Понятие, нормативное обоснование и способы продажи залоговых квартир

Залоговое имущество может сохранять данный статус десятилетиями, пока долг залогодержателю не будет погашен.

Это не означает, что его правообладатель обязан выжидать длительный период для проведения купли-продажи.

Продать его можно, если действовать в соответствии с нормами законодательства, предусмотренными для таких случаев.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Нормативная база

Правоотношения сторон при продаже залоговых квартир регламентируются:

  1. Статьёй 40 Конституции РФ, на основании которой продажа залоговой квартиры может происходить по решению суда.
  2. Статьёй 344 ГК РФ, регулирующей сделки с залоговой недвижимостью.
  3. Статьями 339, 488, 489 ГК РФ, которые дают положение о залоге.
  4. Главой 10, в особенности – статьями 37, 50, 51-56 Федерального закона «Об ипотеке» № 102-ФЗ от07.98 г., которые допускают продажу квартиры под залогом и регламентируют её.

Кроме этого сделка ориентируется на общие нормы § 7 главы 30 ГК РФ, в частности – на нормы статей 549, 550 ГК РФ. А в части регистрации перехода права собственности – на Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Что такое залоговая гарантия кредитору?

Залог – это гарантия, которую предоставляет должник кредитору в возвращении полученных денег. Такая гарантия даётся на случай неплатёжеспособности должника или отказа в погашении долга с его стороны по иным обстоятельствам. При отказе погашения долга залоговая недвижимость изымается, на неё обращается взыскание кредитора.

Квартира в залоге – вид правоотношений владельца жилого помещения с банком, когда имущество принадлежит обеим сторонам кредитного договора.

Процедура оформления

Договор залога заключается сторонами, оформившими кредитные обязательства. В нём обязательно указывается положение об обращении взыскания на имущество должника:

  • на основании судебного решения;
  • во внесудебном порядке.

В документе должны быть предусмотрены все варианты, которые в будущем могут повлечь ту или иную форму взаимодействия сторон. Также здесь обязательно требуется внести положение, на основании которого владелец жилья вправе совершать продажу с залогового жилья с разрешения банка или не имеет такого права до полного погашения кредита.

Можно ли отчуждать залоговое жилье?

Правообладатель жилого помещения может продать залоговую квартиру с согласия банка в следующих случаях:

  • при оформлении нового жилья в ипотеку;
  • при покупке другой недвижимости без оформления кредита;
  • если он больше не нуждается в купленной квартире по иным обстоятельствам;
  • в случае невозможности погасить долг по ипотеке.

Банк также вправе продать её, но только при условии:

  • просьбы заёмщика;
  • соответствующего решения суда;
  • по соглашению с должником.
Продажа залоговой квартиры – одна из самых сложных сделок. Если её проводит должник, то ему лучше всего обратиться за сопровождением к опытному риэлтору или к юристу.

Как продать недвижимость с обременением: пошаговая инструкция

Существует несколько способов, как продать квартиру, находящуюся в залоге. Поэтому на первом этапе продавцу следует выбрать способ проведения сделки. Далее – нужно действовать в соответствии с ним, адаптируя под него все этапы купли-продажи.

Самые распространённые способы, следующие:

  1. Погашение ипотечного кредита покупателем в счёт оплаты квартиры.
  2. Заключение сделки с участием банка.
  3. Замена залогодателя.

После того как выбран оптимальный способ купли-продажи, последовательно проводятся следующие этапы сделки:

  • получение разрешения банка;
  • определение цены;
  • поиск покупателя;
  • подготовка документов;
  • заключение договора купли-продажи (ДКП);
  • расчёт по сделке;
  • регистрация купли-продажи.

Разрешение от банка

Чтобы заручиться согласием банка, нужно обратиться в кредитный отдел и подать заявление о продаже с указанием причин.

В зависимости от установленных банком правил, оно может составляться:

  • в свободной форме;
  • на типовом бланке путём его заполнения.

Заявление может находиться на рассмотрении до 2 недель, после чего банк ответит заявителю официальным согласием, если отсутствуют веские причины для отказа. Без получения согласия сделка считается ничтожной и не вступит в юридическую силу.

Определение цены

Стоимость залоговой квартиры должна соответствовать рыночной стоимости, установленной в районе её расположения, а не себестоимости, с учётом оплаты процентов банку. Кроме этого, с учётом рисков, которые несёт покупка залоговой недвижимости, цену следует снизить приблизительно на 5-10% от общей рыночной стоимости.

Благодаря снижению цены на залоговую недвижимость, такие сделки приобретают популярность на рынке вторичного жилья.

Поиск покупателя

Покупателя нужно искать путём подачи объявлений на сайты или в местные СМИ. В объявлениях лучше всего сразу указывать, что квартира в ипотеке, а также вносить формулировку «недорого». Это позволит сразу выйти на целевую аудиторию. Также можно не указывать этих данных, а сообщать о них в личной беседе.

Подготовка документов

Продавец должен подготовить:

  • паспорт;
  • правоустанавливающий документ;
  • выписку из ЕГРН (или свидетельство о собственности);
  • разрешение банка на продажу;
  • кредитный договор;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • технический паспорт квартиры с экспликацией из поэтажного плана;
  • выписку из лицевого счёта по ипотечным платежам, с указанием невыплаченного остатка долга;
  • выписку из лицевого счёта по оплате услуг ЖКХ;
  • расширенную выписку из поквартирной книги;
  • нотариальное согласие супруга (если квартира в совместной собственности).

Документы лучше всего начинать готовить заранее, до поиска покупателей, так как на их подготовку может быть затрачено лишнее время, затягивающее проведение сделки.

Если покупатель найден, но не все документы подготовлены, можно составить предварительный договор купли-продажи (ПДКП) и получить аванс или задаток.

Варианты последующих действия

Если долг по ипотеке списывается за счёт внесения платежа покупателем, то алгоритм последующих действий будет следующим:

  1. Заключается ПДКП, куда вносится положение о том, что покупателем погашаются все долги по ипотеке.
  2. Покупатель вносит платёж по остатку ипотечного кредита.
  3. Банк выдаёт справку о погашении долга.
  4. Продавец передаёт её в Росреестр, на основании чего аннулируется запись о залоге и оформляет право собственности на квартиру в пользу продавца.
  5. Заключается классическая сделка купли-продажи, с учётом уплаченных за погашение кредита, денег.
  6. Проводится регистрация сделки.

При участии банка в сделке, нужно узнать, можно ли воспользоваться его дополнительными услугами, чтобы продать квартиру, если она находиться в залоге. Как способ, подходящий для желающих продать недвижимость, если она находится в совместном владении с кредитным учреждением, можно использовать аренду банковской ячейки:

  1. Покупатель арендует две банковских ячейки. Одна – для передачи денег залогодержателю в размере остатка по кредиту. Вторая – для передачи денег продавцу в сумме остатка стоимости квартиры после расчёта с банком.
  2. Продавец пишет заявление и подаёт его в кредитный отдел банка: о продаже квартиры установленным способом и об использовании банковских ячеек.
  3. Купля-продажа проводится и регистрируется.
  4. Обременение переходит к покупателю.
  5. После регистрации сделки банк изымает из ячейки деньги и производит перерасчёт.
  6. Покупателю выдаётся справка о погашении долга.
  7. Он выводит квартиру из-под залога и оформляет право собственности.

Смена залогодателя может происходить только тогда, когда покупатель изначально был намерен оформить покупку квартиры в ипотеку. В этом случае один заёмщик заменяется другим, с сохранением всех обязательств перед банком. Осуществляется эта процедура в следующем порядке.

Продавец также подаёт заявление, в котором указывает на необходимость проведения купли-продажи квартиры.

  1. В заявлении банку указывается просьба о переоформления ипотеки на покупателя.
  2. Покупатель пишет заявление на одобрение кредита, прилагает документы, подтверждающие его платёжеспособность.
  3. После получения согласия банка стороны заключают ДКП и переоформляют кредитный договор на покупателя.
  4. Сделка регистрируется с обременением залогом.
Продавец обязан передать покупателю расписку с указанием той суммы, которую получил от него наличными или по перечислению, за исключением случаев, когда расчёт производится через банк.

Оформление договора продажи

В договоре купчей на залоговую квартиру лаконично сочетаются характеристики классической сделки и специфики её проведения, связанной с обременением залогом. Предмет договора является первым положением документа, он содержит:

  1. Сведения о сторонах сделки. При участии банка, договор становится трёхсторонним, в нём, кроме Покупателя и Продавца появляется Залогодержатель.
  2. Кадастровые, технические характеристики квартиры, её адрес. Если до момента сделки она не выведена из-под залога, указывается, что она обременена ипотечным кредитом.

Остальные существенные положения договора следующие:

  1. Стоимость квартиры. Перечисляются нюансы определения начальной цены, остатка банку и продавцу, с учётом: погашения остатка покупателем, уплаты аванса или задатка.
  2. Способ и условия расчёта по сделке и передачи квартиры покупателю.
  3. Права и обязанности сторон с учётом специфики проведения сделки и передачей (снятием) обременения.
  4. Ответственность сторон.
  5. Условия расторжения ДКП.

В заключение ставятся подписи сторон, указываются их паспортные данные и адреса.

Залогодатель может продать свою квартиру, если кредитное учреждение, у которого недвижимость находится в залоге, даст на это своё разрешение. Существует несколько способов продажи такого имущества. Если банк участвует в сделке, составляется трёхсторонний договор купли-продажи.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-93 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 288-16-93 Москва
© Copyright 2019 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.