы найти солидного клиента.
2. Максимальное обеспечение бытовой техникой (холодильник, телевизор, микроволновка и т.п.).
3. Наладка и профилактика сантехники, отопительной и других систем, инженерных коммуникаций.
4. Освобождение квартиры от лишнего имущества, а также вывоз в другое место личных и особо ценных вещей, документов.
5. Подготовка описи имущества, передаваемого вместе с жилплощадью в аренду, с указанием его состояния.

Квартира должна иметь привлекательный вид, тщательно убрана и готова к показу.

Подбор арендатора

Для поиска потенциальных арендаторов можно использовать следующие способы:

1. Объявления в СМИ и Интернете.
2. Услуги риэлторских компаний. Важно подобрать надежного и профессионального риэлтора.
3. Старый, проверенный способ – через друзей и родственников. Их рекомендации порой становятся определяющим фактором.

Например, под видом риэлторских контор могут выступать фирмы-однодневки. Высока вероятность попадания в мошеннические схемы при подаче частных объявлений и использовании Интернета.

Проверка документов

Тщательная проверка документов при сдаче квартиры иностранцу – это обязанность ее владельца. Арендатор должен предъявить:

1. Удостоверение личности (паспорт). Необходимо сличить фото с лицом гражданина и ознакомиться с его личными данными.
2. Миграционная карта.
3. Разрешение на временное проживание в РФ.

При проверке важно установить дату пересечения границы и планируемый срок проживания в РФ:

• Во-первых, он должен совпадать с разрешенным сроком пребывания в стране и визой.
• Во-вторых, дата окончания найма жилья должна совпадать с датой отъезда из РФ.

С документов рекомендуется снять ксерокопии. Забирать их запрещено Законом.

Обеспечение юридического сопровождения

Сдача квартиры иностранцу строго регламентируется законодательством. С учетом этого следует обеспечить юридическое сопровождение сделки, а помочь в этом может только опытный юрист, знающий все тонкости вопроса.

Желательно, чтобы он присутствовал уже при первой встрече и проверке документов. Особенно важно его участие в составлении и заключении договора найма, проведении регистрационных действий.

Особенности договора найма

Договор найма оформляется в письменном виде. Обязательной формы не существует, но лучше взять за основу типовую форму из Интернета. Документ должен содержать такие важные разделы:

1. полные сведения об арендодателе и арендаторе, количество жильцов;
2. максимально полное описание сдаваемого жилья и его местонахождение;
3. сумма арендной платы и порядок расчетов, наличие предоплаты и залога;
4. сроки начала и окончания аренды, возможность продления;
5. права и обязанности сторон;
6. ответственность сторон при нарушении договорных обязательств;
7. возможность и порядок досрочного расторжения соглашения;
8. порядок контроля со стороны арендодателя, возможность посещения им квартиры;
9. возможность временного посещения (приезда) родственников и иных лиц.

• Скачать бланк договора найма квартиры
• Скачать образец договора найма квартиры с иностранцем

Договор должен составляться на 2-х языках, родных для арендодателя и арендатора. К договору прикладывается список передаваемого имущества и акт передачи квартиры в аренду.

Согласование и регистрация договора

• Договор аренды, заключенный с иностранцем, обязательно согласовывается с налоговой инспекцией по месту жительства владельца квартиры и администрацией района, где располагается жилье. Порядок согласования регламентируется гл.4 Закона №122-ФЗ.
• Согласование с соседями не требуется.
• Письменное согласие необходимо от всех членов семьи, прописанных в квартире.

Кроме того, уведомление о возможном временном проживании иностранца направляется в Управляющую компанию или ЖЭК.

Госрегистрация соглашения предусмотрена гл.4 Закона №122-ФЗ. Она не осуществляется при сроке аренды менее 1 года. Если продолжительность найма превышает 12 месяцев, то договор приобретает юридическую силу с даты регистрации в Едином госреестре прав (ЕГРП). Для прохождения регистрации документы подаются в территориальное отделение Росреестра.

Налогообложение

Декларацию о доходах необходимо подать в налоговую инспекцию в срок до 30 апреля последующего года. После ее подачи и заполнения справки о доходах платеж необходимо произвести в течение 2,5 месяцев.

Регистрация иностранца

Обязанность по временной регистрации иностранного гражданина на арендованной жилплощади ложится на хозяина квартиры (Закон №109-ФЗ). Иностранец должен встать на миграционный учет в течение 7 суток после прибытия. Арендодатель обязан в течение 3-х суток с момента заселения уведомить органы ФМС путем направления уведомления установленной формы с приложением копии миграционной карты и удостоверения личности арендатора.

Подтверждением постановки на учет считается наличие отрывной части уведомления с соответствующей отметкой органа ФМС. Направить уведомление можно заказным письмом с уведомлением. На почте за такую услугу платится 180 руб. Для проведения регистрации иностранца взимается госпошлина в размере 2 руб/сут, но не более 200 руб. Она уплачивается арендодателем.

Ответственность арендодателя

Нарушение Законодательства РФ со стороны арендодателя строго наказывается штрафными санкциями. При выявлении незаконной сделки без договора предусмотрен штраф в размере 20% от суммы полученного дохода, а при доказательстве умышленности такого деяния – до 40% от сокрытой суммы.

Длительные и серьезные нарушения подпадают под действие Уголовного Кодекса. При значительных суммах сокрытого дохода в течение более 3-х лет штраф составит от 100000 до 300000 руб (ст.198 УК РФ). Умышленное уклонение от уплаты налогов в особо крупном размере карается штрафом 200000-500000 руб или лишением свободы до 3-х лет.

Оно может быть осуществлено в виде штрафа 100000-500000 руб, принудительных работ до 3-х лет или лишения свободы на срок до 3-х лет.

Владелец недвижимости имеет право распоряжаться ее по своему усмотрению. Он может сдать свою квартиру иностранному гражданину и получать за это доход. Важно, чтобы такое действие осуществлялось строго в рамках закона с уплатой налога и регистрацией жильцов. Уклонение от налогов, сокрытие доходов и нарушения регистрационных правил караются штрафом, а то и более суровыми мерами.