Квартира с двумя и более собственниками. Как продать такое жилье?

В действующем законодательстве установлено, что общая собственность может быть долевой или совместной.

При этом данное обстоятельство накладывает некоторые особенности на процедуру продажи квартиры.

В статье рассмотрим, как реализовать жилье в совместной и долевой собственности, а также если один из владельцев — ребенок.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Правовая база

Правовое регулирование вопросов, связанных с общей собственностью, осуществляется на основании гл. 16 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 244 данного нормативного акта имущество, которое принадлежит двум и более лицам является общим.

В свою очередь права лиц на такую недвижимость могут быть оформлены одним из следующих способов (п. 2 ст. 244 ГК РФ):

  • в виде долевой собственности;
  • в порядке совместного владения.

Владение долевое и совместное – в чем разница?

Между этими двумя имущественными режимами есть ряд ключевых отличий, которые условно можно разделить по нескольким классификационным признакам:

№ п/п Классификационный признак Долевая собственность Совместная собственность
1 Объем прав Оформляется с выделением доли для каждого владельца. Не предполагает закрепление конкретной части имущества за каждым собственником.
2 Основания образования На договорной основе (например, при заключении брачного контракта). Законный режим, предусмотренный для супругов (п. 1 ст. 256 ГК РФ) и членов крестьянского хозяйства (п. 1 ст. 257 ГК РФ).
3 Распределение расходов, связанных с содержанием имущества (уплата налога на недвижимость, коммунальные платежи и т.д.). Разделяются пропорционально доли, закреплённой за каждым собственником. Владельцы несут солидарную ответственность.
4 Порядок распоряжения Каждый владелец имеет право распоряжаться общей собственностью (продавать, дарить и т.д.) в пределах своей доли с соблюдением ряда условий (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Собственники могут распоряжаться общим имуществом с согласия друг друга (п. 3 ст. 253 ГК РФ).
5 Владение и пользование Определяется в рамках соглашения, заключенного между всеми собственниками, или по решению суда (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Производится сообща (п. 1 ст. 253 ГК РФ).
6 Налоговый вычет Устанавливается пропорционально выделенной доли. Самостоятельно распределяется между совладельцами (например, если жена находится в декрете, а муж работает, то в таком случае налоговый вычет может быть распределен следующим образом: 100% для супруга и 0% для супруги).

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Как реализовать жилье в долевой собственности?

Правила и порядок распоряжения долевой собственностью прописаны в ст. 246 ГК РФ, в соответствии с которой отчуждение такого имущества производится по соглашению всех сторон. При этом каждый из собственников имеет право самостоятельно распоряжаться своей долей.

Следует помнить, что одной из главных особенностей продажи недвижимости, находящейся в долевой собственности, является наличие преимущественного права ее владельцев на покупку отчуждаемой доли. Об этом написано в п. 1 ст. 250 ГК РФ.

Далее подробно расскажем, как правильно реализовать квартиру с двумя, тремя и более владельцами.

Пакет документов

Для того, чтобы продать свою долю в общей квартире необходимо подготовить следующий основной перечень документов:

Название Характеристика
Письменное уведомление о продаже своей доли Направляется в адрес каждого дольщика.
Письменный отказ от преимущественного права приобрести отчуждаемую долю Должен поступить от всех сторон, имеющих законное право на отчуждаемую квартиру (в случае, если они не желают покупать долю).
Стандартный список бумаг
  • Правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения и т.д.).
  • Выписка из ЕГРН.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Технический паспорт.
  • Сведения о прописанных жильцах.
  • Заявление о регистрации перехода права собственности и т.д.

В зависимости от конкретных обстоятельств перечень документов может меняться.

Для того, чтобы точно знать какие бумаги потребуются рекомендуется заранее проконсультироваться с юристом или риелтором.

Порядок действий

Реализация квартиры в долевой собственности производится в следующем порядке:

  1. Первым делом организуется поиск покупателя квартиры.
  2. Затем следует подготовить проект договора купли-продажи. В нем обязательно надо обозначить предмет сделки, стоимость, порядок и сроки расчетов, ответственность покупателя и продавца и т.д.
  3. Далее необходимо направить письменное извещение о намерении продать свою долю в общей квартире в адрес всех ее владельцев (п. 2 ст. 250 ГК РФ). В этом документе обязательно следует указать цену сделки и прочие условия.
  4. Дождаться ответа от всех участников долевой собственности. Тут возможны 2 варианта исхода событий:

    • Совладельцы направят письменный отказ от своего права приобрести отчуждаемую часть имущества.
    • Один либо несколько дольщиков изъявят желание купить долю, выставленную на продажу. В этом случае сделка по купле-продаже будет заключена с ними.
    Общий срок, в течение которого должен поступить ответ составляет 1 месяц. По истечении этого времени (при условии, что сторона проигнорировали уведомление) продавец сможет оформить сделку с первоначальным покупателем.
  5. Следующим шагом является сбор документов.
  6. После окончательного согласования всех пунктов договора его следует удостоверить у нотариуса. Данное условие прописано в п. 1 ст. 42 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости».
  7. Дальнейшие действия производятся по стандартной схеме: регистрируется переход права собственности в Росреестре, производится окончательный расчет между продавцом и покупателем квартиры.

Сколько договоров нужно заключать?

Если продажа доли в общей недвижимости производится отдельным собственником, то тогда заключается один договор купли-продажи, в котором указываются все совладельцы.

Однако на практике возможна и другая ситуация, когда несколько дольщиков желают избавиться от своих частей в общей квартире. В данном случае, если продажи производятся в разное время, то соответственно каждому владельцу необходимо будет заключать свой договор с покупателем. Однако, если участники намереваются реализовать свои доли одновременно, то тогда по своему желанию они могут оформить сделку в рамках одного договора купли-продажи.

Как реализовать жилье в совместной собственности?

Реализация имущества, находящегося в совместной собственности, производится в соответствии со ст. 253 ГК РФ. Главным условием продажи совместно нажитой квартиры является наличие согласия второго собственника. Как же реализовать недвижимость, если у нее 2, 3, 4 или более владельцев, – рассмотрим далее.

Пакет документов

Необходимый список бумаг наглядно представлен в таблице:

Название Характеристика
Письменное согласие супруга (и) на продажу совместной собственности Без такого документа продать общую квартиру не получится. Данное условие прописано в п. 2 ст. 253 ГК РФ.
Стандартный перечень документов
  • Основание права владения (договор купли-продажи, решение суда и др.).
  • Паспорта обоих владельцев.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Технический паспорт квартиры и т.д.

Порядок действий

Процедура отчуждения совместной недвижимости осуществляется в следующем порядке:

  1. Прежде всего необходимо получить от второго собственника письменное согласие на заключение такой сделки. Причем этот документ обязательно следует заверить у нотариуса.
  2. Далее надо определить стоимость квартиры. Можно установить свою цену или же обратиться к оценщикам.
  3. Поиск покупателя.
  4. Сбор и подготовка документов (эту процедуру можно поручить риелторам).
  5. Заключение договора купли-продажи совместной собственности.
  6. Регистрация сделки в установленном порядке.
  7. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.
Дополнительно следует отметить, что при желании супруги могут разделить имущество, находящееся в их распоряжении, заключив между собой соответствующее соглашение. В этом случае продажа квартиры будет производится в соответствии с порядком, предусмотренным для долевой собственности.

Сколько договоров нужно заключать?

При отчуждении совместного имущества заключается один договор купли –продажи. Причем подписать его могут как оба владельца, так и один из них. Самое главное иметь на руках письменное согласие от второй стороны.

Если один из владельцев – ребенок

Как правило, если в процедуре продажи жилья фигурирует несовершеннолетнее лицо, то весь процесс несколько усложняется. Связано это с тем, что действующее законодательство предусматривает серьезную защиту интересов детей, находящихся в возрасте до 18 лет.

Список необходимых бумаг

Для того чтобы реализовать жилье, собственником которой выступает ребенок, потребуется собрать следующие бумаги:

Название Характеристика
Согласие за заключение сделки, полученное в органах опеки и попечительства Является обязательным условием для продажи квартиры, в которой несовершеннолетний имеет долю.
Свидетельство о рождении ребенка Предоставляется в том случае, если малолетнее лицо не достигло 14 лет.
Паспорт несовершеннолетнего В случае, если он находится в возрасте от 14 до 18 лет.
Стандартный перечень документов Сюда входят:

  • Договор купли-продажи.
  • Паспорта всех собственников недвижимости.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и т.д.

Пошаговая инструкция

Отчуждение квартиры, одним из собственников которой является ребенок, предполагает выполнение следующих шагов:

  1. Вначале необходимо получить согласие на сделку в органах опеки и попечительства. Для этого должны быть соблюдены следующие условия:

    • несовершеннолетнему должна быть выделена доля в новом жилье;
    • квартира, в которую переедет ребенок, по условиям должна быть не хуже предыдущей (во внимание берется площадь, благоустроенность помещений и другие параметры).
  2. Далее заключается договор купли-продажи с покупателем недвижимости и собираются документы, необходимые для его оформления.
  3. Сделка регистрируется в Росреестре, после чего стороны соглашения производят между собой расчет.

Количество соглашений

Оформление сделки производится в стандартном виде. С покупателем заключается один договор купли-продажи недвижимости.

Таким образом, планируя продажу общей недвижимости следует учитывать правила, установленные законодательством в отношении долевой и совместной собственности. В противном случае сторона, чьи интересы будут нарушены, сможет в судебном порядке признать сделку купли-продажи недействительной.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-93 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 288-16-93 Москва
© Copyright 2019 ZHIVEM.PRO. Все права защищены.