Доля в приватизированной квартире: как продать в соответствии с законодательством?

Право собственности может выступать не только как единоличное владение, но и как совместная собственность.

Совместно квартирой могут владеть несколько лиц, приватизировавших её, или лица, приобретшие доли участников приватизации. Такие объекты могут продаваться как полностью, так и частями. Как продать недвижимость не нарушив закона, расскажем в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Правовая база

Законодательство, регулирующее куплю-продажу квартир, находящихся в долевой собственности, опирается на следующие источники:

  1. В п.1 статьи 246 и в статье 249 ГК РФ даны характеристики долевого имущества.
  2. Статья 250 ГК РФ отражает специфику сделки с такими квартирами.

Кроме этого, сделка оформляется в соответствии с нормами Гражданского права, предусмотренными для купли-продажи недвижимости, находящейся как в долевой, так и в единоличной собственности. Это статьи 549-558 ГК РФ.

Если составляется предварительный договор купли-продажи (ПДКП), то применяются нормы статьи 429 ГК РФ. Задаток регулируется статьями 380, 381 ГК РФ. Нормы регистрации изложены в статьях: 131, п. 1 статьи 551, п.2 статьи 558 ГК РФ и нормах Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Можете ли вы распоряжаться своей частью?

Регламент законодательства, распространяющийся на права собственности, утверждает, что в основах полноценной реализации такого права лежит свобода распоряжения принадлежащей гражданину собственностью.

Но для этого необходимо, чтобы совместная собственность была разделена на доли по числу собственников. Такое разделение происходит составлением нотариального соглашения всех собственников.

Если один или несколько участников совместной собственности отказываются от выдела долей, этот вопрос можно решить через суд.

Кому можно предложить?

Свою долю каждый участник собственности, если он выступает единственным продавцом, может продать:

  • своим совладельцам, соседям по квартире;
  • сторонним покупателям.

Соседи по квартире имеют право преимущественной покупки, поэтому о проведении сделки их следует оповестить в первую очередь. И только после того, как они отказались от приобретения доли соседа, можно искать покупателей на стороне.

Если все сособственники договорились продать квартиру одному покупателю, они могут искать покупателя в общем порядке, без необходимости уведомления друг друга. Покупателем может быть клиент риэлтерской компании, в которую обратились продавцы – владельцы долей. Также им может быть лицо, найденное по объявлению.

Продажа своей части: порядок действий

Если свою часть права во владении недвижимостью продаёт один из совладельцев, то алгоритм действий будет следующим:

  1. Сбор документации для купли-продажи.
  2. Уведомление совладельцев.
  3. Поиск покупателей.
  4. Организация просмотров.
  5. Оформление ПДКП (по усмотрению сторон).
  6. Оформление договора купли-продажи (ДКП).
  7. Регистрация договора.
  8. Освобождение помещения.

Подготовка

У продавца должен быть собран пакет документации, в который входят следующие бумаги:

  • правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право долевой собственности;
  • правоудостоверяющий документ – выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или свидетельство о праве собственности;
  • соглашение (акт) об установлении порядка пользования жилплощадью;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт на всю квартиру с экспликацией из поэтажного плана;
  • согласие соседей по квартире;
  • выписка из поквартирной книги;
  • справка об отсутствии ареста и обременения;
  • копия лицевого счёта и квитанции по оплате услуг ЖКХ.
Составлением акта о порядке пользования квартирой, жильцы могут закрепить за каждым собственником часть помещения, соразмерную его доле.

Согласие соседей по квартире должно быть получено обязательно, без него сделка не пройдёт регистрацию в Росреестре. Этот документ может исполняться в нотариальной или свободной форме. Главное, внести в него следующие сведения:

  1. сведения о продавце;
  2. сведения о лице, которого уведомляют;
  3. предупреждение, что доля продаётся;
  4. установленная на продажу цена.

Стоимость, указанная в уведомлении, не должна изменяться. В случае её изменения, потребуется составить новое уведомление. Оно обязательно удостоверяется нотариально. Если соседи, или один из них, откажутся от похода в нотариат, документ можно отправить заказным письмом с описью вложения и уведомлением.

Поиск покупателей можно начинать на любом этапе. Покупателей ищут по объявлениям, выложенным:

  • на специальных сайтах;
  • в местных СМИ.

В объявлении кратко указывают самые важные сведения о квартире. Если нет времени и желания самостоятельно заниматься поиском покупателей и организацией просмотров, можно обратиться к риэлтору.

По усмотрению сторон, если они готовы заключить сделку в будущем, составляется и подписывается ПДКП. Помимо прочего в этом договоре оговаривается вопрос: можно ли взимать аванс или задаток за свою долю и в каком размере? Если стороны готовы заключить сделку без промедления, ПДКП может не составляться.

Проведение сделки

Сама сделка состоит в том, чтобы:

  • составить и подписать договор купли-продажи;
  • удостоверить его нотариально;
  • зарегистрировать его в Росреестре.

Кроме этого покупатель должен обязательно рассчитаться с продавцом любым удобным способом.

Если договор составляется не у нотариуса, а самостоятельно, нужно внести в него следующие существенные положения и реквизиты:

  1. Наименование документа.
  2. Дату (прописью) и место (населённый пункт) его заключения.
  3. Предмет договора. В нём указывают: параметры и технические характеристики всей квартиры и размер отчуждаемой доли. Здесь же определяются стороны.
  4. Цена доли квартиры, условия передачи денег и сроки расчёта.
  5. Условия передачи жилой площади и сроки её освобождения продавцом.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Ответственность сторон.
  8. Условия расторжения договора.

Подписи в документе не ставятся, их следует поставить только в присутствии нотариуса, это является условием нотариального удостоверения.

После того как нотариус внёс удостоверительную запись, пакет документации следует передать в МФЦ. Нотариально удостоверенные сделки регистрируются в течение 5 рабочих дней, с учётом времени, затраченного на передачу документов МФЦ. Госпошлина за нотариально удостоверенные сделки не взимается. После внесения сведений о купле-продаже в Росреестр, покупатель становится полноправным владельцем доли.

Продажа жилья несколькими собственниками

Сделка, когда все участники долевой собственности продают квартиру, состоит из тех же этапов, что и продажа долей, за исключением процедуры получения разрешения от соседей.

Поэтому специфика подготовки и проведения купли-продажи больше ориентирована на классическую двустороннюю сделку одного объекта. Исключением является то, что в качестве продавца выступают все сособственники, владеющие квартирой.

Подготовка

Пакет документов, который должен быть собран для продажи, следующий:

  • правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ каждого собственника;
  • кадастровый и технический паспорт;
  • выписка из поквартирной книги;
  • справка об отсутствии ареста и обременения;
  • копия лицевого счёта и квитанции по оплате услуг ЖКХ.

Когда несколько собственников продают одну квартиру, им имеет смысл оформить нотариально удостоверенную доверенность на одного из них, или – на риэлтора компании.

Кроме приведённых в перечне бумаг, могут потребоваться дополнительные документы:

  • согласие супруга на продажу, если недвижимость является совместно нажитой;
  • согласие органов опеки, если в числе собственников есть несовершеннолетние или недееспособные лица.

Поиском покупателей все участники продажи занимаются совместно, а расходы по оплате рекламных или риэлтерских услуг, они несут солидарно. Также, если продавцы не обращались к риэлтору, они могут поочерёдно организовывать осмотр квартиры и вести переговоры с потенциальными покупателями.

После того как покупатель найден, проведён полный просмотр квартиры и пакета документации, стороны могут:

  • заключить ПДКП;
  • получить от покупателя задаток или аванс.
После заключения ПДКП поиск покупателей прекращается.

Проведение сделки

Специфика составления договора купчей при продаже всей квартиры будет заключаться в определении сторон и объекта:

  1. В положении о предмете договора перечисляются все собственники, с определением сторон: «Продавец 1», «Продавец 2».
  2. Даются сведения о размерах долевой собственности, принадлежащей каждому продавцу, а также – характеристики всей квартиры.
  3. Фиксируется факт того, что каждый продавец продал свою долю в праве на квартиру покупателю.

Так как здесь продаётся полноценный объект недвижимости, нотариальное удостоверение договора не обязательно. Но оно может быть проведено по усмотрению сторон.

Все регистрационные и нотариальные действия совершаются только при предъявлении паспорта.

Договор составляется по числу участников сделки, один дополнительный экземпляр подготавливается для Росреестра. Если в интересах продавца не действует представитель, то отправиться на регистрацию сделки в МФЦ целесообразно всем вместе. При совместном обращении сроки регистрации сокращаются до 10 рабочих дней, в ином случае процедура может длиться 1 месяц.

За регистрацию покупатель уплачивает пошлину в размере 2 тысячи рублей. Документы принимаются под расписку, а выдаются при повторном визите – при предъявлении расписки. Завершение регистрации удостоверяет фактический переход права собственности покупателю.

Квартиру, находящуюся в долевой собственности, можно продать соседу или стороннему покупателю. Если она продаётся полностью, то участниками сделки выступают все сособственники, в этом случае алгоритм сделки отличается, а ответственность за организацию купли-продажи делится между продавцами солидарно. Сделку нужно зарегистрировать в Росреестре.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-93 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
Материалы из раздела приватизированная
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 288-16-93 Москва
© Copyright 2019 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.