Сложности и пути их обхода при продаже квартиры юридическим лицом юридическому или физическому лицу

Если собственник недвижимости юридическое лицо – ООО, АО или другая по форме организация, она имеет право распоряжаться недвижимым имуществом: продавать или покупать. Такие сделки отличаются от сделок между физическими лицами.

В статье расскажем о нюансах и условиях продажи квартиры с участием юридических лиц, какие могут быть риски продающей стороны.

Скрыть содержание

• Оформление сделки между организациями
Необходимые документы     Порядок проведения     Нюансы и особенности     Риски продающей стороны     Затраты собственника    
• Сделка по недвижимости между фирмой и частником
Необходимые документы     Порядок проведения     Нюансы и особенности     Риски фирмы     Затраты собственника    

Оформление сделки между организациями

Перед тем как заключать сделку нужно провести собрание акционеров и согласовать решение о купле-продаже общей недвижимости.

Также необходимо проверить содержание уставных документов, иногда там сказано, о том, что недвижимость нельзя продавать третьим лицам.

В этом случае меняют устав, а потом проводят сделку.

Самое важное в сделке между двумя юр лицами – согласие учредителей и акционеров обеих организаций на куплю или продажу, соответственно. Согласие оформляют в письменном виде.

Форма документа зависит от типа собственности: протокол собрания, заседания акционеров или решение совета директоров.

Советуем прочитать:

Необходимые документы

Пакеты документов для сторон различаются.

Для покупателя:

• копия Устава компании;
• выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
• согласие учредителей на сделку;
• доверенность на представление интересов от имени юрлица (не требуется, если договор подписывается директором на основании Устава);
• паспорт директора организации или доверенного лица.

Для продавца:

• паспорт или учредительные документы юрлица;
• свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН/ЕГРП;
• выписка из реестра, которая подтверждает, что у недвижимости нет обременений;
• договоры приватизации, купли-продажи и другие документы, подтверждающие на каком основании у продавца возникло право собственности;
• технический план и экспликация помещения из БТИ, которая подтверждает, что квартиру не перепланировали незаконно;
• выписка из домовой книги, которая подтверждает, что в квартире никто не прописан;
• выписка из финансово-лицевого счета или Единый жилищный документ, который подтверждает, что нет долгов по ЖКХ.

Самый главный документ в сделках с недвижимостью – договор купли-продажи. Его составляют, учитывая требования гл. 30 Гражданского кодекса РФ.

В договоре должны быть указаны:

1. Предмет сделки;
2. Цена объекта недвижимости;
3. Права и обязанности сторон;
4. Наличие обременений;
5. Условия расторжения договора.

Договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Отсутствие регистрации договора влечет его недействительность.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры юридическим лицом юридическому лицу
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры юридическим лицом юридическому лицу

Порядок проведения

Схема действий для оформления сделки следующая:

1. Организации обсуждают условия купли-продажи недвижимости.
2. Подписывают предварительный договор купли-продажи, покупатель вносит задаток или аванс.
3. Подписывают основной договор купли-продажи.
4. Представители обеих компаний проходят процедуру государственной регистрации перехода права собственности.
5. Покупатель оплачивает остаток по договору купли-продажи.
6. Стороны подписывают акт приема-передачи недвижимости.

Нюансы и особенности

Документы для государственной регистрации сделки передают в региональное отделение Росреестра или в МФЦ. После юридическое лицо-покупатель получит выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности на квартиру.

Риски продающей стороны

Чем рискует продавец – юрлицо:

1. Деньги. Самый безопасный способ оплаты такой крупной покупки как квартира – банковская ячейка.
   • наличные могут быть поддельными;
   • при переводе на банковский счёт можно ошибиться при вводе реквизитов;
   • безналичным способом можно оплатить недвижимость, только после регистрации перехода права собственности.
2. Недействительность сделки. Нужно тщательно проверять документы, особенно подтверждающие согласие всех учредителей ООО. В этой области часто бывают подводные камни.

Если обнаружат ошибки в оформлении этих документов, на юрлицо-продавца могут подать в суд и признать документ недействительным, а сделку незаконной. Поскольку подобные сделки с недвижимостью компании не могут проходить без согласия всех учредителей фирмы.

Также необходимо проверить согласие на покупку учредителей компании-покупателя.

Затраты собственника

Организация, которая продаёт квартиру, должна будет заплатить налоги. Если компания использует упрощенную схему налогообложения, НДС можно не платить. Согласно пп. 22 и пп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ. Правда, «упрощёнкой» пользуются только небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год.

Сделка по недвижимости между фирмой и частником

Компания должна провести собрание всех учредителей и зафиксировать их согласие на сделку квартиры в протоколе. После нужно подготовить пакет документов.

Необходимые документы

Документация для продавца и покупателя, также как и в случае со сделкой между двумя юрлицами, будет различаться.

Для продавца-юрлица:

• выписка из ЕГРП;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• независимая оценка недвижимости;
• договор купли-продажи;
• свидетельство права собственности;
• кадастровый паспорт;
• уставные документы организации;
• заявление о переходе права собственности;
• справку о крупности сделки;
• доверенность, если от юрлица действует доверенное лицо;
• справку об отсутствии обременений;
• согласие всех учредителей компании на продажу недвижимости;
• свидетельство о постановке в налоговом органе;
• выписка о зарегистрированных правах.

Для покупателя физлица:

• паспорт РФ;
• заявление о новом праве на собственность;
• чек об оплате госпошлины.

Порядок проведения

1. Составить договор купли-продажи и акт приема-передачи.
2. Выдать покупателю доверенность от юрлица на представление интересов при регистрации перехода права собственности на квартиру.
3. Покупатель едет по месту нахождения квартиры, получает технический план в БТИ (если нужно), сдает документы в Росреестр, через 20 дней получает свидетельство о праве собственности.

Нюансы и особенности

Физические лица опасаются сделок с квартирой с юридическими лицами, поэтому для того, чтобы продать собственность фирме они чаще всего нанимают профессиональных юристов, которые знают «подводные камни» процесса купли-продажи недвижимости.

Компания-продавец должна быть готова к тщательным проверкам документов со стороны юриста покупателя. Будут проверять данные из Росреестра, информацию о предыдущем собственнике и может ли он оспорить право собственности, изучать соглашение о продаже недвижимости от всех акционеров.

Риски фирмы

Продавец- юридическое лицо рискует при оплате покупки. У безналичной сделки нет лимита оплаты.

Ограничения установлены только при оплате наличными в размере 100 тысяч рублей.

Покупатель может перевести деньги на банковский счёт или ячейку. Другие способы оплаты могут быть мошенническими. Также важно проверить документацию физлица.

Затраты собственника

Налог от продажи юридические лица с подобных сделок не выплачивают. Все вырученные средства вносятся в уставной капитал. После продажи квартиры платят налог на прибыль.

Юридическое лицо может законно продать квартиру другой организации или физическому лицу. Главное, подготовить необходимые документы и учитывать возможные риски. А после продажи недвижимости обязательно заплатить налоги.