Подробно о том, можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребенок?

На практике часто встречаются случаи, когда детям принадлежат на праве собственности доли в недвижимом имуществе. Собственную долю ребенок мог получить в процессе приватизации жилья, получить её в дар или по наследству.

Наконец родители могли купить квартиру и отдать её часть во владение своему чаду. Продажа такой недвижимости на законных основаниях будет иметь несколько юридических нюансов. И продавцу лучше знать о них заранее.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 +7 (499) 455-10-84. Это быстро и бесплатно!

Можно ли продать, если один из собственников ребенок?

Ответ на вопрос можно ли продать квартиру, если есть дети, которые являются одним из собственников, можно найти в законе. Сделки с участием несовершеннолетних, регистрируются нормативно-правовой базой, которая изложена в следующих документах:

П.1 ст 21 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что несовершеннолетними являются граждане РФ не достигшие возраста 18 лет.

Статья 21 ГК РФ. Дееспособность гражданина

  1. Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.
  2. В случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак.

    Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет.

    При признании брака недействительным суд может принять решение об утрате несовершеннолетним супругом полной дееспособности с момента, определяемого судом.

Недееспособны в силу возраста, с точки зрения закона все малолетние дети до 14 лет. Их интересы представляют законные представители-родители, а в случае отсутствия таковых официально назначенные опекуны.

Дети в возрасте от 14 до 18 признаны ограниченно дееспособными, они могут участвовать в сделках по продаже недвижимости, но только с письменного разрешения родителей или опекунов.

Исключением могут быть только случаи эмансипации, а именно:

  1. Вступление в официальный брак в возрасте с 16 лет.
  2. Официальное трудоустройство либо регистрация гражданина в качестве индивидуального предпринимателя с 16 лет.

В таком случае несовершеннолетний будет считаться полностью дееспособным и может самостоятельно осуществлять продажу принадлежащей ему недвижимости.

Во всех случаях для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего необходимо получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства (ООиП).

Какие документы нужны?

Для получения разрешения необходимо с письменным заявлением обратится в органы опеки по месту жительства. Заявление должны подписать оба родителя, даже если они находятся в разводе и вместе не проживают.

К заявлению прилагается пакет документов (все документы подаются в оригиналах и копиях):

  1. паспорта всех собственников недвижимости, на детей младше14 лет-свидетельство о рождении;
  2. Письменное согласие всех собственников на отчуждение доли несовершеннолетнего в продаваемой квартире;
  3. Подтверждающие право собственности документы;
  4. Выписки с лицевых счетов;
  5. Выписка из домовой книги;
  6. Справка из БТИ о стоимости продаваемой квартиры;
  7. Технический план;
  8. Может потребоваться справка из налоговой по отсутствию задолженности;
  9. Предварительный договор купли продажи.

Особенности получения разрешения в ООиП

Органы опеки рассматривают пакет документов и выдают письменное разрешение на продажу с указанием конкретного объекта или мотивированный отказ. Как правило, разрешение получить несложно, если вы вместе с продажей одновременно совершаете покупку другой недвижимости, в которой обязуетесь выделить ребенку долю в собственность равную предыдущей и при этом условия проживания и близлежащая инфраструктура в новой квартире будет не хуже, а возможно и лучше, чем в продаваемой.

В случае, если вы планируете после продажи переезд в другой город, органы опеки могут пойти вам навстречу и выдать разрешение на продажу с отсрочкой покупки нового жилья.

Тогда деньги от продажи вы обязаны положить в банк на расчетный счет, открытый на имя ребенка и расплатится ими за новую квартиру, после того как найдете подходящий вариант.

Также особый случай — это продажа имущества несовершеннолетнего собственника, который поступает на государственное содержание (интернаты, дома малютки и прочее). В таком случае прибыль от реализации недвижимости также кладется на расчетный счет, открытый на имя ребенка. Воспользоваться деньгами он сможет после 18 лет, либо ранее через официальных опекунов с разрешения органов опеки и попечительства.

Варианты отказа

Бывают случаи, что опека отказывает в разрешении на продажу. Это касается ситуаций, где есть подозрение, что имущественные интересы детей будут ущемлены в случае продажи.

Высока вероятность получить отказ в случае:

  1. Если сделка предполагает одновременно продажу и дарение имущества.
  2. Приобретается жилье в рассрочку.
  3. Доля ребенка при покупке новой собственности будет уменьшена.
  4. Новое жилье существенно меньше продаваемого по метражу, условиям проживания, инфраструктуре.

Также у родителей могут быть сложности с получением разрешения на покупку квартиры в новостройке. Такие квартиры приобретаются по договору долевого участия, оформить право собственности на квартиру можно будет только по завершении строительства, а с точки зрения опеки это влечет за собой дополнительные риски для детей.

Здесь, как говорится «лучше синица в руках, чем журавль в небе». Поэтому лучше подготовить для органов опеки дополнительные аргументы в пользу продажи, имеющие очевидные плюсы для ребенка.

Действия у нотариуса и регистрация

Также стоит отметить, что получением разрешения от опеки процесс продажи квартиры с долей несовершеннолетнего не заканчивается. После того, как разрешение на продажу получено, необходимо нотариально заверить проведение сделки.

И уже после получения разрешения от нотариуса можно заключать договор купли-продажи и обращаться в регистрационную палату для оформления перехода права собственности.

Сам договор купли продажи доли несовершеннолетних детей ничем не отличается от того, если бы он владел всей квартирой целиком. В самом договоре должна быть в данном случае указана, какая конкретно доля имущества отчуждается.

Кроме того, как вы уже знаете, в интересах ребенка выступают его законные представители, они же вместо ребенка подписывают документы. Если дитя младше 14 лет в договоре указывается формулировка «Продавец, в лице законного представителя».

Если ребенок старше 14 лет, законные представители дают покупателю свое письменное согласие на подписание документов ребенком, и договор купли-продажи подросток подписывает сам, а формулировка указывается следующим образом: «Продавец, с согласия своих законных представителей».

В течение месяца законные представители ребенка обязаны предоставить в органы опеки и попечительства копии документов, подтверждающих регистрацию права собственности ребенка в приобретенном жилье.

Полезное видео

Видео на тему получения разрешения Службы по делам детей для нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости:

Выводы

  1. Продажа доли несовершеннолетнего собственника возможна на законных основаниях.
  2. Для соблюдения интересов детей в рамках продажи необходимо привлечение органов опеки и попечительства в подавляющим большинстве случаев.
  3. Все действия по продаже доли несовершеннолетнего собственника осуществляются с участием законных представителей ребенка.
  4. Все сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним собственникам обязательно регистрируются у нотариуса.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 455-10-84 (Москва)
+7 (812) ... (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 455-10-84Москва
Подписка (E-mail)
© Copyright 2018 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.