Подробно о том, как продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире

Многие из нас рано или поздно сталкиваются с вопросами купли продажи недвижимости. Не самая простая процедура ещё более усложняется, если одним из совладельцев недвижимости является несовершеннолетний ребенок.

В чем же тут подвох, и как получить разрешение органов опеки на проведение сделки купли-продажи, а также какие документы понадобятся — рассказано в статье.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-80-64. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Законные основания

Основная сложность проведения подобной сделки состоит в том, что с точки зрения закона дети-это граждане, обладающие ограниченной дееспособностью. Несовершеннолетними согласно п.1. ст.21 ГК РФ признаются лица младше восемнадцати лет. Выразителями интересов несовершеннолетних собственников в таком случае являются их родители, или законные представители.

Закон не ограничивает несовершеннолетних собственников в части распоряжения своим имуществом и заключение сделок купли-продажи недвижимости в рамках закона вполне возможно. Здесь следует напомнить, что продавать можно только приватизированное жилье. Продажа неприватизированного жилья по действующим законам невозможна.

Статья 21 ГК РФ. Дееспособность гражданина

  1. Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.
  2. В случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак.
  3. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет.

    При признании брака недействительным суд может принять решение об утрате несовершеннолетним супругом полной дееспособности с момента, определяемого судом.

Условия: должно ли жилье быть приватизированным?

Главное, что нужно учитывать, что продажа доли несовершеннолетнего собственника в квартире, увеличивает число участников сделки, так как в обязательном порядке привлекаются органы опеки и попечительства.

С их стороны осуществляются надзорные функции, чтобы избежать ущемление интересов детей. При этом сама продажа осуществляется родителями и/или другими законными представителями ребенка с согласия органов опеки.

Подписывается договор законными представителями ребенка, если ребенку менее 14 лет. Дети старше 14 летнего возраста, если это необходимо, могут самостоятельно участвовать в сделке с письменного согласия родителей.

Кроме того, с 2016 года все сделки, проводимые с участием несовершеннолетних собственников необходимо заверять нотариально. Поэтому, кроме участия органов опеки потребуется ещё участие нотариуса при совершении сделки. Далее мы пошагово рассмотрим основные этапы проведения подобных сделок.

Варианты сделки

Реализация доли несовершеннолетнего собственника может быть оформлена в следующих вариантах:

  1. Если ваша конечная цель это покупка нового жилья, то происходит продажа доли несовершеннолетнего в квартире с обеспечением жильем равноценным, либо большим по площади.

    Обязательное условие одномоментное проведение двух сделок: реализация недвижимости с долей несовершеннолетнего, и покупка нового жилья с оформлением владельческих прав несовершеннолетнего.

  2. Если ваша конечная цель получение прибыли от продажи имущества, и, если продаваемая жилая площадь с долей несовершеннолетнего не является единственной для проживания, то в таком случае предоставление приобретения равной доли в покупаемом имуществе не является обязательным условием сделки.
Деньги, вырученные от продажи доли несовершеннолетнего в таком случае кладутся на открытый банковский счет ребенка. Воспользоваться деньгами можно будет после наступления совершеннолетия.

Пошаговая инструкция

Необходимые документы

В первую очередь вам необходимо обратиться в органы опеки, предоставить документы на продаваемое жилье и уточнить на какой вид жилья они выдадут разрешение.

После этого необходимо собрать пакет разрешительной документации на проведение сделки. Точный перечень документов лучше уточнить конкретно в вашем муниципалитете.

Список основных документов для продажи приведен ниже:

  • документы, удостоверяющие личность законных представителей;
  • свидетельство о регистрации брака/либо свидетельство о разводе;
  • свидетельство о рождении ребенка/или паспорт, если ребенок старше 14 лет;
  • документы на продаваемое и покупаемое имущество;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • основной или предварительный договор купли-продажи имущества;
  • выписки с лицевых счетов обеих квартир;
  • выписки из домовой книги продаваемого и покупаемого объектов недвижимости;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Стоимость

Нюансы при оплате госпошлины зависят от того, какой объект недвижимости вы будете покупать:

  1. Ипотечный договор для физических лиц составляет 1000 рублей.
  2. Регистрация ДДУ (покупка квартиры в новостройке) для физических лиц составляет 350 рублей.
  3. Жилье на вторичном рынке госпошлина для физических лиц составляет 2000 рублей.

Особенности получения разрешения

Ещё один нюанс при оформлении разрешения от органов опеки на проведение сделки заключается в том, что согласие на сделку необходимо получить от обоих родителей, и заверить согласие на проведение сделки у нотариуса.

В случае, если один из родителей отсутствует по причине развода, необходимо предоставить нотариально заверенное согласие с его стороны на проведение сделки. Если один из законных представителей ребенка отсутствует или имеет принципиальные несогласие на продажу доли ребенка дело передаётся в суд.

В случае смерти одного из родителей, необходимо предоставить в органы опеки свидетельство о смерти. Если место пребывания второго родителя находится за рубежом, его согласие на проведение сделки заверяется в консульстве соответствующей страны.

Если второй родитель лишен родительских прав или считается без вести пропавшим в органы опеки предоставляется соответствующее решение суда.

После получения пакета документов органы опеки рассматривают каждый конкретный случай и дают ответ в течение двух недель. Согласие опекунских органов на сделку оформляется письменно и прикладывается к остальному пакету документов. В оформленном разрешении должен быть указан полный адрес продаваемого и покупаемого объектов недвижимости.

После получения разрешения от органов опеки процедура купли-продажи происходит в обычном порядке.

Составление договора купли-продажи

Следующий шаг – составление у нотариуса договора продажи и покупки и акта о приеме-передаче жилого помещения. Проведение сделок купли продажи проводится одновременно. В новом жилье на несовершеннолетнего выделяется доля в собственности, не менее той, которая была реализована.

После регистрации права собственности в новом жилье регистрируется ребенок. В заключение в органы опеки и попечительства предоставляются копии документов о приобретении в собственность ребенка недвижимости, равноценной реализованной.

В таком порядке проводятся все сделки по купле продаже-недвижимости с долями несовершеннолетних собственников. Единственное исключение, если юридическая дееспособность несовершеннолетнего наступает с 16 лет.

Это происходит в случае трудоустройства ребенка, достигшего 16 летнего возраста с получением полного социального пакета, регистрацией его в качестве индивидуального предпринимателя или в связи с вступлением в брак. В вышеуказанных случаях сделку можно осуществить без участия органов опеки.

Как можно избежать отказа органов опеки?

Однако бывают случаи, когда органы опеки и попечительства отказывают в проведении сделки. В таких случаях считается, что при проведении сделки ущемляются интересы ребенка.

Типичные примеры отказа в проведении сделки приведены ниже:

  1. Если вы продаете всю недвижимость, которая имеется у вас в собственности и при этом приобретаете жилье в рассрочку.
  2. Сделка признается одновременно продажей и дарением имущества.
  3. Новая недвижимость это строящийся объект.
  4. Площадь нового жилья существенно меньше старого.
  5. Условия проживания ребенка в результате продажи его доли становятся существенно хуже предыдущих.

В таких случая остается только дожидаться наступления совершеннолетия детей.

Если отказ выдан по причине, которая по вашему мнению не соответствует действующему законодательству решение органов опеки можно оспаривать в судебном порядке. В таком случае в суд подается пакет документов, аналогичный предоставленному в органы опеки. Истцом будут выступать в суде законные представители ребенка, ответчиком органы опеки и попечительства.

Дополнительные аргументы, предоставленные с вашей стороны, которые убедительно докажут улучшение жилищных условий несовершеннолетнего собственника несомненно станут большим плюсам.

К таким дополнительным аргументам можно отнести:

  • улучшение климата в месте проживания ребенком;
  • благоприятная экологическая обстановка;
  • наличие современной и развитой инфраструктуры в непосредственной близости от покупаемого жилья;
  • улучшение материального благосостояния родителей.

Полезное видео

В представленном ниже видео рассказано, можно ли продать квартиру или ее долю, если собственником является несовершеннолетний ребенок, и что для этого нужно сделать.

Выводы

  1. Продажа доли несовершеннолетнего собственника возможна на законных основаниях.
  2. Для соблюдения интересов детей в рамках продажи необходимо привлечение органов опеки и попечительства в подавляющим большинстве случаев.
  3. Все действия по продаже доли несовершеннолетнего собственника осуществляются с участием законных представителей ребенка.
  4. Все сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним собственникам обязательно регистрируются у нотариуса.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-80-64 (Москва)
+7 (812) 309-27-03 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Подписка (E-mail)
Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-80-64Москва +7 (812) 309-27-03Санкт-Петербург
© Copyright 2018 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.