Как защитить недвижимость — закон о продаже доли в квартире

Вопросы, напрямую связанные с недвижимостью всегда были и ещё долгое время будут плодотворной почвой для конфликтов между родственниками.

Нередки случаи распределения недвижимого наследства между наследниками таким образом, что каждый получает лишь небольшую долю от общей жилплощади. В норме это хороший выход из ситуации, но если дольщики внезапно переходят в конфликтные отношения, получается одна из самых сложных ситуаций для юриста.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Что такое запрет?

Доля, которой располагает собственник в квартире – его личное имущество. Несмотря на то, что квартира целиком ему не принадлежит, он имеет полное право распоряжаться своей частью так, как сочтёт нужным. К сожалению, это естественное для цивилизованных стран право каждого человека на имущественную свободу в конфликтных ситуациях становится настоящим оружием против других дольщиков.

Если у владельца есть желание, он легко может передать и продать право владения частью жилья любому третьему лицу за исключением следующих случаев:

  • владелец несовершеннолетний (нужно разрешение органов опеки и непосредственно опекунов);
  • субъект сделки не подходит по установленным нормам жилого пространства с расчётом на одного человека.

Если первый вариант защищает несовершеннолетних, на которых легко оказать давление в силу отсутствия образования и жизненного опыта, то второй запрет был добавлен к ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недавно для борьбы с мошенниками.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Для чего нужен закон?

Как говорилось ранее, полностью запретить совершеннолетнему собственнику продажу доли в квартире невозможно. Но сейчас возможен полный запрет на продажу микродолей.

Справка: микродоля – это часть недвижимости, по площадным и санитарным нормам не подходящая для проживания хотя бы одного человека.

Раньше, когда это было возможно, мошенники или просто дольщики, желающие досадить родственникам, перебирались в другое доступное жильё, а свою часть распродавали по мелким частям ( 1 м. кв. и менее). По закону сделка проходила, владелец получал свои деньги и съезжал, оставляя других дольщиков с множеством новых «хозяев» – как правило, совершенно посторонними людьми маргинального типа.

Для продажи долей, подходящих по нормам для одного человека, действуют только ограничения на пользу остальным дольщикам.

Кто имеет право налагать вето?

С 2017 года все сделки, связанные с долями в недвижимом имуществе, обязательно проводятся под наблюдением нотариуса. Без обращения к такому специалисту сделка будет считаться недействительной и позволить такую жилищную махинацию могут только совсем юридически неграмотные дольщики.

Если ваш совладелец самовольно и незаконно продал микродолю третьим лицам или стандартную долю, не уведомив остальных дольщиков, вы можете обратиться в суд, где сделка также будет признана недействительной.

Как документально подтвердить?

Если вам предъявляют не заверенные бумаги о продаже доли и требуют не препятствовать проживанию в квартире незаконных жильцов, действуйте следующим образом:

  • обратитесь с этими документами к нотариусу или сразу в суд;
  • в суде настаивайте на подтверждении незаконного характера сделки, её аннуляции;
  • покажите в суде, что вас вводят в заблуждение, не давая воспользоваться своим правом первоочерёдного выкупа доли;
  • после того, как отсчёт дней до истечения вашего преимущественного права будет начат, а сделка, если её успели провести – аннулирована, настаивайте на принудительном выселении посторонних лиц;
  • в суде, если продавец не хочет ждать от вас уплаты в положенные 30 дней и незаконно препятствует акту купли-продажи вам лично, вы можете уплатить сумму заранее – она будет храниться на депозитном счету судебной единицы пока сделка не будет завершена автоматически;
  • на основании уплаты денег за долю суд выдаст вам обновлённый документ владения жилплощадью, предъявляя который правоохранительным органам можно настаивать на их помощи в острых конфликтных ситуациях с незаконными жильцами.

Всё, что вам понадобится – документы, подтверждающие владение долей, смежной с продавцом.

В каких случаях можно приостановить сбыт?

Несмотря на то, что право продажи доли безусловное и доступно любому гражданину, закон всё же защищает других дольщиков, у которых есть неприятная перспектива дальнейшего сожительства с посторонними, как в коммунальной квартире.

Внимание: помешать владельцу можно только одним способом – выкупить долю самому. Причём сделать это можно даже минуя желание самого продавца.

Подразумевается, что продажа может быть затеяна исключительно из личной неприязни к другим дольщикам и в попытке испортить им жизнь.

Иногда мотивы продавца бывают более долгоиграющими – свою долю он продаёт специальному чёрному агенту, который заселяется с целью сделать нахождение в квартире для остальных невыносимым. Слабых людей или тех, кто не в состоянии сопротивляться, таким образом просто выживают из дома, заставляя продать свои доли за бесценок тому же продавцу, который затеял аферу.

Такие случаи совсем не редкость, они составляли внушительный процент разбирательств по жилищным вопросам. Для защиты граждан от таких мошенников-предпринимателей были внесены поправки о преимущественном праве покупки. Благодаря этому праву остальные дольщики, сколько бы их ни было в квартире, имеют право купить долю первыми.

Иными словами, продавец не может совершить сделку со сторонним лицом, пока на долю претендует кто-то из остальных дольщиков. Разумеется, преимущественное право имеет ограничение по времени – ровно 30 дней с того момента, когда собственник объявит о своём намерении продажи.

Как можно обойти преимущественное право покупки и способы помешать мошеннику?

На самом деле дольщики защищены лучше, чем в большинстве своём думают. Злоумышленник будет рассчитывать на неосведомлённость, давить на слабые места, всячески мешать своему потенциальному сопернику. Главное здесь – тщательно изучить свои права и не сдаваться.

Важно: запомните самое главное – без нотариуса любая сделка по продаже долей недействительна. Нотариус в свою очередь ничего не заверит, пока лично не увидит всех участников процесса. Это значит, что у мошенника нет никакой возможности сделать всё законно без вашего ведома.

Он попытается сделать вид, что уведомил вас и 30 дней с этого момента прошли. Вы же в свою очередь легко можете обратиться в суд и там показать, что ничего о сделке не знали и не имели возможности воспользоваться вашим преимущественным правом. Суд, не увидев у продавца долей заверенных документов от нотариуса, встанет на вашу сторону и признает сделку недействительной.

Далее два варианта – продавец откажется от попытки продать долю или согласится на законный акт купли-продажи, в котором вам или другим дольщикам будет дано время выкупить её.

Так как закон полностью на вашей стороне, единственное, что вы можете сделать неправильно – не обратиться в суд, поверив, что сделка такого характера вообще может быть законной. Если вас запугивают, показывают очевидно фальшивые документы, составленные явно без вашего участия, обращайтесь к юристу или сразу подавайте иск в суд.

Как не дать продать жилплощадь?

Помните, что запугивание, намеренное ухудшение качеств жизни продавца, шантаж, травля и тем более нанесение повреждений – преступление, за которое можно понести наказание вне зависимости от того, законную ли сделку пытается провести ваш оппонент. Прибегать к таким методам влияния категорически запрещено законом.

Возможные пути решения конфликта:

  1. Попробуйте договориться. Само собой, право преимущественной покупки положено другим дольщикам по закону, но договорившись с продавцом и прекратив ссору хотя бы на время, вы можете прийти к более выгодным условиям для обоих сторон. Подумайте о том, что никто не хочет упустить выгоду и отнеситесь к противнику как к деловому партнёру. Сядьте за стол переговоров и попробуйте мирно решить вопрос.
  2. Если вы сами не очень хороши в переговорах, а продавец не желает идти на контакт, можно попробовать последнее средство – жилищного агента. Это специальные юристы, работа которых заключается в решении проблем с «конфликтным» жильём. Ваша задача только в том, чтобы свести своего оппонента и агента в разговоре. Обычно даже самые непреклонные и упрямые дольщики уступают агенту, завидев выгоду для себя и нейтралитет специалиста.
  3. Как можно скорее выкупите долю. Если ситуация накалилась настолько, что нет никакой надежды на мирное её разрешение, прервите все личные контакты с продавцом, дождитесь отсчёта до конца действия вашего преимущественного права и оплатите сделку через суд.

Также для ориентации в проблеме попробуйте узнать как можно больше о своих и чужих правах в этой ситуации, посетите юриста для консультации.

Жилищные конфликты преследуют очень многих и главное – адекватно и законно вести себя, не поддаваясь на провокации. Какой бы ни была ситуация в вашей семье, ситуация всё равно разрешится по закону, от которого каждый может получить защиту и базовую справедливость. Защищайте свои права и пытайтесь вывести ситуацию в мирное русло.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-93 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 288-16-93 Москва
© Copyright 2019 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.