Сдача квартиры в аренду легальным способом. Как оформить патент, сколько стоит, каковы плюсы и минусы процедуры?

По закону все доходы физических лиц, в том числе и арендные платежи от квартиросъёмщиков, должны облагаться налогом.

Одним из легальных способов сдачи жилья в аренду выступает оформление патента на соответствующий вид деятельности. В настоящей статье подробно написано о том, что это такое, в каких случаях актуален патент, как его оформить и что для этого потребуется.

Скрыть содержание

• Что это такое?
• Кому подходит такая работа по предоставлению жилья внаем?
• Какие налоговые льготы дает собственнику жилого помещения?
• Стоимость: сколько стоит документ?
• Плюсы и минусы
• Порядок оформления
С чего начать, нужно ли проводить регистрацию ИП?      Куда обращаться?     Какие нужны документы?     Сроки процедуры     Возможные затраты     Причины лишения лицензии    

Что это такое?

Под патентом подразумевается именной документ, дающий право его владельцу заниматься указанным видом предпринимательской деятельности на территории соответствующего муниципального образования, округа, города и т.д. (эта информация также прописывается).

Применительно к владельцам недвижимости, оформленный патент дает право официально сдавать свое жилье квартирантам и получать от этого доход.

Согласно перечню услуг, приведенному в данной норме, собственник недвижимости может на основании патента предоставлять ее другим лицам для временного проживания.

Согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности для такого рода услуг подходит следующий код ОКВЭД: 68.20.1 – «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом» (раздел L).

Кому подходит такая работа по предоставлению жилья внаем?

Патент подходит не в каждом случае. Такой способ уплаты налога с дохода от сдачи жилья в большей степени актуален для следующих лиц:

• граждан, имеющих статус индивидуального предпринимателя;
• владельцев дорогих комфортабельных квартир, расположенных в центральных частях города (в этом случае выгоднее приобрести патент, чем уплачивать налог по другой системе);
• собственников квартир, чей годовой доход от сдачи жилья не превышает 60 000 000 рублей.

Какие налоговые льготы дает собственнику жилого помещения?

Для собственников квартир, оформивших патент на сдачу жилья, предусмотрены следующие виды налоговых льгот:

1. Освобождение от уплаты НФДЛ (в отношении доходов, полученных от квартирантов), от налога на имущества (освобождается жилье, которое сдается) и от НДС.
2. В отдельных субъектах РФ органы местной власти могут устанавливать понижающие коэффициенты при расчете суммы налога, подлежащего уплате по патенту.
3. Наличие возможности снижения налоговой ставки до 4% для предпринимателей из Республики Крым и Севастополь (на период с 2017 по 2021 года).

Согласно ч. 3 ст. 356 НК РФ власти отдельных городов и регионов могут устанавливать дополнительные льготы для патентной системы налогообложения, а также условия для их получения.

Стоимость: сколько стоит документ?

Стоимость патента на сдачу недвижимости внаем в каждом отдельном случае будет отличаться. На эту величину оказывают влияние следующие факторы:

• регион, в котором находится объект недвижимости;
• район города, в котором находится жилье;
• общая площадь помещения;
• потенциальный годовой доход, установленный в конкретном субъекте РФ для соответствующего вида деятельности;
• период времени, на который приобретается патент.

При расчете стоимости используется единая процентная ставка в размере 6% (п. 1 ст. 346.50 НК РФ). Для наглядности можно рассчитать стоимость патента на сдачу Московской квартиры внаем. Площадь помещения – 65 кв. метров, район – центральная часть Москвы, патент оформляется на 1 год.

В соответствии с п. 19 ст. 1 Закона г. Москвы от 31.11.12 года № 53 для указанных параметров жилья, потенциально возможным годовым доходом признается 900 000 рублей. Таким образом, чтобы купить патент на сдачу жилья в приведенном выше примере, нужно затратить: 900 000 * 6% = 54 000 рублей.

Плюсы и минусы

Патентная система налогообложения имеет немало преимуществ, которые выражены в следующем:

• отсутствие необходимости в подаче декларации;
• освобождение от уплаты имущественного налога на весь период сдачи жилья внаем;
• возможность оформления патента на любой срок в пределах от 1 до 12 месяцев;
• внесение одного фиксированного платежа вместо нескольких налогов;
• можно оформить сразу несколько патентов.

Помимо преимуществ, сдача жилья на основании патента также имеет и ряд недостатков. Они представлены в виде следующего перечня:

• Необходимость получения статуса ИП (индивидуального предпринимателя), что занимает дополнительное время и силы.
• Убытки, которые может понести владелец квартиры в случае, если квартирант съедет раньше обговоренного срока.
• При наличии недвижимости в разных субъектах РФ, собственнику придется оформлять патент в каждом регионе. Таким образом, их будет несколько, что доставит лишние неудобства.
• Помимо платы за патент, необходимо также вносить страховые взносы.

Порядок оформления

Порядок оформления патента для сдачи жилья внаём включает в себя следующие шаги:

1. Получение статуса ИП.
2. Подготовка заявления установленного образца.
3. Сбор документов.
4. Подача пакета бумаг в налоговый орган.
5. Ожидание решения и получение патента.
6. Внесение платы.

Более подробно с каждым из описанных выше этапов можно ознакомиться ниже по тексту.

С чего начать, нужно ли проводить регистрацию ИП?

В первую очередь, собственнику квартиры необходимо получить статус ИП. Данное условие прописано в п. 1 ст. 346.44 НК РФ. Для регистрации в качестве индивидуального предпринимателя заявителю необходимо собрать пакет документов и обратиться в налоговый орган по месту проживания.

Подать документы на получение статуса ИП можно несколькими способами:

• самостоятельно;
• через личный кабинет на портале «Госуслуги» (потребуется ЭЦП);
• через нотариуса или банк;
• при помощи посредника (юридическая фирма или частный юрист).

Также на подготовительном этапе необходимо определиться с кодом ОКВЭД (вариант, наиболее подходящий для сдачи жилья в аренду, указан выше по тексту).

Куда обращаться?

Для оформления патента на сдачу жилья внаем, собственнику недвижимости необходимо подать соответствующее заявление в налоговый орган по месту проживания. Сделать это можно несколькими способами:

• путем личного визита в инспекцию;
• через своего представителя;
• в электронной форме;
• отправить по почте с описью вложения.

Какие нужны документы?

Для получения патента заявителю необходимо подготовить соответствующее заявление. Его форма утверждена Приказом ФНС России от 11.07.2017 года № ММВ-7-3/544@ (Приложение № 1). Заявление на выдачу патента можно подать в налоговый орган одновременно с бумагами на предоставление статуса ИП. Если процедурой оформления будет заниматься представитель собственника жилья, то тогда также потребуется доверенность.

Сроки процедуры

В соответствии с п. 3 ст. 346.45 НК РФ налоговые органы обязаны рассмотреть заявление на выдачу патента в течение 5 дней с момента его поступления. При этом в адрес заявителя высылается готовый патент или же уведомление об отказе в выдаче такого документа.

Возможные затраты

Всю совокупность затрат, с которыми может столкнуться собственник, желающий оформить патент для сдачи своей недвижимости внаем, можно разделить на две основные категории:

1. Расходы, которые могут возникнуть на этапе регистрации статуса ИП – сюда можно отнести следующее:
   • Уплата госпошлины (800 рублей). При подаче документов в онлайн режиме такой платёж не взимается.
   • Оформление доверенности на представителя (500-1500 рублей).
   • Услуги нотариуса (1200-3200 рублей). Нотариальное удостоверение паспорта и заявления (при подаче бумаг через представителя).
   • Почтовые расходы (200 рублей).
   • Приобретение ЭЦП (3000-3500 рублей). При подаче документов в онлайн режиме.
   • Вознаграждение юридическим посредникам (3000-7000 рублей).
   Внимание. Итоговая стоимость получения статуса ИП будет зависеть от выбранного способа направления документов в налоговый орган. Самый дешевый вариант – доставить документы лично. Однако это займет много времени.
2. Расходы, возникающие после получения патента – сюда можно включить саму плату за применение патентной системы налогообложения и страховые взносы (собственник квартиры их будет вносить только за себя, при условии, что у него нет наемных работников).

Причины лишения лицензии

В законе приведен список причин, по которым индивидуальный предприниматель может лишиться лицензии на патент. Сюда относятся следующие ситуации (п. 6 ст. 346.45 НК РФ):

• если годовой доход от сдачи жилья в аренду превысил 60 000 000 рублей;
• в случае несоблюдения условия, прописанного в п. 5 ст. 346.43 НК РФ;
• если в течение отчетного периода были реализованы товары, не относящиеся к розничной торговле (эта причина актуальна для предпринимателей, занимающихся соответствующим видом деятельности).

Таким образом, для исключения проблем с налоговыми органами, а также легализации доходов, получаемых от сдачи жилья внаем, собственники могут оформить патент. Для его получения предварительно необходимо будет зарегистрироваться в статусе индивидуального предпринимателя.