Возможна ли продажа доли квартиры с несовершеннолетними детьми: правила проведения процедуры

Продажа доли недвижимости, в которой зарегистрирован ребенок, и передача прав собственности на жилье в случае владения несовершеннолетним его частью не противоречит законодательству РФ.

Отличием подобной сделки от стандартной реализации части квартиры является необходимость дополнительного получения разрешительных бумаг и соблюдение определенных юридических норм.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93. Это быстро и бесплатно!

Условия продажи

Право детей на жилплощадь для проживания закреплено законодательством РФ. Контролировать его соблюдение уполномочены органы опеки и попечительства путем предоставления согласия на сделку с жилплощадью, в которой прописаны (или имеют долю собственности) не достигшие 18-летия граждане. Получить такое разрешение родители могут при наличии доказательств того, что условия проживания ребенка не ухудшатся, а именно:

  • последует приобретение другой жилплощади, в которой несовершеннолетний получит регистрацию и будет жить;
  • для прописки ребенка имеется альтернативное жилье, если покупка недвижимости не планируется.

Помимо отсутствия возражений со стороны органов опеки, продажа доли обязывает владельца получить согласие остальных собственников на сделку (ст.247 ГК РФ). Для этого им направляется письменное уведомление, на которое совладельцы в течение месяца должны прислать согласие на реализацию части жилья, отказ от ее приобретения либо изъявление желания выкупить квадратные метры.

Внимание! Информирование совладельцев необходимо также для соблюдения их приоритетного права на покупку доли (ст.250 ГК РФ). Только при наличии письменного отказа собственников часть квартиры может быть продана третьим лицам.

После получения паспорта граждане вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим имуществом с согласия родителей. Сделки за малолетних детей (до 14 лет) совершают родители, они же ставят подписи под договором купли – продажи недвижимости (ст.26, 28 ГК РФ).

Правам несовершеннолетних посвящена глава 11 СК РФ, согласно которой детям и родителям разрешено пользование имуществом друг друга только по взаимному согласию. Малолетним гражданам до 14 лет надлежит проживать совместно с родителями.

Сделки, приводящие к ущемлению жилищных прав несовершеннолетних, согласуются с органами опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ). К таким действиям относится:

  1. продажа недвижимости или ее доли;
  2. отказ от вступления в наследство, приватизации жилья, приоритетного права покупки части квартиры;
  3. передача объекта недвижимости в залог.

В течение месяца со дня рождения ребенка родители обязаны оформить ему регистрацию по месту пребывания. Смена собственника квартиры, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, не лишает последнего права проживания на данной жилплощади.

Варианты сделки

Реализация владельцем доли в квартире осуществляется на основании договора купли – продажи недвижимости, порядок и форма составления которого предусмотрены ст.549, 550 и 551 ГК РФ.

Покупатель может:

  • рассчитываться собственными денежными средствами, в том числе с использованием сертификата на материнский капитал;
  • оформить ипотечный кредит на покупку жилья.
Справка! Вступившие в силу в 2015 году поправки к порядку распоряжения маткапиталом допускают его использование только по достижении ребенком трехлетнего возраста. Это правило не относится к случаю применения материнского капитала при оформлении ипотечного займа.

Когда получение согласия собственников невозможно (неизвестно их местонахождение, совладельцы не идут на контакт и т.д.), продать принадлежащую часть жилья без получения письменного разрешения можно следующими способами:

  1. Дарение.
  2. Заём денежных средств под залог доли недвижимости и переоформление права собственности на нее кредитору в случае невозврата долга в установленный договором срок.
  3. Дарение или залог части доли – государственная регистрация приобретенной части квартиры делает покупателя полноправным совладельцем и на основании преимущественного права выкупа позволяет получить оставшуюся долю.

При попытках совладельцев оспорить сделку в суде для подтверждения ее законности и соблюдения правовых норм продавцу следует заручиться письменными показаниями свидетелей о предпринятых попытках информирования собственников, почтовыми извещениями об отправке им уведомлений и прочими доказательствами.

Произвести передачу прав собственности на долю недвижимости перечисленными способами можно без согласия собственников, но наличие несовершеннолетнего обязывает продавца известить о сделке органы опеки.

Порядок оформления

Внесённые в июне 2016 года поправки в ФЗ N 218 от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации…» предписывают удостоверять у нотариуса сделки с недвижимостью, принадлежащей не достигшим 18-летия гражданам. Поэтому продажа доли жилья, если есть второй собственник ребенок, начинается с получения нотариального разрешения.

Нотариальное разрешение выдаётся при личном присутствии обоих родителей. Невозможность осуществления данного условия обязывает одного из супругов предъявить письменное согласие второго родителя, судебную справку о лишении его родительских прав или признании без вести пропавшим, свидетельство о смерти.

Следующий шаг – письменное подтверждение отсутствия возражений со стороны органов опеки, для оформления которого подаётся заявление и установленные законодательством документы (перечень может незначительно меняться в зависимости от муниципального образования):

  • паспорта обоих родителей (законных представителей);
  • свидетельство о заключении брака;
  • паспорт (свидетельство о рождении) несовершеннолетнего;
  • предварительный договор покупки новой квартиры, куда планируется переселение ребенка (при необходимости – выделена ему доля в собственность);
  • нотариальное разрешение на продажу жилплощади;
  • техпаспорт старой квартиры;
  • выписка из лицевого счета приобретаемой и продаваемой недвижимости;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Разрешение опекунского совета выдаётся в течение 15 дней с момента подачи заявления.

Важно! Снятие несовершеннолетнего с регистрационного учёта в жилье, предназначенном на продажу, производится после получения согласия органов опеки.

Реализация квадратных метров происходит посредством договора купли – продажи, правильность составления и подписания которого контролирует нотариус. При необходимости им же оформляется предварительное соглашение между сторонами, призванное гарантировать их намерение совершить сделку и зафиксировать передачу залога или аванса.

Переход прав на недвижимость к новому владельцу сопровождается актом приема – передачи. Покупатель и продавец предоставляют документы в Регистрационную палату для оформления смены собственника жилплощади, это подтверждается выпиской из Единого госреестра.

Завершает процесс подача документов в УФМС для регистрации родителей и несовершеннолетнего. В органы опеки и попечительства передаются доказательства получения ребенком равноценной доли в приобретённом жилье и сохранении его имущественных прав.

Зарегистрированные по месту проживания дети, не являющиеся совладельцами, не обязывают оформлять полноценное разрешение из органов опеки, достаточно справки (уведомления) о том, что соответствующая инстанция проинформирована о готовящейся продаже жилплощади или ее доли.

Нюансы

Несовершеннолетний может стать совладельцем жилья в процессе приватизации квартиры, по договору наследования или дарения. В этом случае продажа его доли осуществляется только с разрешения органов опеки. Когда ребенок не имеет родителей и находится под опекой (или попечительством), проведение подобной сделки контролируется законным представителем, который также действует на основании согласия на сделку вышеуказанных органов.

Справка! Закон предписывает родителям (законным представителям) в случае продажи принадлежащей ребенку части жилья обеспечить ему равноценную долю в другой квартире (приобретенной или принадлежащей близким родственникам – по договоренности с ними).

Снятие несовершеннолетнего с учета по месту регистрации в связи с передачей прав собственности на жилплощадь третьим лицам должно сопровождаться оформлением прописки в другой недвижимости, имеющей аналогичные (или улучшенные) условия проживания.

Чтобы при реализации доли квартиры, в которой зарегистрирован ребенок, не возникло сложностей, следует заранее обратиться в органы опеки и попечительства, обсудить условия предстоящей сделки, альтернативные варианты местопроживания и необходимость получения согласия на продажу.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-93 (Москва)
+7 (812) 317-60-14 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 288-16-93Москва +7 (812) 317-60-14Санкт-Петербург
Подписка (E-mail)
© Copyright 2018 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.