Юридический ликбез: когда можно продать квартиру после вступления в наследство?

Наследуемое имущество – часть вещных прав, которые покойный собственник передаёт своим правопреемникам. Наследники, становясь полноправными собственниками, могут распоряжаться им по своему усмотрению. Но процедура наследования налагает на её участников определённые требования, в том числе – относительно соблюдения установленных сроков.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Нормы закона о том, когда и как совершать сделки с унаследованным жильем

Правовая база, регулирующая процедуру наследования, содержится в части 3 Гражданского кодекса РФ. Согласно нормам статьи 1111 настоящего кодекса, она подразделяется:

  • на вступление в наследство по завещанию;
  • вступление в наследство по закону.
Справка. Согласно нормам статьи 1110 ГК РФ при наследовании должны соблюдаться иные нормы законодательства, регулирующие имущественные и жилищные отношения, а не только Гражданский кодекс.

Непосредственно срок принятия наследства регулирует статья 1154 ГК РФ. Также процедура регулируется:

  • в части вступления в порядке очередей – статьями 11421145, 1148 ГК РФ;
  • при наследовании по завещанию, основные положения содержатся в статьях 1118, 1119 ГК РФ;
  • признать наследника недостойным можно на основании статьи 1117 ГК РФ.

Нотариальные нормы оформления указаны в следующих документах:

Через какое время можно совершить сделку купли-продажи полученного жилья после вступления в наследство, регламентировано нормами статей 149, 150-158 ГК РФ.

Статья 158 ГК РФ. Форма сделок

  1. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
  2. Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.
  3. Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Через сколько лет разрешается продажа, можно ли сразу, не вступив в права?

Рассмотрим конкретнее ситуацию, когда получена в наследство недвижимость: в какой срок после того, как вам досталось жилье, можно будет его продать. Процедура наследования длится, как минимум, полгода. Отсчёт срока начинается не со дня смерти наследодателя, а со дня открытия наследства.

Важно. Если между наследниками возникнут наследственные споры, то срок получения свидетельства о наследовании может быть продлён на необходимое время.

Для открытия наследства, претенденты на его получение, обращаются в нотариат по месту последнего проживания покойного и пишут заявление об участии в наследственной процедуре. При себе им следует иметь:

  • паспорта;
  • свидетельство о смерти;
  • документы, подтверждающие родство с покойным или иные права на наследование.

Открытие наследства должно пройти в течение полугода, отсчитанных с даты смерти наследодателя, указанной в свидетельстве о смерти. Если через полгода оно не будет открыто, квартира будет признана выморочным имуществом и перейдёт в федеральную или муниципальную собственность.

За 6 месяцев к наследованию должны быть призваны все участники наследственной процедуры, относящиеся к одной очереди. Если один из них не будет оповещён о своих наследственных правах и не примет участия в наследовании, он будет вправе заявить о них позже и признать проведение наследственной процедуры незаконным. В этом случае сделка по продаже квартиры будет отложена на неопределённое время, пока не восстановятся законные права обойдённого правопреемника.

При наличии завещания, в приоритете будут лица, указанные в завещательном распоряжении. В этом случае близким родственникам должна быть выделена только обязательная доля.

Если некоторые участники, имеющие право на наследование, отказались от принятия имущества в пользу одного из них, то их полномочия в получении вещных прав, отходят указанному лицу. Если отказ не содержал передачи своих правомочий кому-либо из участников, доля отказавшегося участника делится между остальными лицами, поровну.

Весь процесс завершается получением свидетельства о наследовании. С полученным свидетельством нужно подойти в Росреестр для регистрации права собственности.

Внимание. Наследственная процедура предусматривает не только передачу имущества, но и долговых обязательств покойного. Поэтому при отказе от получения наследства нужно оформлять его официально.

Как реализовать полученную недвижимость?

Теперь о том, можно ли продать недвижимость, имея на руках свидетельство о праве на наследство. После того как недвижимое имущество переоформлено в собственность наследника и зарегистрировано, у него появляется 2 базовых документа, необходимых для купли-продажи:

  • правоустанавливающий: свидетельство о наследовании;
  • правоудостоверяющий: выписка из ЕГРН, полученная при регистрации.

Но если наследников на одну квартиру несколько, то совместная общая собственность, которая удостоверяется нотариусом, должна быть разделена в долях. Такое разделение оформляется нотариально удостоверенным соглашением всех собственников. Оно также регистрируется в Росреестре, на его основании за каждым собственником закрепляется его доля в праве владения квартирой.

Каждый владелец доли вправе продать свою часть обособленно от других, но для этого ему понадобится получить согласие остальных совладельцев на продажу. При совместной продаже каждый собственник выступает со стороны продавца, продавая свою долю в квартире.

Риэлтор или сам собственник должны начать сделку со следующих действий:

  1. подать объявление о продаже квартиры и начать поиск покупателей;
  2. организовать просмотры квартиры;
  3. подготовить документы для сделки.

Можно делегировать свои полномочия по продаже одному из совладельцев или риэлтору
на основании нотариальной доверенности.

Какие документы нужны?

Пакет документации для сделки состоит из следующих обязательных бумаг:

  1. Правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ.
  2. Технический паспорт квартиры с экспликацией из поэтажного плана (из БТИ).
  3. Кадастровый паспорт.
  4. Кадастровая справка об отсутствии обременений и залога.
  5. Выписка из поквартирной книги об отсутствии посторонних жильцов (из домоуправления).
  6. Копии лицевого счёта об отсутствии задолженностей (из бухгалтерии домоуправления).

Комплект пакета документации потребует некоторых финансовых затрат. Самая дорогостоящая бумага – это свидетельство о наследстве. За него уплачивается нотариальная пошлина в размере 0,3% стоимости квартиры. А если наследник не родственник – 0,6%. Зато в Росреестре при регистрации за наследуемые квартиры платить не нужно, соответственно, выписка из ЕГРН предоставляется безвозмездно.

Документация в БТИ не имеет единой тарификации, и стоимость этого документа в разных регионах может существенно отличаться. Сроки её подготовки занимают приблизительно месяц.

Кадастровый паспорт, полученный ранее покойным собственником, менять не нужно. Кадастровая справка стоит 350 рублей. Справки и выписки из домоуправления выдаются безвозмездно, подготавливаются 3-5 дней и действительны в течение месяца.

Оформление договора

Сама сделка осуществляется на основании договора купли-продажи (ДКП). По усмотрению сторон можно заключить предварительный договор купли-продажи (ПДКП), а на основании его заключения можно получить аванс или задаток.

Справка. При отмене сделки по вине продавца аванс возвращается в двойном размере, а если в срыве купли-продажи виновен покупатель, задаток остаётся у продавца.

Договор оформляется на бумажном носителе, скрепляется подписями сторон и регистрируется в Росреестре. Выполняется в количестве экземпляров, достаточном для каждого участника сделки, один дополнительный экземпляр передаётся в Росреестр при регистрации.

В ДКП вносят существенные положения:

  1. Наименование документа.
  2. Место (населённый пункт) и дата заключения. Дата вносится прописью.
  3. Предмет договора. Здесь определяются стороны, даются параметры квартиры. Обязательно указывается отсутствие залога, ареста и обязательств перед третьими лицами.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Условия и сроки оплаты по сделке, способ расчёта и сумма денег, с указанием суммы аванса или задатка (если он передавался).
  6. Условия и сроки передачи квартиры покупателю.
  7. Ответственность сторон.
  8. Условия расторжения ДКП: по соглашению и в суде.

К договору прилагают акт приёма-передачи квартиры, который подписывается сторонами. Передача денег обязательно должна осуществляться под расписку, или оставить у покупателя доказательство расчёта с продавцом.

Регистрация ДКП

Подготовленный и подписанный сторонами договор, с приложением пакета документации и заявлением, составленным покупателем, передаётся на регистрацию. Удобнее всего проводить регистрацию через МФЦ. После передачи документов, продавец завершает участие в сделке, все остальные действия должен совершать покупатель самостоятельно:

  • получение документов на квартиру;
  • уплата регистрационной пошлины 2 000 рублей.

Регистрация проходит в течение 10 календарных дней, если стороны обратились в МФЦ совместно. Если они подошли по отдельности – в течение месяца. Продавцу потребуется получить свой экземпляр ДКП с отметкой о регистрации, чтобы на его основании оформить декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог в размере 13% стоимости квартиры, превышающей 1 миллион рублей. Стоимость определяется по цене объекта, указанной в договоре купли-продажи с учётом получения аванса или задатка.

Важно. От уплаты НДФЛ продавец освобождается, если квартира была в его собственности больше трёх лет.

Что делать, если наследников несколько, и один из них не хочет продажи?

Так как все наследники в равной степени вступили в права собственности на квартиру, они вправе распоряжаться своими долями так, как считают целесообразным. Отказ одного из сособственников от продажи, влечёт невозможность принудить его к такой сделке.

Более того, сделка под принуждением считается незаконно совершённой, и может быть аннулирована. Владельцы долей могут действовать только убеждением, например:

  • предложить обменять его долю на другое жильё;
  • объяснить, что его доля будет стоить меньше, если он не продаст её вместе со всеми.

Если никакими доводами убедить его не удастся, то продать можно будет только свои доли, выручив за них меньше денег, чем при продаже целого объекта.

Итак, по поводу того, когда вы можете совершить продажу жилья после его получения, закон говорит следующее. В права собственности на наследуемую квартиру можно вступить не ранее, чем через 6 месяцев. Чтобы её продать, нужно зарегистрировать имущество в Росреестре и провести раздел долей, если наследников несколько. В этом случае каждый наследник вправе распоряжаться только своей долей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-93 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 288-16-93 Москва
© Copyright 2019 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.