Сдавать квартиру в аренду: выгодно ли, какое жилье привлекательнее, какова рентабельность и риски этого бизнеса?

В условиях рыночной экономики у населения появилась свободная недвижимость. Квартиры или дома, полученные по наследству, купленные и не используемые. Встает вопрос, что выгоднее продать или сдать их в аренду? Подробнее о том, как сдать квартиру в аренду и соблюсти все особенности сделки, рассказано в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Что выгоднее — продать жилье или пустить арендаторов?

Нельзя однозначно сказать что продажа квартиры выгоднее сдачи ее в аренду. Все зависит от поставленной цели. Если необходимо разово выручить достаточно крупную сумму, то конечно продажа предпочтительнее.

Учитывая, что продажи на вторичном рынке значительно замедлились и цены упали, вряд ли удастся реализовать квартиру по цене намного выше ее первоначальной стоимости. Конечно можно подождать, когда цены на вторичном рынке будут расти. но никто не сможет назвать точной даты и этот процесс может затянуться.

Сдача квартиры в аренду не принесет большого дохода, но станет постоянным доходом. При этом нужно понимать, что аренда в лучшем случае принесет доход не более 5% годовых от стоимости квартиры.

Сданное жилье: какое и где лучше?

Доходность аренды квартир различна на территории России.

Список самых популярных городов в России

Наиболее высокой доходностью отличаются квартиры в курортных городах на Черноморском побережье:

  • Сочи и пригороды – более 10% от стоимости квартиры;
  • Симферополь и курортные города Крыма – более 8%;
  • промышленные города, где стоимость квартир относительно невысокая – Череповец, Нижний Тагил, Нижневартовск, Мурманск – в пределах 8%;
  • в Москве доходность аренды – в пределах 5%, так как стоимость квартир достаточно высокая.

Популярность по площади и количеству комнат

Популярность арендуемых квартир в основном зависит от площади и количества комнат:

  • самыми популярными являются однокомнатные, студии и смарт квартиры. так как на них больше всего желающих, хорошо сдаются в любом сегменте как посуточно, так и в долгосрочную аренду;
  • двухкомнатные площадью до 50 кв.м. выгоднее сдавать в эконом классе;
  • квартиры с 3 и более комнатами сложно сдать в любом сегменте.

По ценовому сегменту

Квартиры эконом класса пользуются наибольшей популярностью, так как демократичная цена аренды привлекает большое количество арендаторов, учитывая, что часто арендуют квартиры приезжие – студенты, отдыхающие, наемные работники, доход которых не предусматривает больших трат.

Список факторов, привлекательных для арендаторов

Предлагая квартиру в аренду следует учитывать:

  • Ее расположение – близость метро, остановок общественного транспорта, наличие в шаговой доступности магазинов, школ, детских садов и развитой инфраструктуры района.
  • Даже в эконом классе квартира должна выглядеть чистой и презентабельной, при этом ремонт может быть с использованием недорогих материалов.
  • Главное, чтобы в квартире работала вся электрика, сантехника, были в наличии плита, холодильник, желательно и минимальный набор мебели. Если квартиру будете сдавать без мебели придется снизить требования к категории жильцов. В эконом сегменте однокомнатные квартиры, меблированные и без мебели по цене, не сильно отличаются.
Если есть необходимость сделать ремонт в квартире, предназначенной для сдачи в аренду необходимо учесть, что ремонт окупится только в случае, если его стоимость не превысит арендной платы за 2 месяца.

Рентабельность бизнеса: сколько денег можно зарабатывать?

В процентном отношении к стоимости квартиры доход от сдачи ее в аренду практически одинакова на всей территории страны. Доход этот составляет разницу между полученной арендной платой и налогом на доходы плюс коммунальные услуги и расходы на содержание квартиры.

При посуточной аренде в расходы на содержание дополнительно придется включить расходы на:

  • постоянную рекламу;
  • по обеспечению жильцов комплектом ключей;
  • по установлению надежных входных дверей и сейфов для обеспечения безопасности жильцам и их ценностям;
  • постоянное поддержание помещений в надлежащем санитарном состоянии, проведение ежедневной уборки и замены белья;
  • при необходимости оперативного устранения технических проблем.

При длительной аренде дополнительные расходы можно уменьшить, исключив затраты на ежедневную уборку и смену белья, возложив эти обязанности на временных жильцов. Каждый вариант аренды имеет свои плюсы и минусы.

Так при посуточной аренде плата в среднем составляет от 50 до 100 долларов в сутки. но при этом расходы на содержание данного имущества будет выше чем при длительной аренде. При длительной аренде (год или несколько недель/месяцев) арендная плата будет значительно ниже, но нет необходимости ежедневно размещать рекламу и поддерживать надлежащее санитарное состояние жилья.

Какие есть риски, и как их минимизировать?

Любой вариант аренды несет определенные риски:

  • не всегда удается быстро подобрать арендатора, и квартира простаивает;
  • собственник не может проверить потенциального арендатора, так как не имеет доступа к базам МВД и черным спискам;
  • заключенный договор не содержит всех пунктов действующего законодательства, которые позволяют обезопасить собственника квартиры;
  • арендатор отказывается платить и не освобождает квартиру;
  • арендатор портит имущество и не возмещает ущерб;
  • арендатор шумит и мешает соседям;
  • мошенники передали квартиру другим лицам.
Если собственник сдает квартиру в аренду впервые, ему лучше обратиться в агентство недвижимости, где ему помогут составить договор аренды с соблюдением всех требований законодательства, оперативно подберут арендатора и проверят его по всем действующим базам.

Если арендатор нарушает общественный порядок, правила общежития или отказывается освобождать арендованное жилье, необходимо обратиться в полицию, предъявив документы, подтверждающие право собственности на квартиру и заявить, что его квартира занята незаконно. От дополнительных убытков может спасти депозит, который собственник имеет право оставить себе после освобождения квартиры.

Нужно ли работать: процедура без регистрации ИП

Сдавать квартиру в аренду можно и без регистрации статуса ИП. Если находящаяся в собственности квартира временно не используется собственником, сдавать ее в аренду можно без оформления статуса ИП или самозанятого. При этом собственник по итогам года обязан сдать в налоговый орган декларацию о полученных доходах и заплатить налог в размере 13% от суммы полученного дохода.

С 1 июля 2020 году вступил в силу закон 428-ФЗ «О самозанятых», в соответствии с которым, получив статус самозанятого собственник квартиры, который постоянно сдает ее в аренду будет платить налог в размере 4 или 6%. Однако, администрация регионов самостоятельно принимает решение о дате начала действия данного закона на своей территории.

Договор доверительного управления

Доверительное управление – это услуга, которую оказывает агентство недвижимости или конкретный риелтор собственникам, желающим сдавать свою квартиру в аренду. На основании заключенного договора они берут на себя большую часть обязанностей арендодателя, в том числе:

  • поиск арендаторов;
  • прием арендных платежей и передача их собственнику квартиры;
  • оплата коммунальных платежей;
  • контроль за сохранностью сданной в аренду квартиры;
  • заказ клининга для приведения квартиры в порядок.
При доверительном управлении сдача декларации и уплата налогов лежит на собственнике квартиры. При этом закон не предусматривает уменьшения суммы дохода даже на размер коммунальных платежей и платы по договору доверительного управления.

Чаще всего доверительное управлению используют собственники, чьи квартиры находятся вне места их проживания и сдача квартиры в аренду для них несет дополнительные финансовые и временные затраты.

Договор доверительного управления лучше заключать с проверенным агентством, чтобы избежать возможных рисков. Например, недобросовестный риелтор может вместо долгосрочной аренды заключить договор посуточной аренды и часть платы оставлять себе либо заключить договор долгосрочной аренды на срок более 50 лет, что практически приравнивается к ее продаже.

Оспорить в суде такие сделки достаточно сложно, поэтому необходимо очень внимательно изучить договор, прежде чем его подписать и передать ключи от квартиры агенту.

Возможно ли получить доход на сдаче комнат?

При наличии свободной квартиры ее можно продать и получить разовый доход, а можно сдавать ее в аренду и иметь постоянный доход. Получение постоянно дохода это конечно является бизнесом и его необходимо оформить. В этом случае нужно только определиться какой статус больше устраивает.

  • ИП платят взносы в ПФР и социальные фонды, это дает им возможность получать возмещение по больничному листу и заработать пенсию. При регистрации ИП можно приобрести патент и не платить налоги и взносы в фонды, стоимость которого в Москве составит 60000 рублей. Но ИП может выбрать и упрощенную систему налогообложения, при этом ему придется вести бухгалтерский учет и рассчитывать все налоги.
  • Получение статуса самозанятого позволит платить только раз в год платить налог на доход в размере 4% при сдаче квартиры физическим лицам и 6% сдавая площадь юридическому лицу. При этом отчисления в фонды не проводятся и заработать пенсию самозанятому не получится, также как и получить оплату по больничному листу.

Сдавая квартиру или комнату в аренду собственник в первую очередь должен рассчитать свои доходы и расходы, определиться будет ли он зарабатывать пенсионный стаж или просто копить средства на старость. Только решив для себя эти вопросы можно правильно выбрать с каким статусом – физического лица, самозанятого или ИП, будете сдавать в аренду свою квартиру.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас
 
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас
 
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 938-94-16 (Москва) +7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)
© Copyright 2021 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.